在商业租赁合同中，为了控制经营风险，租户在签订长期、大面积的租赁合同时，常常会约定一个“逃生条款”。该条款允许租户在满足特定条件时，单方面解除或终止租赁合同，而无需承担违约责任或只需承担约定的责任。

通常，“逃生条款”中的特定条件包括：租户在一定期间内（例如三个月或六个月）的营业额或利润未达到预定标准，或者租赁场所所在商场的整体商业环境（如开业率、客流量）发生重大变化。

逻辑上，这些特定条件可分为定量和定性两种：定量标准（如营业额或利润未达标）相对客观，而定性标准（如商场整体商业环境的变化）则较为主观和不确定，更容易引发争议。

在司法实践中，关于“逃生条款”的效力和适用，是一个值得探讨的重要问题。根据笔者团队近期处理的一起涉及“逃生条款”的仲裁案件，我们可以简要地探讨和总结其适用情况。

一般来说，如果“逃生条款”是双方真实意愿的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，那么它就是有效的民事法律行为。

以最高人民法院审理的（2021）最高法民申1718号案件为例，法院认为：根据《补充协议二》第三条以及《租赁合同》第11.2.3条之约定，华润公司开业两年后即有权选择单方终止合同，只需提前3个月书面通知石正源公司具体的合同终止日；在租赁期限内，华润公司在该租赁场地开始经营三年后，如果连续亏损6个月且亏损金额累计达100万元，华润公司有证据证明其经过努力采取合理措施，仍然无法摆脱亏损的局面，华润公司有权终止本合同。本案中，华润公司依据上述约定单方解除了租赁合同，并非因双方的违约行为所致。

因此，在笔者处理的仲裁案件中，出租人对于逃生条款的效力本身，并没有提出相关质疑。

然而，值得注意的是，尽管出租人可能没有质疑“逃生条款”的效力，但法院仍可能从公平角度进行审查。如果租户作为品牌方在订约中处于强势地位，“逃生条款”可能被认定为无效，因为它可能不合理地减轻了提供格式条款一方的责任。

以浙江省诸暨市人民法院审理的（2016）浙0681民初13784号案件为例，法院认为，本案的合同系被告因自身原因单方要求解除，其虽按合同第三条第3.12款的约定提前10日通知原告解除合同，但该合同条款系被告单方制作的格式条款，从条文字面来看，双方权利义务同等，任何一方提前终止合同，应提前10日通知对方，对方于10个工作日内予以配合执行，但从实际情况来看，被告单方解除合同对原告造成的损失远远大于原告单方解除合同对被告造成的损失，该条款实际是加重了原告的责任，故该条款应属无效。

由此可见，如果逃生条款的实质存在不公平性，法院容易对其有效性作出负面评价。但是，如果能在逃生条款中适当约定在行使条款的情况下，承租人对出租人的补偿/赔偿，则在大多数情况下，也有助于获得法院对于逃生条款有效性的支持。

在“逃生条款”的具体适用过程中，出租人可能会挑战租赁合同约定的条件是否已经满足。在笔者处理的仲裁案件中，承租人行使“逃生条款”权利时，提供了经过审计的数据，出租人对此提出了异议。但最终，仲裁庭支持了承租人的权利。

需要注意的是，“逃生条款”是基于当事人之间的合意而产生的规则，而“情势变更”、“不可抗力”规则是基于法律规定，即使当事人之间没有约定，也可能直接适用。在某些情况下，“逃生条款”的“特定条件”可能与“情势变更、不可抗力”的适用情形重合。

总的来说，商业地产租赁的承租人可以争取在租赁合同中约定“逃生条款”，以控制经营风险。在约定“逃生条款”的适用标准时，应从定性、定量两个层面进行约定，以减少不确定性和避免争议。同时，约定适当的补偿条款也有助于获得法院的支持。在行使“逃生条款”时，承租人需要证明已经满足行使条件。如果没有约定“逃生条款”，应慎用解除合同措施，尽可能通过协商减免、变更租金标准的方式，维护自身权益。对于出租人来说，可以根据实际情况，谨慎、完备地约定“逃生条款”。