《民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（ 2020 修正）》第二十八条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

浙江省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准? 答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

安徽省高院执行局《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第五条：

经审查发现租赁合同有下列情形之一的,应当对租赁权不予认可:……(二)名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的……

·认为“以租抵债”合同具有租赁合同性质

【（2021）最高法民申1066号】宋骁飞、齐冰洁申请执行人执行异议之诉最高院认为：刘玲主张其为执行标的房屋的承租人，并在一、二审中提交了证据证明其实际占有使用案涉房屋，与《房屋租赁合同》关于实际占有使用情况的约定内容可相互印证。在此情形下，宋骁飞主张刘玲、谢作来之间不存在真实的租赁合同关系，但其提供的证据不足以证明该主张。而且，法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力。而宋骁飞关于《房屋租赁合同》实系以租抵债合同的主张，与一、二审查明刘玲占有使用案涉房屋的事实亦不一致。现有证据显示，《房屋租赁合同》在人民法院查封前即已签订。原判决综合本案事实和证据情况，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，对宋骁飞的主张未予支持，并无不当。

【（2021）最高法民申6584号】南通市远东电器设备工程有限公司与交通银行股份有限公司南通分行案外人执行异议之诉

最高院认为：判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物（抵押物）相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物（抵押物）于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。

【（ 2022 ）最高法民申 13 号】梅强、何健等案外人执行异议之诉

最高院认为：梅强不能证明其与泽珲公司的案涉租赁合同真实有效且其在案涉抵押权设立之前已经占有案涉房屋。另外，由于在案证据不足以证明工程款债权与借款债权真实存在，梅强关于案涉房屋租金与其他楼层租金差异大是根据工程款和借款债权进行调整的主张不能成立。又次，无法证明案涉租赁合同的真实性。最后，其他证据均不能证明梅强与泽珲公司之间就案涉房屋存在真实有效的租赁关系。因此，由于梅强未提交充分证据证明租赁合同的真实性，不能证明案涉房屋抵押权成立之前其对案涉房屋享有租赁权，应当承担举证不能的法律后果。

【(2021)京02民终9808号】北京珹玥阁艺术品有限公司与北京市园林科学研究院房屋租赁合同纠纷

北京市第二中级人民法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《内部协议书》明确约定园林科学研究院将涉案房屋交由珹玥阁公司作为经营办公用房，珹玥阁公司则向园林科学研究院支付房屋租金，虽然合同约定房屋租金以珹玥阁公司为建筑所发生的全部费用作为抵充，但是上述约定仅是改变了租金的支付形式，因《内部协议书》的其他内容符合房屋租赁合同的基本内容，《内部协议书》约定的双方权利义务亦是房屋租赁合同法律关系中当事人的基本权利和义务，据此，本院认定《内部协议书》实为房屋租赁合同，对于珹玥阁公司关于双方之间实为债权债务关系的主张不予支持。

·认为“以租抵债”合同非租赁关系，不适用租赁合同特殊规则。

【最高人民法院（2021）最高法民申26号】焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市易恒贞文化产业有限公司申请执行人执行异议之诉

最高院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，张国政称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但合同的签订日期存疑。同时，并不能证明张国政在抵押登记日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。

【最高人民法院（2014）民申字第215号】英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷最高院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，豪力投资公司（乙方）与英联视公司（甲方）在《房屋使用权抵债合同》从内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。

【（ 2020 ）最高法民申 3044 号】江苏佐仕科技有限公司、中国民生银行股份有限公司郑州分行再审审查与审判监督

最高院认为：本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。此外，佐仕公司提交的证据显示系苏源公司使用涉案房产、土地用于生产经营，而非佐仕公司。且苏源公司在提出执行异议时称是其承租了闵原公司的厂房。故二审法院认定佐仕公司对涉案房产、土地不享有排除执行的民事权益并无不当。

【（2019）赣民申1571号】黄利君、武小虎再审审查与审判监督

江西省高级人民法院认为：本案中，熊涵涵、沈义中与黄利君、武小虎在签订《房屋租赁合同》之前即存在债权债务关系，且双方在《房屋租赁合同》签订的当日补充签订了另一份《债权转租代租协议》。从两份合同的内容上看，黄利君、武小虎是为了使自己的债权得到清偿，可见，熊涵涵、沈义中与黄利君、武小虎签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋租赁收益抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。一、二审判决认定熊涵涵、沈义中与黄利君、武小虎之间签订的《房屋租赁合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，认定事实、适用法律并无不当。

【(2021)粤05民终579号】杜广澄与陈妙娱、汕头市澄海区铭骏工艺制品有限公司案外人执行异议之诉

广东省汕头市中级人民法院认为：一般而言，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益并由承租人支付租金的合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。而本案中，根据杜广澄与铭骏公司签订的《租赁协议》的约定，双方明确是以杜广澄对铭骏公司所享有的债权1000万元用于抵作租金，协议签订之时视为杜广澄已通过前述债权抵销方式支付完毕全部租金；同时约定，“除甲方（铭骏公司）主动提出解除协议之外，若乙方（杜广澄）提出解除、终止协议或约定房产因第三方起诉等原因被拍卖或查封导致乙方无法使用，均不视为甲方违约，租赁合同自行终结。乙方不得因此向甲方主张返还已付租金或追讨债权，承诺主动放弃该项权利。以上约定为双方真实意思表示，不存在显示公平情况。”由此可见，该《租赁协议》实系债务人以其房屋使用权抵偿欠款，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”的原则。因此，杜广澄提出确认其对案涉房地产享有租赁权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一、“以租抵债”合同一般认定为有效，是对原有债权债务清偿方式的新约定。

“以租抵债”合同，只要符合合同生效要件，一般均认可其合同效力；是一种针对原有债权债务关系进行重新调整，改变清偿方式的约定。有学者认为此类合同属于债权性担保，和原来债权债务合同是一个此消彼长的关系，但就实际情况而言，笔者认为不可一概而论。当约定“以租抵债”的同时，原来债权债务也继续存在，甚至需要定期还款，当金钱偿还完毕后，“以租抵债”关系自动消灭，此类情况可认为“以租抵债”是金钱债务的担保；但若是双方约定，此后原有债权债务关系消灭，替换为“以租抵债”方式，此类情况下再认定为担保并不合适。

二、在司法实践中通常不认可“以租抵债”适用“买卖不破租赁”原则或可排除不动产的强制执行，但某些地方法院在特定情形下承认其具有租赁合同性质。

“买卖不破租赁”制度的设立目的是为保护承租人的占有、使用、居住的权利，是赋予承租人特殊的保护制度，司法实践中多认为“以租抵债”与传统的出租人和承租人之间的关系不同，不符合保护承租人利益的立法本意。但在某些法院的判决原文中可以看出，对于“以租抵债”这种双方合意的行为仍给予了一定的认可，判断会注意以下几个方面：是否存在真实的债权债务关系，需与恶意串通损害真正债权人利益的行为相区别；债权人（“承租人”）是否实际使用租赁物，可以通过是否缴纳水电燃气费、是否实际占用房屋、是否明知涉案房产存在权利限制情况等等。

三、适用“买卖不破租赁”而产生的法律效果

即使基于认可“以租抵债”的租赁合同性质，且原始债权人是真实且善意的，“以租抵债”本身能产生的法律效力是相当有限的，对于“以租抵债”债权人最为关心或者希望达到的法律目的，例如“以此拒绝移交涉案房产”、“以此对抗抵押权人强制执行”都较难实现。

根据司法实践，合法承租人关于执行法院停止对位于涉案房屋采取查封、评估、拍卖的执行措施的主张是很难被法院支持的。对于不动产承租人租赁权在执行程序中的保护，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

综上所述，“以租抵债”事实上是一种对于债务清偿方式的重新调整，如果“以租抵债”债权人有证据证明原债权是合法真实的、租赁物是实际占有使用的，或能被法院认定该行为具有租赁合同性质，但本质上仍不能对抗已登记的抵押权人，但可向原债务人寻求赔偿或主张权利。

特别鸣谢：案例整理协助 章明曦

首发：微信公众号“第一法律研习室”