导言：

　　房地产投资热，虽然在今年有点遇冷，而对于普通民众来说，常常涉及的购房置业过程中，会考虑商品房、军产房亦或者是小产权房，对于商品房属于相对自由流通的房屋买卖，对于其中的军产房，实际上许多人是缺乏系统的概念的，所谓天上不会掉馅饼，无论出于何种考虑购置军产房，最好先理清楚靠谱与否。

　　军产房实际上在产权登记、审批以及买卖纠纷处理过程中，虽然与商品房看似有交叉之处，但实际上两者之间存在的不同的规范性文件体系，如果搞不清楚背后的逻辑，或许所谓的购置军产房，到手却是一个烫手的芋头。有人说，大家都在买，你却说不能买，靠谱不？笔者回一句：存在不代表合法合理。

　　以下分别从军产房的土地性质、军产房的登记、转让等方面逐一的与商品房做一个对比分析，看完，或许至少可以给大伙一个较为系统的框架性概念。

一、军产房与商品房土地使用权用途的区别

　　军产房所依附的土地使用权用途系划拨用地，而商品房所依附的土地使用权用途系国有出让用地，简称来说，前者无偿而后者有偿，甚至后者时不时就地王以此就出现了“楼王”级别的地上建筑物。

　　根据《土地管理法》第五十四条：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；”

　　而根据《土地管理法》第五十五条：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。” 而商品房用地属于以出让方式取得的国有用地。

　　那么军产房的土地使用权属性是否可能转化国有出让用地呢？实际上是可以的，分为一般情况以及政府收回的情况：

　　一般情况的法律依据是：《土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

　　而政府收回的情况法律依据是：《土地管理法》 第五十八条：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；”

　　一般情况需要报政府土地行政主管部门同意，那么划拨用地可以改变用途为国有出让用地，并履行补交地价的法定义务。而在政府收回的情况下，则不存在补交的问题了。要简单理解就是划拨用地是政府免费给的，如果要转让国有出让用地则意味着可以上市交易的土地，理所当然要补交地价。

二、军产房与商品房的开发经营与转让对比

　　（一）分别依据的规范性文件

　　军产房与商品房的开发经营、转让，实际上是两套体系，具体依据的规范性文件如下：

　　（二）区别的根源

　　之所以军产房的开发经营与商品房不一样，其根源除了获得土地的用途性质不同之外，也在于军产房的分类远比商品房复杂，军产房可以分别按照取得方式的不同、用途的不同区分多种情况，具体如下：

　　也正是上述军产房分类的不同，奠定了其不可能按照商品房的管理规定来规范军产房涉及的经营与转让。

三、军产房与商品房的登记对比分析

　　不动产的登记，是物权公示的方式，然而，军产房与商品房的登记一样存在不一样的规定，现行的《不动产登记管理暂行条例》第一百零七条“军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。”根据两者之间的规范性文件以及要求均不同，对于相应的产权管理部门亦不同。

　　简单来说，军产房产权证以及租赁许可证的发文机关是军队房地产主管部门，而非地方不动产登记中心，见下图：

　　根据《军队房地产经营管理规定》第五条的规定，“军队房地产管理部门，是军队房地产经营业务的主管部门，对军队房地产的经营负有规划、指导、组织、协调、监督和服务的职能。凡利用军队房地产开展经营活动（不含在编农场、军马场和向总后财务部上报会计决算的企业化工厂、军人服务社、企业化招待所），均必须纳入军队房地产管理部门归口管理。”

四、军产房整治近年政策

　　军产房实际比较特殊，而遇到军产房纠纷时，还必须区分不同的法律关系，基于涉及的内容太多，故在本文中不做详细分析，但是，军产房近年政治的政策需要进行大概的了解，主要的政策动态有以下几个：

　　1.中央军委办公厅印发《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》；

　　2.2016年军队住房制度改革方案。

　　尤其是习近平主席批准整治军队地，全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治由此全面展开，集中纠治计划外工程、“三超”项目、擅自建设楼堂馆所和办公用房超面积、军用土地纠纷、擅自处置房地产、违规租赁房地产等6类突出问题。

五、军产房购置的风险告知

　　按照，军队有关文件规定，出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。也就是说，军产房现有住房出售，审批权在军区级的后勤部，这个跟商品房交易是完全不同的，商品房交易属于登记备案，且该登记备案的权限是房地产行政主管部门。

　　因此，购买军产房，必须由军区级的后勤部审批后才可以进行，否则，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　而相关军产房交易合同，可能因为没有经过前述程序而被认定为无效。另外，军产房的购房条件和对象也是有严格限制的，基本上，购房对象是军队人员或者其配偶和子女，而非普通的非军人，前述主要依据的是《军队现有住房出售管理办法》第四条和第七条至第十一条的规定，摘录如下：

　　很多人知道，小产权房或者军产房的价格低于商品房的价格，但是户型和质量也不见得相差多少甚至实用面积那是杠杠滴好，但是，不符合购买军产房条件的个人购买军产房是有较大风险的。一个简单的逻辑，如果军产房物美价廉，商品房的开发商又何须高价拿地建房，人家又不是不会算账。

　　至于深圳军产房原有交易以及现有的交易，是否面临被整改、清理，这个笔者不好说，依然是那句话，存在不代表合法合理！

来源：微信公众号|地产金融荟