购房者的超级优先权最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上逻辑，建筑工程款优先于抵押债权，商品房买受人的权利优先于建筑工程款。

对于上述批复中所涉及的商品房买受人优先权具体指何种权利，语焉不详，实践中常引起争议。最高人民法院所发布的一个不起眼的小小答复文件对此做了明确的规定。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》指出“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”

上述规定明确了购房者对所购买房屋物权请求权和购房款返还请求权的法定优先性。最高人民法院于2023年4月20日颁布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》进一步明确：1、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的；2、“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

上述相关规定明确了购房者的法定优先权，但大分部管理人和法官认为只适用于保护以居住为目的的消费型购房者的基本生存居住权保障，有严格的适用条件。部分管理人和法官认为还应符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于购房者对抗强制执行的相关规定（如广东高院颁布的《关于审理破产案件审判指引》）。综合起来，需要满足如下全部或部分条件：1、以居住为目的；2、合法签订房屋买卖合同；3、未被采取保全措施；4、未设定抵押担保；5、合法占有；6、支付全款或同意支付剩余房款；7、名下唯一房产；8、购房者无过错。

严格按照上述规定，很多购房者的权益无法得到保障，跳海的心都有了。实际情况是，很多烂尾楼盘房企资金紧张，常存在如下几个方面的问题：1、涉及诸多诉讼执行案件；2、存在在建工程设抵押；3、为了房屋尽快变现有回款未取得预售许可证售房；4、购房者只支付了部分款项；5、因种种原因（更多的是开发商的原因）未能网签合同；6、因楼盘烂尾客观上无法交付占有。同时，购房者亦存在有一套以上的房屋或在所购买的房屋烂尾之后为了满足居住需要不得不另行购买房屋。如严重按照上述苛刻的消费型购房者基本生存居住权保障的条件，显然无法维护购房者的利益。

关于房地产企业破产，购房者优先权的裁判规则，实际上是没有什么规则，各个管理人和法院都有不同的理解，会有不同的处理方式。

我曾写了篇文章，提到最高人民法院的几个关于房企破产程序中购房者物权请求权、债权请求权的案例，裁判结果都不同。主要有如下几个裁判规则：1、认为购房者对房屋物权请求权或返还购房款请求权有法定优先权；2、认为管理人有天然的合同解除权，管理人可解除合同收回房屋；3、认为管理人虽无不能解除合同，但该屋是破产企业的主要财产，不作为破产财产，对其他债权人不公，据此判决房屋归为破产财产。对于名为买卖实为借贷担保的亦有两种裁判结果。一是按照民间借贷来处理，认定为普通债权。二是认为属于《九民会议纪要》所说的非典型担保，合法有效，管理人无权解除合同，债权人可在该担保物处置价款中优先受偿。

如我们所办理在某房地产企业破产中购房者权优先权问题，管理人就购房者所申报的债权和提出的诉求有前后不一致的认定。管理人在之前的认定中，完全依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所设定的关于以居住为目的的消费型购房者生存居住保障权严格条件来认定，比如以无预售许可证为由认定认购协议无效，以购房者未支付完毕购房款为由解除合同，以房屋存在查封为由不予支持交房和过户，以购房者名下非唯一住房为由认为不符合消费型购房者条件（有些是楼盘烂尾后不得不另购买房屋，有些是因远在百里之外的地方有房屋），甚至以存在抵押抵押权人不同意涂销抵押客观上履行不能为由对绝大部分购房者的诉求予以否定，不予继续履行合同，已付购房款认定为普通债权，众多购房者跳海的心都有了。我们代理律师介入申请复核后才将大部分管理人此前的认定调整过来，支持了大部分购房者的物权请求权或返还购房者请求权的优先权。

如前所述，如是符合消费型购房者和生存居住权保障严格条件下具备交付条件的，主张对房屋物权请求权的优先权。或在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下主张返还购房款的优先权。

关于名下唯一房产的问题，之前很多管理人和法院严格认定，如有些家庭成员在外地有个房屋或在本地有个面积很小的房屋，管理人和法院不予认定符合生存居住权保障条件。如我们所办理的湛江烂尾楼盘案件，管理人最早以购房者在百里之外的下面徐闻、雷州有房屋而不予认定，以购房者名下有套小面积公寓而不予认定。《九民会议纪要》则明确了即便购房者名下有一套房屋，但因家庭成员人口众多，涉案的房屋仍是满足基本居住需求所必需的，则仍可认定为具有优先权。另，我们所办理的案例中，有些是楼盘烂尾后购房者另行购买了其他房屋，有些是支付了部分购房者因开发商原因未能签署房屋买卖合同，管理人不予支持优先权，一审也败诉了（有一批案件一审未获支持，原本想着可能一二审法官此前可能做了沟通，为了降低发改率的需要二审很难改判，几乎绝望）。二审碰到到良心法官，认为购房者在房屋未能交付的情况下为了满足基本居住需求而另行购买其他房屋，不能否定购买案涉房屋时的消费费购房者身份。二审虽认定认购书属于预约合同，但不否定依据认购书所支付的相关款项为购房款性质。

（一）购房者已经履行完毕支付购房款的义务后，管理人不享有单方解除权，可主张继续履行合同，交房和过户

《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”对《企业破产法》第十八条第一款进行深入分析，我们发现管理人并不享有当然的合同解除权，合同解除权应当限定在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。购房者已经履行完毕房屋买卖合同中的所有义务的情况下，管理人不具有单方解除权，而应代表开发商继续履行合同义务。如管理人单方解除合同的，购房者对先前所支付的购房款及其利息损失的赔偿权可按照前述后面所述的关于共益债的认定应认定具有法定优先权。

此观点支持购买多套房屋甚至用于投资的购买多套房屋的情形。如湖南省高级人民法院（2018）湘民再401号蒋天物诉益阳市天益房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷案，涉及20多套房产，用于养老院的经营，已经支付购房款。管理人审查认定为普通债权，一二审均败诉。后申请再审，再审认为管理人不具有单方解除权，应予持续履行合同，判令管理人继续履行合同，协助办理交付和过户手续。

（二）从共益债的角度主张购房者所支付的购房款为破产企业的共益债，应由破产财产随时清偿。

《破产法》第42条第（三）项规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。”

合同解除后，破产企业重新收回房屋（包括接收了购房者对房屋的装修装饰及其他添置物），其所收取的购房款项和购房者对房屋进行的装修装饰及添置物构成不当得利，合同相对人不当得利的返还请求权有别于破产法第53条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待，而应依据《破产法》第42条第3项的规定认定构成共益债务，由破产企业财产中随时返还。

最高人民法院在（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》指出：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”同样的原理，购房者主张返还购房款和装修装饰及其他添置物的成本，亦可视为主张返还破产企业的不当得利，可视为属于共益债务。

此外，《破产法司法解释二》第11条：“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。”《破产法司法解释二》第36条规定：“出卖人破产，其管理人决定解除所有权保留买卖合同，并依据企业破产法第十七条的规定要求买受人向其交付买卖标的物的，人民法院应予支持。......买受人依法履行合同义务并依据本条第一款将买卖标的物交付出卖人管理人后，买受人已支付价款损失形成的债权作为共益债务清偿。””根据上述司法解释，亦可推出买卖合同被撤销或解除，买受人可主张所应返还的价款为共益债务，应由破产财产中随时清偿。

如最高人民法院（2021）最高法民再194号王君、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷民事再审案，双方签订的是《商铺使用权转让合同》，法院认为管理人解除合同后，购房者不能实现合同目的，破产企业无正当事实占有购房款，构成不当得利，属于共益债务，相应的购房款应予退回给购房者。

（三）以已出售的房屋属于特定物不属于破产财产为由，请求排除管理人对房屋权属的处理

根据最高人民法院于2002年颁布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（四）（五）（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”业主所购买的房屋已经完全支付对价特别是已经交付的房屋，对具体房屋享有法定优先权。根据上述规定，业主们的房屋已经不属于破产财产，不应作为破产财产进行处理。当然，该《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》虽未失效，但在此文件颁布之后，又颁布了《企业破产法》及其一系列的司法解释和司法指导性文件，对于上述规定是否仍适用，业内有不同的理解。部分法院出于维护社会稳定的需要，直接以此规定为由将已出售房屋排除在破产财产之外。

管理人决定继续履行合同的最主要考量因素是破产财产价值最大化和维护债权人利益的最大化，亦应考虑维持继续经营、破产程序进度、解除合同的成本、当事人的生存权利、社会公共利益等因素考虑。购房者所购买的房屋特别是住宅是已经特定化的房屋，甚至已经由购房者实际占有和使用。已经出售的房屋并非是破产重整所必需财产。又如前所述，在购房者对所购买的房屋享有超级优先权或相应的请求权为共益债务的情况下，管理人单方解除房屋买卖合同并非必然会增加破产财产和实现债权人的整体利益最大化。

如在一房企破产案件中，房屋合同价格为50万，购房者此前支付的款项已达30万。购房者已经实际接收房屋并投入20万元进行装修和入住。按照上述的共益债原理，如管理人单方解除房屋买卖合同，则需要由破产财产中返还30万的购房款本金和20万元的装修款（在有确切依据的情况下特别是装修现值为20万的情况下）。即便在管理人解除合同时当地的同类房屋市场价值有所升值，但考虑到如破产程序中以拍卖形式处置批量的此类有人居住的房屋或让重整投资人接手此类房屋，实际变现价值或重整投资人的心理价值并不会很高，甚至低于原合同价值。此情况下，管理人解除房屋买卖合同并不会增加破产财产，甚至可能会贬损破产财产。此外，解除房屋买卖合同定会极大地拖延破产程序，浪费司法资源和社会资源，可能导致错失破产重整机会，进一步地贬损整体的破产财产价值，甚至很可能会造成社会不稳定，损害社会公共利益。相反，管理人主张继续履行合同，要求买受人补交购房款（甚至可要求买受人分担继续完成建设、办理交楼和过户所新产生的成本），反而会增加破产财产整体价值，维护建设工程款债权人、抵押债权人和其他普通债权人的利益，更高效地化解矛盾，解决问题。

购房者也要立足现实和法律，不能有太高的期望。如对于尚不具备交付条件需要增加新投入以完成建设和办理交楼、过户等手续新产生的成本，在破产企业无法承担的情况下，可能需要业主们分担成本。

此外，对于办理了银行按揭贷款，购房者如因种种原因不想继续要房子或无力承担银行按揭贷款压力的，可考虑主动地提起诉讼请求解除房屋买卖合同和银行按揭贷款合同，未偿的按揭贷款由开发商向银行清偿。购房者对于已经支付的首付款和已偿的按揭贷款可向管理人申报债权并请求确认为优先债权。

房屋往往是众多家庭中的重要资产，往往倾注了家庭成员的大部分心血，遇见开发商破产等特殊情况，购房者往往心急又无措。尤其是在破产程序中，购房者自身对于破产程序中的时间节点和细节的把控并不那么专业。建议购房者应沉着应对，不要有过激行为，而是及时寻求专业人士的帮助，寻求法律途径，在法律的范围内积极维护自身合法权益。