【摘要】房地产企业暴雷带来的项目烂尾及破产危机使得购房者权益保护问题进入大众视野。首先从房屋买卖合同来说，《认购书》具备了主要条款，且符合民事行为生效要件的，可以作为购房者主张权利的依据；其次，在合同有效的情况下，购房者享有房屋交付请求权或购房款请求权，其优先于抵押权和建设工程优先受偿权的权利，为“超级优先权”。在房企进入破产程序后，如果购房者已经依约履行完毕付款义务时，管理人不享有单方解除权；即使管理人对购房款未支付完毕的房屋买卖合同行使单方解除权，购房者的购房款及其利息、装修装饰及添置物价款请求权亦可认定为破产企业共益债务，在破产财产中优先清偿，另外，管理人也可以要求购房者继续履行付款义务，以增加破产财产价值和提高债权人受偿比例，不应必然解除房屋买卖合同。

【关键词】房屋交付请求权 购房款返还请求权 共益债

随着近年来不少房地产企业暴雷，项目烂尾，甚至进入破产程序，购房者权益保护问题引发公众关注。开发商进入破产程序后，购房者应如何依法维护自身合法权益？《认购书》可否作为购房者主张权利的依据？当房产尚未过户时，购房者对所购买房屋物权请求权和购房款返还权是否享有法定优先权？已经出售但尚未办理过户的房屋是否属于破产财产？管理人在何种情况下可单方解除房屋合同？如何在法律的框架内在复杂的关系中寻求一个多方共赢的化解方案？这些问题都值得探讨。笔者拟从以下几个方面进行论述，或许可对一些购房者维护自身合法权益和矛盾的化解带来一些启示。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”如《认购书》写明了具体的标的物、价款、支付方式、办理过户、违约责任等房屋买卖合同的主要内容，意思表示真实明了，未违反法律法规的效力性强制性规定，则属合法有效的商品房买卖合同。因此，若购买者签订的《认购书》具备房屋买卖合同的上述主要条款，双方意思表示真实明确，可确定属于法律意义上的房屋买卖合同，在未违反法律法规效力性强制性规定的情况下，该《认购书》可作为主张权利的合法依据。

按照物权理论，房屋未过户登记，此时物权仍在开发商名下，购房者对所购房屋仅仅享有“物权期待权”，物权优先于债权。基于维护交易稳定和社会和谐等因素考虑，法律在一定程度上赋予了购房者的“物权期待权”优先于抵押权和建设工程优先受偿权的权利。此为购房者的“超级优先权”。

购房者的超级优先权最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上逻辑，建筑工程款优先于抵押债权，商品房买受人的权利优先于建筑工程款。

对于上述批复中所涉及的商品房买受人的权利具体指何种权利，语焉不详，实践中常引起争议。最高人民法院所发布的一个不起眼的小小答复文件对此做了明确的规定。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》指出“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”

上述规定明确了购房者对所购买房屋物权请求权和购房款返还请求权的法定优先性。即便房屋存在抵押、拖欠工程款等情况，亦应予认定业主们对房屋权属请求权，或认定返还购房款请求权为法定优先权，优先于抵押权和建筑工程款优先权。

此后，全国各级法院亦个案例亦均支持购房者权所购买房屋权属权利或返还购房款请求权的法定优先权。

《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”在《民法典》合同编的规定中，合同解除权分为约定解除权和法定解除权，前者基于民事行为的意思自治原则，后者基于法律法规的明文规定。《民法典》对于企业进入破产程序管理人的解除权并没有明确列出。从《民法典》第五百六十三条第一款第（五）项采用了兜底性规定，即法律规定的其他情形也可称为法定解除权。为此，《企业破产法》与《民法典》对于该方面的规定并不冲突，二者进行了有效的衔接。对《企业破产法》第十八条第一款进行深入分析，我们发现管理人的合同解除权应当在“双方均未履行完毕的合同”这一情形下进行适用。如果债务人的相对方已经完全履行了合同义务，此时管理人的合同解除权应当受到限制，以便维护交易的稳定性。

在最高人民法院审理的（2020）最高法民再287号购房者洪深在房地产开发商海南中度旅游产业开发有限公司进入破产程序后主动起诉主张继续履行房屋买卖合同一案中，最高人民法院判决支持继续履行房屋买卖合同。最高人民法院认为“《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。”故此撤销原一、二审判决，支持购房者洪深请求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。

购房者已经履行完毕房屋买卖合同中的所有义务的情况下，管理人不具有单方解除权，而应代表开发商继续履行合同义务。如管理人单方解除合同的，购房者对先前所支付的购房款及其利息损失的赔偿权可按照前述应认定具有法定优先权。

全国人大法工委在破产法立法释义中指出，在人民法院受理破产申请后，之所以要赋予管理人解除或者继续履行合同的权力，主要是为了最大限度地维护破产财产的利益。既然是为了维护破产财产价值最大化和维护全体债权人利益的最大化，那从出发点来说，管理人单方解除合同所应承担的成本支出即产生新的债务（如返还购房款、赔偿装修装饰及添置物损失等）亦具有维护所有债权人整体利益的性质，与共益债务的法理基础完全吻合，可视为共益债务。

如四川省高级人民法院作出的（2019）川民终954号民事判决认为“在盛豪公司重整程序中，案涉土地使用权系重整所需核心资产，盛豪公司管理人之所以选择解除合同，并由盛豪公司通过破产重整继续保有案涉项目资产后续进行开发经营，而非对项目资产直接进行拍卖变现分配，亦是基于重整更有益提升债务人整体财产价值，进而更有益于全体债权人利益，因此将该项目资产分配权利作为共益债务予以清偿与共益债务的法理基础也是吻合的。”

《破产法》第42条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务。”

合同解除后，破产企业重新收回房屋（包括接收了购房者对房屋的装修装饰及其他添置物），其所收取的购房款项和购房者对房屋进行的装修装饰及添置物构成不当得利，合同相对人不当得利的返还请求权有别于破产法第53条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待，而应依据《破产法》第42条第3项的规定认定构成共益债务，由破产企业财产中随时返还。

最高人民法院在（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》指出：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”同样的原理，购房者主张返还购房款和装修装饰及其他添置物的成本，亦可视为主张返还破产企业的不当得利，可视为属于共益债务。

如湖南省高级人民法院作出的（2017）湘民再461号判决中即认为：“本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：‘租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。’”

此外，《破产法司法解释二》第11条：“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。”《破产法司法解释二》第36条规定：“出卖人破产，其管理人决定解除所有权保留买卖合同，并依据企业破产法第十七条的规定要求买受人向其交付买卖标的物的，人民法院应予支持。......买受人依法履行合同义务并依据本条第一款将买卖标的物交付出卖人管理人后，买受人已支付价款损失形成的债权作为共益债务清偿。”

举重以明轻是一个重要的法律原则。现行法律规定管理人撤销不合理价格交易后的价款返还、所有权保留买卖中对不存在违约行为的买受人返还已支付价款均可作共益债务处理。较上述撤销不合理价款合同、解除所有权保留买卖合同而言，购房者即便未足额支付购房款，但其在房屋买卖合同中的过错明显轻于上述合同中的买受人，且无合同上的约定出卖人可收回房屋，按照举重以明轻之原则，返还购房款、装修装饰及添置物款项更应认定成为共益债务。

管理人决定继续履行合同的最主要考量因素是破产财产价值最大化和维护债权人利益的最大化，亦应考虑维持继续经营、破产程序进度、解除合同的成本、当事人的生存权利、社会公共利益等因素考虑。购房者所购买的房屋特别是住宅是已经特定化的房屋，甚至已经由购房者实际占有和使用。已经出售的房屋并非是破产重整所必需财产。又如前所述，在购房者对所购买的房屋享有超级优先权或相应的请求权为共益债务的情况下，管理人单方解除房屋买卖合同并非必然会增加破产财产和实现债权人的整体利益最大化。

如在一房企破产案件中，房屋合同价格为50万，购房者此前支付的款项已达30万。购房者已经实际接收房屋并投入20万元进行装修和入住。按照上述的共益债务原理，如管理人单方解除房屋买卖合同，则需要由破产财产中返还30万的购房款本金和20万元的装修款（在有确切依据的情况下特别是装修现值为20万的情况下）。即便在管理人解除合同时当地的同类房屋市场价值有所升值，但考虑到如破产程序中以拍卖形式处置批量的此类有人居住的房屋或让重整投资人接手此类房屋，实际变现价值或重整投资人的心理价值并不会很高，甚至于低于原合同价值。此情况下，管理人解除房屋买卖合同并不会增加重整的破产财产，甚至可能会贬损破产财产。此外，解除房屋买卖合同定会极大地拖延破产程序，浪费司法资源和社会资源，可能导致错失破产重整机会，进一步地贬损整体的破产财产价值，甚至很可能会造成社会不稳定，损害社会公共利益。相反，管理人主张继续履行合同，要求买受人补交购房款（甚至可要求买受人分担继续完成建设、办理交楼和过户所新产生的成本），反而会增加破产财产整体价值，维护建设工程款债权人、抵押债权人和其他普通债权人的利益，更高效的化解矛盾，解决问题。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（四）（五）（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”业主所购买的房屋已经完全支付对价并交付使用，且对具体房屋享有法定优先权。根据上述规定，业主们的房屋已经不属于破产财产，不应作为破产财产进行处理。当然，该《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》虽未失效，但在此文件颁布之后，又颁布了《企业破产法》及其一系列的司法解释和司法指导性文件，对于上述规定是否仍适用，业内有不同的理解。

如前所述，在破产法层面，法律规定了购房者对所购买房屋物上请求权和购房款返还请求权的超级优先权，亦可主张返还购房款、装修装饰及添置物款项为共益债务。解除房屋买卖合同并非当然的会增加破产财产和维护全体债权人整体利益。

如房屋已经实质上具备了交付条件，那可考虑继续履行合同，对于确实未缴足购房款的，应予要求购房者补缴差额购房款作为破产财产。对于尚未封顶不具备交付条件的房屋，则因客观原因无法继续履行合同，管理人或购房者可主张解除合同，对购房者的购房款及其利息确认为超级优先权债权或共益债务。当然，购房者也可以开发商违约为由，请求解除合同，退回购房款及其利息，并请求将债权确认为超级优先债权或共益债务。

基于购房者所享有的对房屋物权请求权和购房款返还请求权的超级优先性或为共益债务的前提，如此处理并未损害抵押权人和其他债权人的利益，且可能因购房者补足购房款而增加了破产财产。同时可维护交易的稳定性，提高破产工作效率，避免浪费大量人力物力，避免造成社会不稳定因素甚至损害社会公共利益。

购房者也要立足现实和法律，不能有太高的期望。如对于尚不具备交付条件需要增加新投入以完成建设和办理交楼、过户等手续新产生的成本，在破产企业无法承担的情况下，可能需要业主们分担成本。

此外，对于办理了银行按揭贷款，购房者如因种种原因不想继续要房子或无力承担银行按揭贷款压力的，可考虑主动地提起诉讼请求解除房屋买卖合同和银行按揭贷款合同，未偿的按揭贷款由开发商向银行清偿。购房者对于已经支付的首付款和已偿的按揭贷款可向管理人申报债权并请求确认为优先债权。

房屋往往是众多家庭中的重要资产，往往倾注了家庭成员的大部分心血，遇见开发商破产等特殊情况，购房者往往心急又无措。尤其是在破产程序中，购房者自身对于破产程序中的时间节点和细节的把控并不那么专业。建议购房者应沉着应对，不要有过激行为，而是及时寻求专业人士的帮助，寻求法律途径，在法律的范围内积极维护自身合法权益。

参考文献：

首发：微信公众号“老蒋商事与破产法律服务”