案情简介

政府的某某路项目征收了原金元贸易公司集体土地使用面积855.333平方米，实际剩余面积5849.385平方米。后原金元贸易公司的股东汇业贸易公司与永兴仪器厂召开股东会议解散公司并于2007年3月7日完成注销登记，但未对上述集体土地使用权及4栋房屋的归属进行约定。2007年9月18日，金元贸易公司成立，金元贸易公司与原金元贸易公司尽管各自分别登记注册，但两公司前后相继，名称、注册地址完全相同，经营范围相近，原金元贸易公司名下的房屋、土地由金元贸易公司实际经营管理，两公司具有高度引人误解为一体的外在特征。

2010年1月27日，法院作出执行裁定书，裁定案涉4栋房屋的所有权及相应的其他权利归卜胜华、文春泉、李玲香所有，2011年12月19日，孙和平以金元贸易公司法定代表人的名义与卜胜华、文春泉、李玲香签订《和解协议》，自愿以1200万元回购上述4栋房屋，并已实际支付1200万元。法院对此作出裁定予以确认。

2010年6月30日，金元贸易公司与金园房产公司签订《合作开发时代阳光大道项目协议》。后金园房产公司向法院起诉，要求解除上述合作开发协议，由金元贸易公司偿还借款本金1970万元及利息2675.32万元，并由股东和金元贸易公司共同承担还款责任。法院认为金元贸易公司在其不享有案涉房屋所有权及相关土地使用权的情况下，误导金园房产公司与其签订协议》，支付金园房产公司诉请。

2017年6月26日，法院轮候查封了原金元贸易公司名下涉案4栋房屋。保全查封期间，由政府牵头，就原金元贸易公司上述房产征拆问题，组织多方参加。最终形成《会议备忘录》，由龙骧公司支付金元贸易公司“征地款”200万元。政府城镇建设领导小组办公室支付金元贸易公司“汽车南站项目补偿”1000万元。

2018年4月28日，龙骧公司与金元贸易公司签订《征地拆迁补偿协议》。

2018年11月19日，法院因金园房产公司案件的强制执行向龙骧公司送达执行裁定书和协助执行通知书，协助事项为：1、查封约定分配给金元贸易公司的总面积8510.855平方米的物业；2、提取该协议中应支付金元贸易公司的剩余征地补偿款1200万元，付至该法院账户。

原金元贸易公司的股东汇业贸易公司与永兴仪器厂对该执行裁定书和协助执行通知书不服，以案外人身份向一审法院提起执行异议，遂酿成本诉。

法院观点

本案的争议焦点为：汇业贸易公司、永兴仪器厂对案涉拆迁补偿财产享有的民事权益能否排除强制执行。

其中关于汇业贸易公司、永兴仪器厂对案涉4栋房屋、土地使用权、临时建筑及相应拆迁补偿是否享有民事权益是需要首先回答的问题。

根据原《物权法》的相关规定，明确“地随房走”的“房地一体”处分原则，即在房屋等地上物权利处分时，房屋所占用范围内的土地使用权随之被处分。

本案中，案涉4栋房屋经过抵押、拍卖、转让等多次处分，其所占用范围内的建设用地使用权亦随之被处分。

2010年1月27日，法院裁定案涉4栋房屋的所有权及相应的其他权利归卜胜华、文春泉、李玲香所有，4栋房屋所有权及所占用的土地使用权依法发生转移；2011年12月19日，孙和平以金元贸易公司法定代表人的名义基于其与4栋房屋所有权人签订的协议以及法院的裁定并支付了全部对价，已经对该4栋房屋及所占用土地的使用权享有实体财产权利。

汇业贸易公司、永兴仪器厂作为原金元贸易公司权利义务的承继人对该4栋房屋及所占用土地的使用权已无实体财产权利，对因此所得拆迁补偿亦无权主张权利。

汇业贸易公司、永兴仪器厂引用法发〔2004〕5号文第24条第2款关于“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，提出在涉及集体土地时，房地可以分开处置的意见。法院认为，第24条并未否定“房地一体”处理的规则，只是基于当时集体土地使用权转让交易的法律限制而作出的特殊程序规定，若法院在拍卖案涉4栋房屋时未与国土资源管理部门协商一致，属于程序瑕疵，但并不必然产生房地分开处理的法律效果。

……

鉴于汇业贸易公司、永兴仪器厂认可金元贸易公司已经从总的拆迁补偿中支取了1200万元，对于剩余的1200万元拆迁补偿款和8510.855平方米物业，汇业贸易公司、永兴仪器厂已无实体权利，若该部分补偿款物经处置偿付金园房产公司后尚有剩余，亦应归还给孙和平或金元贸易公司，而非汇业贸易公司、永兴仪器厂。

法院评述

本案有两点需留意，一是公司混同问题，即原金元贸易公司与金元贸易公司之混同，尤其原金元贸易公司名下的房屋、土地由金元贸易公司实际经营管理是导致本案以及相关纠纷发生的基础，如金元贸易公司以涉案房屋、土地与房产公司谈合作，又如值强制执行之际，借原金元贸易公司之名（股东汇业贸易公司、永兴仪器厂）主张权利、排除强制执行。二是各法院在对“房地一体”处理规则的认定及表述存在抵牾、未能保持一致，司法认定的不严谨，亦给与机会者以措辞。

本案法院一方面依法对于“房地一体”处理规则的贯彻，另一方面对于实质同一主体假借权利区分以期双重获利的行为予以制止。那如果本案并不存在公司混同的情况，涉案权利主张是否可得以支持？笔者认为依然难以实现。从司法实务来判断，如果权利者分立，金元贸易公司借用原金元贸易公司名下的房屋、土地做交易的行为，或者涉嫌恶意串通，则利益相关者自担其责、或自获其利，或者涉嫌虚假行为，该虚假行为依据事实、情节之别，涉刑涉民均有可能，其之利益也难以得到法律保护，可以推定将会引发多方更多之纠纷。

相关法律规定

物权法（有效期:2007.10.01-2020.12.31）

第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第182条 建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第183条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

案例:最高人民法院(2021)最高法民再342号

首发：微信公众号“民法商律”