在瞬息万变的市场环境下，建筑企业也不可避免的面临着越来越多的风险。包括且不限于项目实施各环节如招投标、合同、施工、工程结算等等建设工程领域方面的法律风险。从今日起孙玉军律师将从建设工程领域主要的法律风险着手，谈法律风险的成因危害和防范措施，今日推出孙玉军律师谈建设工程风险防控系列的第一篇文章——“以房抵债”的风险与应对。

　　建设工程包含房屋建筑、土木工程、线路管道和设备安装工程及装修工程等。其中 房建无论规模还是产值都处于领头羊的位置，而房建又分为商品房和其他房屋，商品房建设是建设单位以转让产权、获取价款为目的的建设方式。因此，当房地产市场一路上扬时，建设单位开发的房产是“皇帝的女儿不愁嫁”，不管房子多差都能卖出去；但是若房地产不景气，开发行为就会面临风险，一旦房子建造了卖不出去，高额的开发成本会直接把建设单位压垮。建设单位为了规避风险、转移风险，便利用承发包双方的不平等地位，采取各种方式让施工单位承诺同意“以房屋折抵工程款”，于是“以房抵债”这一特殊的支付和交易模式应运而生。显然“以房抵债”对施工单位极其不利。 为此，孙玉军律师撰写此文，详解“以房抵债”对施工单位会产生哪些危害，施工单位应如何识别此类风险，出现此类风险后应如何应对。

一、“以房抵债”的危害

　　1、危害项目现金流

　　——众所周知，现金流是一个企业的血液，缺乏现金流的企业很难正常经营，会导致企业资金周转困难，从而引发各种纠纷，更有甚者会导致企业破产倒闭。企业如此，项目也是如此。施工单位在接受“以房抵债”后，若不能及时将抵进的房屋予以变现或予以抵出，就意味着一部分工程款会以固定资产形式存在，无法及时变现，从而影响公司和项目的支付能力。

　　2、形成企业无用资产

　　——当前，房地产市场下行、市场日益萎缩，越来越多的商品房面临着销售困难的情形，这越来越多的建设单位提出“以房抵债”要求。施工单位为了占有承包市场或担心发包人的资信能力，有时不得不接受“以房抵债”。实操中“以房抵债”有两种操作模式，一是当施工单位以“以房抵债”的形式抵进房源时，会直接抵出给下游单位（分包/供商）或卖给个人，然后由建设单位与下游单位（或下游分供商指定个人）直接签订商品房买卖合同；另一种是由建设单位直接将房屋抵给施工单位。若当施工单位与建设单位达成“以房抵债”协议后，没有人愿意接受房产折抵分包分供价款，施工单位只能将相应房源过户到自己手中。对于施工单位来说，不能及时变现的固定资产没有用处，从而形成无用资产。

　　3、资产不易过户

　　——当施工单位与建设单位达成“以房抵债”协议后，办理过户手续还需要一段时间，在这段时间里有可能由于各种原因导致协议无法履行，比如“以房抵债”的房源被法院查封、抵押或销售给他人，再如再入建设单位开发的项目烂尾最终无法形成产权过户，还有如开发企业拒绝办理开具发票等配合义务，从而造成“以房抵债”协议无法履行。在此种情况下，若建设单位不予以其他方式支付工程款或者建设单位已经没有钱支付，就会让施工单位陷入极为不利的情形。因为当“以房抵债”协议达成后，并且签订了商品房买卖合同，则意味着工程款已经转化为购房款，若是房产无法过户，再重新回头主张工程款，一方面存在法律上的障碍，另一方面延长了工程款回收的时间、增加了工程款回收的难度。

　　4、丧失优先受偿权

　　——根据《合同法》第286条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，施工单位在建设单位欠付工程款时，对建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，并且该优先受偿权优先于抵押权和其他债权，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。在施工单位与建设单位签订“以房抵债”协议后，在协议有效的情形下，即可认为施工单位与建设单位就工程款的支付达成了新的还款协议，只需要履行“以房抵债”协议项下的义务。若因建设单位（有时候折抵房屋的房屋产权主体并非是建设工程的建设单位，也有可能是建设单位的其他关联企业，为描述简单不再重复阐述）违约导致“以房抵债”协议无法履行，施工单位不仅需要追究建设单位违约责任，还丧失了自身的优先受偿权，极大增加了自身风险；即使施工单位可以要求建设单位支付工程款，一般来说也已经过了优先受偿权的行使期限。所以在签订“以房抵债”协议后，若协议无法履行，施工单位很可能丧失建设工程优先受偿权。

　　5、丧失停工解约权

　　——建设工程合同在履行过程中，建设单位不支付工程进度款，施工单位拥有停工或者解除合同的权利。若在合同中约定了“以房抵债”的形式支付工程进度款或者就工程进度款的支付达成了“以房抵债”的协议，从形式上看，建设单位就不欠付工程进度款，施工单位也就无法利用建设单位不支付工程进度款从而停工或者解除合同，只能继续施工。在相关约定或者协议达成后，房屋是否能够过户、何时能够过户都不确定，施工单位还丧失了停工解约权，真是“赔了夫人又折兵”。

　　6、引发分供纠纷

　　——如上所述，“以房抵债”的一般操作模式是当施工单位以“以房抵债”的形式抵进房源时，会直接抵出给下游单位或卖给个人，然后由建设单位与下游单位/个人直接签订商品房买卖合同。但是若因为各种原因导致商品房买卖合同无法履行（如被认定为无效、被查封、被抵押、项目烂尾等原因无法办理产权登记）时，分工单位既没有拿到分供价款也没有获得房屋，分供商在确定拿方无望的情况下，会转而向施工单位要求支付分供价款，若施工单位支付了分供价款就不得不向建设单位继续索偿，但此时很可能因为建设单位没有支付能力或者承发包双方已经签署了了结协议，导致施工单位无法从建设单位处获得相应款项。

　　由此，会造成总包单位与分包、供应商之间的争议。施工单位夹建设单位和分供商之间，进退维谷。

二、如何识别“以房抵债”

　　1、明示的“以房抵债”

　　明示的“以房抵债”是指建设单位在招标文件、施工合同中明确施工单位需要“以房抵债”，或者要求施工单位出具“以房抵债承诺书”后才会授予施工单位中标通知书或施工合同。建设单位若想通过“以房抵债”方式支付工程款，有时会在招标文件中明确约定，一般来说有以下三种方式，一是设置“以房抵工程款承诺书”条款，要求施工单位出具承诺书承诺接受以招标人指定的房屋抵付一部分工程款；二是在招标文件所附合同文本中设置“以房抵债”条款，明确以房屋抵付一定比例的工程款；三是要求投标人（施工单位）承诺以一定比例的工程款购买建设单位房屋，这也是“以房抵债”的表现形式。此三种对于以房抵债的约定较为明确，并且房源一般也是固定的，只要施工单位在投标前仔细阅读招标文件即能发现，从而评估风险以及较早做出应对。

　　2、暗示的“以房抵债”

　　在实践中，还存在一种情况，即招标文件中并未明确约定“以房抵债”条款，而是约定类似“承包人接受发包人一切的支付方式”，在合同履行过程中，建设单位以此要求施工单位接受“以房抵债”方式支付工程款或者要求与施工单位达成“以房抵债”支付工程款协议。

　　建设单位这种“以房抵债”的要求，非常隐蔽，如果施工单位没有认真审查合同既有可能上当吃亏。所以，投标之前认真阅读招标是必须要做的“功课”。

　　3、被迫的“以房抵债”

　　被迫的“以房抵债”，是指虽然在施工合同或招投标文件中没有以房抵债要求，但是在合同履行过程中，建设单位基于当时的房地产销售形式，要求施工单位的工程款由房产与现金向捆绑。施工单位要么接受这种捆绑，要么没有工程款。此时，施工单位为了维护与建设单位的关系，或者为了现金流不得不接受“以房抵债”。

　　4、无奈的“以房抵债”

　　无奈的“以房抵债”是指，在项目履约过程中或者结算完成后，建设单位资信出了严重问题，极有可能破产倒闭，且建设单位既没有现金，也没有其他可变现资产，施工单位为了让自己的工程款得到清偿，避免将来什么也拿不到的囧况，无奈的选择与建设单位“以房抵债”。

三、“以房抵债”案例解读

某幕墙公司与某投资公司仲裁一案

　　2013年，幕墙公司与投资公司签订施工合同，约定由幕墙公司承包某项目的装饰工程，暂定合同价款5000万元。在合同履行过程中，投资公司未按照合同约定的节点向幕墙公司支付工程款，截至2014年5月，投资公司欠付幕墙公司工程进度款1200万元。经过协商，幕墙公司、投资公司与上海机电公司、林某签订《协议书》，约定：以上海机电公司拥有产权的6套房屋按900万的价格折抵工程款，房屋交付给林某，交付完成则视为投资公司向幕墙公司支付900万元工程款；若上海机电公司未能交房和过户，幕墙公司有权要求投资公司继续支付工程款。协议签订后，林某与上海机电公司签订了6份《上海市商品房预售合同》，但由于上述房屋被多家人民法院查封，一直无法办理过户。故幕墙公司向上海仲裁委申请投资公司支付900万元工程款。

裁判结果

　　仲裁委支持了幕墙公司的请求，投资公司向幕墙公司支付工程款900万元，仲裁理由有两点，一是《协议书》（以房抵债协议书）是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故《协议书》合法有效；二是在《协议书》合法有效的前提下，各方当事人均应依约行使权利并履行义务，根据《协议书》约定，在房屋无法过户时，幕墙公司有权选择解除并要求投资公司支付工程款。现由于约定房屋被查封，至今无法办理过户，故幕墙公司有权要求投资公司支付工程款。

笔者解读

　　此案是笔者代理的在上海仲裁委员会仲裁的一个案件，前后经过两次仲裁，第一次仲裁在2015年，第二次仲裁在2018年，两案涉及价款2000余万元，前后历时近三年，两个案件结果均支持了笔者的主张。此案中的“以房抵债”就是无奈的“以房抵债”，因为当时建设单位已经没有钱支付工程款。

　　通过此案笔者给各位读者提出三点建议：

　　（1）当发现业主存在严重的资信风险后应当果断停止施工，或者终止合同，本案中承包人的风险都是因为没有听取孙律师建议，没有果断停工造成的结果。

　　（2）在签署以房抵债协议时，一定要留有“回路”，即重新要求支付工程款的权利，因为抵房不一定能够抵进来，而且工程款的优先受偿权也是有时效的，在本仲裁案件的审理过程中，三位仲裁员就对在以房抵债的合同进一步延伸到买卖合同签订后，施工单位还能否主张工程款的问题存在争议，部分仲裁认为买卖合同签订后，意味着以房抵债协议履行完毕，工程款已经转化为购房款，即使房子没有抵进来，也只能由购房人追究买房人的责任，但是由于各方在签署以房抵债协议时，笔者在协议中预留购房不成可再次索要工程款的约定，才保住了施工单位索要工程价款权利和工程价款优先受偿权。

　　（3）“以房抵债”协议签署后，一定要尽快办理过户手续。施工单位之所以“以房抵债”，是因为建设单位的资信能力差呀，随着时间的推移，建设单位的资信条件可能更差，所以当具备过户条件时，一定要迅速过户，否则中间被其他法院查封时，往往房子就拿不到了。

田某与上海某置业有限公司、浙江某安装合同纠纷一案

　　2013年，置业公司与安装公司签订装修工程施工合同，约定由装饰公司负责置业公司的某项目样板间的硬装修和水电安装，合同价款58万元，后安装公司将项目转包给田某，田某完成了该项目，结算价款为59万元，安装公司支付了部分工程款。2015年3月，田某与置业公司、安装公司签订协议书，约定：置业公司将其开发的某小区一套房屋出售给田某，房屋总价92万元，以安装公司欠田某的41万元作为部分购房款抵偿置业公司应付给安装公司的相应部分工程款，剩余购房款田某直接支付给置业公司。实际上，协议签订前，该房屋已设有抵押，并且被查封，且置业公司未取得上述房产的商品房预售许可证。2015年，置业公司申请破产，田某申报了债权，置业公司予以确认。由于房屋一直无法过户，田某无法收回款项，故起诉。

裁判结果

　　1、协议书中关于房屋买卖部分无效；2、安装公司向田某支付41万元工程款。理由：根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同无效。置业公司至今未取得商品房预售许可证，故协议书中关于商品房买卖部分无效。根据合同法规定，合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分任然有效。协议书同时约定若田某不愿购买房屋，可由置业公司出售并获得相应金额，因置业公司已进入破产程序，该房产作为在建工程已经拍卖完毕，已无法履行，田某有权要求置业公司支付工程款。再者，协议书的性质是置业公司对于田某和安装公司的债的加入，即置业公司加入到田某与安装公司的债务关系中并承担偿还工程款的责任，并不免除安装公司的付款义务，故现田某有权要求安装公司偿还工程款。

笔者解读

　　本案是笔者2016年代理的一个案件，此案的标的额非常小，只有40余万元，但包工头田某真是走投无路才找到笔者。田某最开始是与安装公司签订的装修合同，按理安装公司应当向其支付工程款。但是，由于当时置业公司已经在走破产程序，如果安装公司向田某支付了工程款，那么安装公司就要背负置业公司破产给其带来的损失。于是，安装公司和置业公司就设下陷阱，故意引诱田某同意以工程欠款购买置业公司的房产，以同时了结置业公司对安装公司的欠款和安装公司对田某的欠款。田某果然上当了，签了抵房协议之后，想要买房子置业公司的资产早已被查封，想要向安装公司索要工程款，安装公司便称抵房协议签署后与之无关。所以，站在分供商的角度看，本来应当由总包单位支付工程款，现在以房抵债后变更建设单位的房子抵给分供商，免除了总包单位的付款责任，实际上的付款主体已经发生变更，既然付款主体变更，分供商是不是应当看看变更后的付款主体的资信能力呢？万一越换越差怎么办？另外，如果要以房抵工程款，是不是要看看抵的房子能过户吗？田某把所有能犯的错误全部犯一遍。

　　以上是站在分供商角度进行的论述，现在我们站在施工单位的角度看，更能发现问题。

　　（1）施工单位要把业主的房子抵给分供商，首先要看折抵的房产能否能够买卖。本案中，就存在买卖合同无效的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以田某与置业公司、安装公司之间达成的关于房屋买卖的协议是无效的。抵房协议无效，法院根据原合同判决各自承担各自的付款义务，于是施工单位的抵房计划落空。

　　（2）如果当时三方所签署的抵房协议，不是直接写明以抵房的方式了结业主与施工单位的欠款、施工单位与分包商的欠款，而是签订债权转让合同，即施工单位把其对建设单位的债权转让给分包商，所谓的以房抵债协议仅仅是建设单位与分包商之间关于偿还欠款的解决方式，那么施工单位还需要承担对分包商的风险吗？

四、“以房抵债”的效力

　　以房抵债的条款、承诺，虽然被认为是建设工程施工合同的组成部分，但是以房抵债因为涉及到房屋买卖，即使没有签订单独的以房抵债协议，故也应被视为一个独立的合同。若要讨论以房抵债对承包人的影响，则离不开以房抵债的合同效力；若要讨论以房抵债的合同效力，则离不开以房抵债的成立；若讨论以房抵债的成立，则离不开以房抵债的性质。

　　1、以房抵债的性质

　　所谓以房抵债的性质，无非讨论以房抵债究竟是一种工程款的支付方式，还是一种买卖合同关系。最高人民法院曾经有两个判决书分别认为以房抵债的上述两种性质。区分这两者的意义在于，如果认为是一种工程款的支付方式，那么当以房抵债无法完成时，应当自然赋予施工单位索要工程款的权利；而如果以房抵债被认为是一种买卖关系，则除非另有约定，否则买卖关系已经生效则工程款已经转化为购房款，如果因为建设单位或房屋出售方的责任导致购房协议无法履行的，房屋出售方向购房人承担违约责任，施工单位的工程价款请求权灭失。

　　笔者认为，在法律没有明确规定、合同没有明确约定的情况下，以房抵债的性质完全取决于法院的自由裁量。但是在以房抵债协议被认定为无效或被撤销的情况下，应当恢复施工单位的工程价款请求权。

　　2、以房抵债合同的成立

　　合同成立应具备两点条件，一是当事人意思一致；二是对于某些特殊合同要符合合同成立要件。

　　关于当事人意思一致，主要是指以房抵债协议的内容完整，具有可履行性，如果以房抵债的协议或条款，只是约定了以房抵债，但是没有约定以哪里的房产折抵所有工程款，显然以房抵债的协议不完整，如果之后仍无法完成对以房抵债协议条款完善，则应当视为以房抵债条款未能达成一致，合同不成立。

　　关于满足法律的特殊规定，主要是指有部分法院认为以房抵债属于代物清偿合同，而代物清偿合同属于实践合同，在法学理论上，实践合同以交付作为成立要件，即只有当以房抵债的房屋过户到购房人名下，才视为以房抵债协议成立。虽然江苏省高院支持这一观点，而且最高人民法院也有判例，但总体而言以物抵债合同属于实践合同的观点没有法律依据，若江苏省高院的观点成立，则意味着以物抵债的交易各方权利义务始终处于不确定状态，不利于鼓励交易。所以，笔者认为以物抵债合同除非合同内容缺失，否则一经承诺或签署即成立。

　　3、“以房抵债”的效力

　　如上文所述，以房抵债合同不成立，则肯定不生效。

　　当然有些已经成立的合同依然可能无效（被撤销，下同）。无效的原因主要归结为标的物违法处分和交易行为有可能损害第三方利益：

　　标的物违法处分，主要是用于抵房的房产既没有取得产权也没有取得预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。所以，抵房交易有可能被认定为无效。

　　交易有可能损害第三方利益，主要是指当以房抵债中与“债”相关联的工程款并没有到债务履行期的时候，承发包双方就约定将房屋折抵一定的工程价款过户到承包人或承包人的指定人名下。此种交易方式，既不同于一般的以房抵债，因为一般的以房抵债债权金额应该明确，也不同于房屋买卖，因为房屋买卖价款是清晰的。这种特殊的以房抵债，本质上是意图把建设单位的房产提前抵给施工单位，隐藏的另外一层含义是如果建设单位能够支付工程款则以房抵拆协议可以取消，如果不能支付工程款则房子就过户给施工单位。因此，该模式类似让与担保，房屋的地位类似与抵押物。由于工程款支付尚未到期，甚至尚未确定金额，建设单位提前把房子抵给施工单位，显然对建设单位是损失，也降低了建设单位的偿债能力。因此，未达债务履行期的以房抵债协议，一方当事人要求办理过户手续很难得到法院支持。即使已经办理了过户手续，也可能因为该协议损害其他债权人利益被撤销。

五、如何应对“以房抵债”风险

　　1、明示的“以房抵债”应对办法

　　如上所述，一般在合同或招投标文件明示的以房抵债不具备完整意义上的房屋买卖合同条款，因此在没有形成新的补充协议或正式的购房协议之前，明示的以房抵债条款是不成立的。但是，以房抵债毕竟做了约定，算是施工单位的承诺。如果施工单位直接以约定不明为由不办理以房抵债，则可能有损于承发包双方信任关系。对此，孙律师建议：

　　（1）如果建设单位要求以房抵债的，要尽量把以房抵债的风险进行转移，即在分供商招标或合同签订时，也尽量选择同意抵房的分供单位。

　　（2）项目建设初期，建设单位提出以房抵债时，可以以房屋没有取得预售许可证，分供商不同意抵债为由予以推脱；也可以进一步向建设单位提出在没有取得预售许可证的情况下所签订的地方合同无效，将来可能发生争议。

　　（3）如果业主取得预售许可证，则可以以房屋位置、房屋价格、交付时间等条款无法达成一致意见，予以推脱。

　　（4）以上过程中，如果建设单位以施工方不同意抵房为由延迟向施工单位支付工程款的，施工单位要以工期延长为由进行对抗。

　　（5）如果确实要折抵房屋的，承发包双方要协商抵房和现金的捆绑方式上达成一致意见，并且各方均应落实的情况下进行以房抵债。

　　（6）如果施工单位认为以房抵债对其利益形成重大损害的，完全可以不执行那些约定不完整的以房抵债条款，转而要求对方支付工程款。

　　2、房屋抵给施工单位的风险应对

　　（1）签署抵房协议，就意味着放弃工程款转而要房子，所以在签订以房抵债协议书时，必须约定当约定时间房屋没有交付或过户时允许施工单位主张工程价款。选定交房或过户底线时间限制时要充分考虑建设工程价款优先受权的时间，不能出现当施工单位能够主张工程款时已经没有优先受偿权的情况。

　　（2）尽量选择资信条件比支付工程款的业主好的企业抵房产。

　　（3）在签订以房抵债合同时，要审查开发企业是否取得预售许可证或大产证，所抵房屋是否被抵押、被查封，是否是必须是开发企业自己持有的不可销售房产。

　　（4）抵债协议签署后，要尽快办理合同网上签约、网上备案，快速过户。

　　（5）在办理合同备案时要同时办理预告登记。根据物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。所以办理预告登记后，能排除无法过户、业主一房多卖、房屋被执行的风险。但是需要注意的是，在能够办理登记后三个月内未正式登记的，预告登记失效。

　　（6）如果在房屋在过户之前被查封，导致无法过户的，施工单位应根据建设单位的具体情况选择和房屋买卖合同登记情况选择排除第三方执行还是转要工程款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。所以施工单位应根据实际情况选择是否能够排出第三方申请执行，若不符合上述情况，应转向建设单位索要工程款。

　　（7）如果决定索要工程价款的要注意建设工程优先受偿权在否。

　　3、房屋抵给分供商的风险应对

　　（1）施工单位要清楚如果房屋不能过户给分供商，施工单位存在很大风险，因此在抵房协议中要写清楚房产不能过户的责任承担，特别是分供商因为自己迟延办理产证等原因造成房屋被查封无法过户的，相应后果与总包单位无关。

　　（2）为慎重起见，总包单位在办理以房抵给分供商时，要协助分供商审查房屋的负担情况、是否可以销售情况等，协助分供商及时与开发企业签订销售合同和预告登记，并督促分供商尽快办理过户。

　　（3）为避免各项麻烦，建议施工单位选择用债的转移的方式处理对分供商的抵债事宜，即采用施工单位将对建设单位的工程款债权转让给分供商，由建设单位向分供商履行工程款偿付义务，具体偿付方式由建设单位与分供商另行协商，在债权转让协议中，不体现以房抵债的意思表示，具体操作由分供商和建设完成，将自身从以房抵债中抽离出来，从而避免相应风险。对此应注意的是，根据《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的时候，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。所以在操作债权转让时，尽量签订三方协议，避免因未通知而使债权转让对建设单位不产生效力。

结  语

　　经过笔者的论述可以看出，“以房抵债”对施工单位极其不利，不仅危害企业现金流，还处处隐含着风险。但是针对“以房抵债”，也有很多应对办法，所以当施工单位遇到“以房抵债”时，应谨慎处理，根据不同的情形选择不同的应对办法。

作者：

　　孙玉军：上海市建纬律师事务所高级合伙人、律师

　　向锐：上海市建纬律师事务所律师助理

（来源：工程项目法律分析）