编者按：

　　房产开发公司设立子公司需要多久？房产公司在进行竞买活动、项目融资时应注意哪些要点？在进行房产开发、项目合作时应注意哪些问题？

　　执业二十一年以来，今海瑞律师事务所首席合伙人刘海亮律师在建筑房地产法律实务领域形成了自己的业务专长，这篇文章与您分享他的14条执业心得。

1、

　　设立新房产开发公司，需要申请暂定资质；申请暂定资质要公示，大约需要一个月左右。

2、

　　即使股东公司或者母公司具有房地产开发资质，其子公司也要申请自己的资质，无法使用母公司或者股东公司的资质。

　　母公司的资质可以在进行土地招拍挂的时候使用，以表明自己具有参与竞买，进行房地产开发的资格。

3、

　　在参与竞买的时候，新公司无需已经成立，可在参与竞买的之前，与国土资源部们说明（大约需要填写一个表格），即竞得土地使用权之后，将设立新公司实施开发，土地使用权将办理至新公司名下。

　　不少国土局要求竞买的人必须承诺，竞得土地使用权后，竞买人必须在新设立的公司中持有控股权，或者绝对控股权，有的甚至对转让股权的时间做了限制。这样做的目的，是为了避免有的竞买人竞得土地后，转让给他人开发，或者利用竞得的土地抵押贷款，不再开发该土地项目，以切实保证开发项目的顺利进行。

4、

　　设立公司，尽量以公司法人为股东。公民个人作为股东的话，个人股东所获得的分红，将被课以20%的个人所得税。而法人股东所获得的分红，将作为股东公司的收入，该部分收入无需缴纳企业所得税。这是国家为鼓励投资，在税收方面的体现。

5、

　　新公司注册资本不足以支付项目资金的，应当筹集项目资金。很多人认为筹集项目资金需要股东按照股东的出资比例来筹集。这不是必须的。因为项目资金用于公司的项目，公司取得该部分资金属于公司的借款。是股东提供该借款，那也属于股东借款。股东如何提供借款，提供多少，有没有利息，利率多高，全部由股东协商确定，而不是公司股东就具有天然的提供资金的法定义务。

　　公司融资的方式有很多，股东借款仅仅是其中之一。

6、

　　用一个开发公司在不同的地区进行房地产开发，理论上是可以的，在实践中并不可行。因为在哪里开发房地产，地方政府都会要求在当地完税。而要想当地完税就要在当地设立新公司。所以，即使在谈判的时候地方政府并没有提出这个问题，但在后面的开发过程中，当地政府或税务部门会要求开发公司在当地完税。因此，在一个新地方开发新项目，应当首先考虑在当地设立新公司。

7、

　　子公司数目较多的投资者，如果子公司达到五个，且投资者对子公司享有控股权，且所有公司的总投资达到一个亿，可以考虑成立集团公司。

8、

　　一般情况下，仅靠房产公司的注册资本金无法完成项目开发。房产公司需要另行融资以完成项目开发。融资的方式有很多种，股东提供借款，是一种很重要的方式。

　　很多开发公司对股东提供的借款往往直接记账为股东投资，而不是作为公司向股东的借款入账。从法律关系上说，所谓的股东投资属于公司向股东的借款。这种情况是可以计付利息的，该利息可以计入房产公司的开发成本。

9、

　　股东提供了借款，很多股东在自己需要用款的时候，往往直接从公司的账户提款，做手续也没有特别严格。

　　律师建议：在股东从公司用款的时候，公司可以将其作为偿还股东借款，相应减少向股东借款的数额。否则有可能涉嫌职务侵占罪。

10、

　　现在没有哪个房产公司会不这样认为，一个房产公司在开发一个房产项目的时候，应当注重使用专业公司的服务。所有的房产公司都充分利用了专业公司的服务。如设计公司，勘探公司，建筑公司，监理公司、营销代理公司，物业公司，会计师事务所。但唯独对律师的运用，并没有得到开发公司的足够重视。

11、

　　对于房屋来说，现在已经没有“拆迁”这个词了。

　　国有土地上的房屋，称为“征收”，适用的是《国有土地上房屋征收和补偿条例》。征收主体是“市县级人民政府”，补偿主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门），组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。所占用的土地使用权叫“收回”，因为本身就是国有土地，所有权在国家，使用者只享有使用权。

　　集体土地转为国有，属于土地所有权的变更。实施这种变更的一系列法律行为，称为“征收”。适用的是《土地管理法》。征收的主体是“县级以上人民政府”，组织实施的主体是国土资源管理部门。

12、

　　对于公司的股权，有三种模式，一是绝对控股权，即持有至少三分之二（66.67%）的股权，便可以对公司事务享有绝对的权力。二是相对控股权，即持有超过二分之一的股权，便可以行使对公司的一般的控股权。三是一票否决权，即持有至少三分之一的股权，就可以对公司的重要事务享有一票否决权。这些重要事务，可以在公司章程里予以约定。公司章程没做约定的，按照公司法规定。

　　（《公司法》第四十三条 股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。）

13、

　　有A房产公司有土地没资金，想找B开发公司合作，但土地已经抵押或被人民法院查封。作为合作方来说，B公司最好的入资方式不是直接将资金付给A公司，可以采取购买A公司债权的方式，从而获得抵押权或者法院查封的相关权利。这样，一方面可以充分保证项目资金的安全，又可以维持土地上的他项权或法院的冻结。

14、

　　项目合作，可以采用几种方式。

　　第一种方式是松散型合作，即不改变原有的公司的股权，不改变项目的开发权，拥有土地使用权的A公司继续开发，拥有资金的B公司与之合作，投入资金，双方根据约定对项目进行管理控制，按约定分红。

　　第二种方式紧密型合作，即拥有土地的A公司的股东，将其持有的A公司的股权转让给拥有资金的B公司，B公司成为A公司的股东，改组A公司，实施项目开发。

　　第三种方式，可以是第一种方式的变形，即先采用松散型合作，待项目建设投资至25%时，A公司将项目转让给B公司。

　　第四种方式，李代桃僵的意思，就是B公司投资，经营管理，但以A公司的名义进行。

（来源：今海瑞律师事务所）