“房屋满五年带阳光房”、“赠送16平方米自建房”……这样的房子，在房价高企的城市，总是对买房人有着莫名的吸引力。

在买房人看来，房屋自建的部分不算在房本面积当中，“买到就是赚到”。

中介也乐意接收这样的房源，因为好卖。

买卖双方似乎都忽略了自建背后的违建实质以及拆除、法律风险，反而认为房子带违建是一种优势和卖点。

情况真的是这样吗？

北京住建委的官方微博“安居北京”发布了文章，表示有违建的房子不能卖，并且查处了一批违规中介。

实践中，如果房子有违建，在房产交易中心对“违建”已经有备案的情况下，是无法办理过户手续的。

如果已经办理了过户，城管也是可以要求拆除违建的！！

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如果签订的二手房买卖合同，因为有违建无法办理过户，还能继续履行吗，如何履行？能否主张合同无效或要求解除合同？我们通过案例来看一下。

一房屋附有违法建筑，不一定为无效合同

案例 1

张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三购买李四的一幢花园住宅，总价5600万元，后因该房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。

张三向法院起诉要求李四拆除房屋上的违法建筑以办理过户手续，并支付相应的违约金。

李四反诉要求确认合同无效。

法院认为：双方签订的房屋买卖合同，不存在我国合同法规定的无效情形，应属有效，判决李四将房屋交付张三，在李四将房屋恢复原状且行政机关撤销产权转移限制后，由李四协助张三办理房屋产权变更登记手续，并向张三支付逾期交房违约金等，同时驳回李四要求确认合同无效的反诉请求。

违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。

本案中，双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制，但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状，合同履行的障碍即可以消除，买卖合同就可以继续履行，并不影响合同效力。

二房屋附有违法建筑，合同不一定解除

案例 2

张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三购买李四一套房屋。合同签订后，房屋行政主管部门作出该房屋附有违法建筑的认定书，在拆除违法建筑前，房地产登记机构不予办理相关房地产登记。

张三遂向法院提起诉讼，要求判令解除买卖合同，李四返还购房款215万元。诉讼中，李四拆除了相关违法建筑。

法院经审理后，判决驳回张三的诉讼请求。

法院认为：双方签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵照履行。虽在合同履行过程中，房屋因附有违法建筑而被行政管理部门限制办理过户手续，但相关违建已被拆除，已符合过户条件，张三的诉讼请求于法无据。

合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。

张三与李四并未约定如果房屋附有违法建筑无法过户，一方可以解除合同，故本案不符合约定解除条件。

李四已拆除了相关违法建筑，买卖合同可以继续履行，故本案也不符合《民法典》第五百六十三条有关法定解除的规定。

由此可见，此类房屋买卖合同是否能够解除，还是要看双方具体的约定，以及是否符合法律规定的法定条件，仅凭附有违法建筑而被限制交易，不能说明合同就一定可以解除。

案例 3

张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三购买李四一套位于一楼的房屋。

后因该房屋登记附有违法建筑无法办理过户，双方再次达成协议，由李四负责拆除天井内违法建筑，待房屋完成过户后再将天井恢复原样。

违法建筑拆除后，张三以李四故意隐瞒房屋登记附有违法建筑为由，向法院提起诉讼，要求解除合同，李四向其返还房款及利息，并支付违约金、律师费等。

法院认为：现双方约定完成过户后再将违法建筑恢复原样，该约定因违反法律规定无法继续履行，故张三要求解除合同，法院予以支持。因双方对合同的解除均负有过错，故互不承担违约责任。判决合同解除，并驳回张三其他诉求。

本案双方约定继续履行合同的前提之一，是完成过户后再恢复违法建筑，该约定违反了相关法律规定，客观上无法继续履行。

《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，故法院判决解除合同。

三合同双方当事人是否要承担违约责任

从以上案例可以看出：附违法建筑房屋的买卖合同，不论其效力如何，是否可以解除，对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。

结论：二手房遇到违章建筑，一般是能够继续履行的，把“违建”消除了就可以了。

不过，房屋买卖作为普通人生活中的一件大事，买房人在签约、付款前应尽到审慎的注意义务，做好产调，确定房屋不存在限制交易的情形。

毕竟，不管最后认定为谁违约，是否承担违约责任，受到时间损失的人，首先是买房人。

如果再赶上一波房价上涨行情，那不可控因素就更多了。

来源：微信公众号“苏霞房地产律师”