中介合同纠纷是生活中常见的纠纷类型，通常发生在二手房出售、房屋出租、通过中介平台寻找家政服务等场景中。在中介合同中，由中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，由委托人向中介人支付报酬。我国《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第九百六十三条规定了中介人的报酬请求权，即中介人促成合同成立的，委托人应按约向中介人支付报酬。那么，如何理解“促成合同成立”？如合同成立后又因各种原因解除的，中介人义务是否完成，委托人是否还需向中介人支付中介费？以下是我们对相关问题的梳理。

　　1 相关法律法规

　　《民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　《民法典》第九百六十三条第一款中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　《民法典》第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　2 实务裁判观点

　　经检索相关裁判案例，我们发现：

　　首先，法院认定中介是否履行其合同义务一般会进行实质审查，即委托人与第三人是否实质上达成了合意、交易是否已实际进行，而不要求委托人与第三人订立书面要式合同。如在（2023）沪0115民初91775号案件中，上海市浦东新区人民法院认为，合同生效应以双方是否达成合意、是否存在无效情形为准，不应以合同方是否持有合同文本来衡量。由于案涉房屋已经过户，中介人已完成合同义务，故委托人应向中介人支付中介费。

　　其次，合同订立后又解除的，法院审查中介人是否享有报酬请求权（合同未约定中介费承担方式的情况下），主要审查中介人对于合同解除是否存在过错，如中介人在提供中介服务过程中是否勤勉尽责（对交易有关事项、是否存在交易风险尽职审查，并忠实告知委托人），是否存在《民法典》第九百六十二条第二款规定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的情形等。中介人对合同解除存在过错，一般不享有报酬请求权。如在（2021）沪01民终1838号案件中，中介人未能根据房屋实际情况向委托人告知房屋存在违章搭建，不能办理过户手续，导致委托人与第三人订立合同后才发现前述问题并诉讼解除合同。上海市第一中级人民法院认为，由于中介人未能全面了解掌握、告知委托人案涉房屋的实际情况，未能履行告知义务，故中介人应当返还委托人此前支付的中介费。

　　而若合同系因委托人个人或第三方等其他原因解除，则委托人一般无权向中介人要求返还中介费，其可以向违约方主张违约责任。如在（2021）沪01民终12460号案件中，委托人系因其自身违约才导致房屋买卖合同后续被解除，故上海市第一中级人民法院对中介人要求委托人支付中介费的主张予以支持。

　　但在中介人对合同解除不存在过错的情况下，中介人也并非享有绝对的报酬请求权，此时法院仍会根据双方约定、中介人实际履行义务情况酌情确认中介人享有报酬的数额。例如，中介人与委托人约定应提供中介服务直至房屋过户各种手续完成的，即使合同解除系委托人或第三人等其他原因导致，但因中介人确未提供合同约定的全部服务，法院可能会根据其履行义务的程度酌情支持部分中介费，案例如（2020）沪01民终6008号、（2022）沪0117民初17572号案件等。

　　3 裁判观点评析

　　综上，在中介合同合法有效的前提下，法院审查中介人是否享有报酬请求权、享有报酬数额的多少、报酬由谁承担通常会考虑：（1）双方或三方是否对合同订立后又解除情形下的中介费承担有所约定（约定优先）；（2）合同解除的原因（主要是委托人、第三人还是中介人原因导致的，或兼而有之）；（3）中介人提供服务的质量（履行义务是否存在瑕疵）；（4）中介人履行义务的程度（工作量、工作进度、花费时间等）。

　　另外，委托人主张中介人履行义务存在过错导致合同解除的，由委托人承担举证责任。实务中法院在判断合同解除原因时，会优先根据委托人或第三人请求确认合同解除的另案判决中载明的解除原因认定（如有）。没有生效判决的，法院会参考提出解除合同一方当时主张的解除原因、中介人是否确未告知有关合同目的实现的重大事项等综合认定。委托人初步证明合同解除系因双方在合同重要事项上存在争议的，由中介人举证证明其已就争议事项履行过告知义务。

　　4 我们的提示

　　订立中介合同时，双方当事人应尽量在中介合同中明确双方权利义务、中介人义务履行完毕的界定标准、委托人与第三人订立合同后又解除的中介费承担方式等事项，避免后续因合同约定不明而产生纠纷。在委托人与第三人订立合同时，三方亦可再次协商并确定合同解除后中介费用如何承担。

　　对于中介人而言，其应尽量根据实际情况对交易风险进行详尽审查，尤其是案涉房屋是否取得所有权证、是否存在违建、是否已经取得预售许可等明显涉及交易风险、可能导致交易目的无法达成的情形，并将相关信息明确记录在合同中，或保留将相关信息告知委托人的书面记录。委托人与第三人就交易事项达成一致的，中介人应注意保留委托人与第三人达成合意的相关书面证据，避免双方通过不订立书面合同的方式恶意规避中介费。

　　对于委托人而言，其与第三人订立合同后因中介人未告知相关交易风险被迫解除合同的，应在解除合同时书面向第三人、中介人说明解除的具体事由，并保留书面沟通记录。此外，即使法院未支持合同系因中介人原因解除，委托人亦可以根据中介人实际履行义务的程度主张少支付部分中介费。

作者：

张晋泽 北京浩天（上海）律师事务所 合伙人

陈立玮 北京浩天（上海）律师事务所 律师助理

首发：微信公众号“EasonLab”