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　　发包人用以房抵债方式支付消防工程款现象较为多见。本文探讨关于发包人用以房抵债方式支付消防工程款，以房抵债协议效力如何认定，以及能否对抗金钱之债的执行等法律问题。

相关案例

　　1、蜀通公司与巴中集洲公司、成都润洲房地产开发有限公司、四川润州商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙建设工程施工合同纠纷一案，成都市中级法院于2014年12月16日作出(2014)成民初字第2617号民事调解书，确认：一、巴中集洲公司于调解书签收之日起三日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元;二、巴中集洲公司于调解书签收之日起支付蜀通公司律师代理费1500000元;三、成都润洲房地产开发有限公司、四川润州商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任;……。案外人李保华不服该民事调解书，向该院申请再审，该院于2016年1月29日作出(2016)川01民申字第189号民事裁定，裁定：一、本案由该院另行组成合议庭进行再审;二、再审期间，中止原调解书的执行。该院于2016年9月25日作出(2016)川01民再25号民事判决，判决：一、撤销该院(2014)成民初字第2617号民事调解书;二、由巴中集洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元(并自2014年10月16日起按照1.5%的月息支付利息至前述款项付清之日止);三、由巴中集洲公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司律师代理费1500000元;四、由巴中集洲房公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司评估费130000元;五、成都润洲房地产开发有限公司、四川润洲商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任。六、驳回蜀通公司的其他诉讼请求。

　　2、蜀通公司向该院申请执行，该院依法立案受理，执行过程中，该院于2015年3月11日作出(2015)成执字第129-6号执行裁定，查封位于四川省金堂县赵镇金凤路金外滩一期工程的1号楼、2、8、9、10、14、15、16、17、18栋房屋，于2015年7月21日作出(2015)成执字第129-8号民事裁定，查封了位于四川省金堂县赵镇金凤路金外滩一期工程30栋-1楼建筑面积2019.86平方米地下车库。案涉异议房屋属于查封范围之内。

　　3、2011年12月30日，巴中集洲公司与洪力消防公司签订《消防工程安装合同》，约定将金外滩一期工程1、2、8、9、10、14、15、16、17、18号楼的消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警及联动控制系统、火灾应急广播系统等系统的施工安装及相关工程发包与洪力消防公司。2014年10月23日，巴中集洲公司与洪力消防公司办理竣工结算，结算总价为11836518元，巴中集洲公司已支付工程款5260519元。2014年7月21日，双方签订《消防安装工程合同补充协议》，约定截止2014年7月21日，巴中集洲公司已支付476.0591万元工程款(最终以结算和财务对账为准)。未付工程款中，洪力消防公司用326.5812万元购买巴中集洲公司建设的9套住宅合计面积(989.64平方米，住宅单价为3300元/平方米)并附抵工程款房源表(注：房源表载明的房屋与洪力消防公司异议主张的房屋一致。因巴中集洲公司未支付工程余款及履约保证金等，洪力消防公司起诉至一审法院，要求巴中集洲公司支付工程欠款并退还保证金等，该院于2015年6月9日作出(2015)成民初字第1149号民事判决，该判决对双方签订《消防安装工程合同补充协议》并用异议9套房屋抵扣工程款3265812元的事实予以确认。2014年7月24日，案外人黄海波与巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》，购买了异议9套房屋。2014年7月22日，巴中集洲公司向黄海波出具《收据》9份，载明收到相应房屋的购房款，9份收据均备注：“此款系以洪力消防公司金堂消防工程款抵扣”。2014年10月17日，黄海波在金堂县城乡房产管理局办理签约备案登记，异议9套房屋均备案在黄海波名下。黄海波系洪力消防公司员工，洪力消防公司与案外人黄海波一致陈述洪力消防公司委托黄海波以自己名义与巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》，办理买卖合同备案登记等。

　　4、洪力消防公司向成都市中级法院提起案外人执行异议之诉。诉讼请求：1、判令其与巴中集洲公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，巴中集洲公司协助办理9套房屋的过户手续;2、停止对涉案房屋的执行;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：洪力消防公司与巴中集洲公司于2011年12月30日签订《消防安装合同》，洪力消防公司按约履行了合同义务，并于2014年10月23日办理竣工结算，结算总价为11836518元，巴中集洲公司已支付5260591元，2014年7月21日，双方签订补充协议以9套房屋抵债，共计3265812元。成都中院(2015)成民初字第1149号民事判决也对上述以房屋抵偿工程款的事实进行了确认。涉案9套房屋系洪力消防公司员工黄海波与巴中集洲公司于2014年7月22日签订，巴中集洲公司也出具了加盖有财务专用章的收据。巴中集洲公司于2014年10月16日和17日向金堂县城乡房地产管理局进行了签约备案，上述房屋已经交付洪力消防公司。成都市中级人民法院(2015)成执字第129-6号执行裁定对巴中集洲公司位于金堂县赵镇金凤路558号“润州。金外滩”一期工程x栋房屋予以查封，上述抵偿的9套房屋属于查封范围内。洪力消防公司认为，其作为建筑施工合同的一方当事人对于施工合同所约定的工程款享有优先受偿权，洪力消防公司与巴中集洲公司用房屋抵偿工程价款正是洪力消防公司实现优先权的体现，该优先受偿权无需再裁判文书中明示。洪力消防公司对以上9套房屋的执行提出案外人异议，成都中院作出(2015)成执异字第288号裁定，驳回洪力消防公司的异议申请。洪力消防公司不服，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。对涉案房屋的执行;3.本案诉讼费用由蜀通公司承担。

　　5、一审法院判决：原告洪力消防公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持，驳回洪力消防公司的诉讼请求。

　　6、洪力消防公司不服，上诉至四川省高院，四川省高院判决：驳回上诉，维持原判。

　　7、洪力消防公司仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请。

最高法院观点

　　集洲公司虽与洪力公司员工黄海波签订了《商品房买卖合同》，但该合同本质上是以消灭集洲公司与洪力公司之间存在的工程款债务为目的。虽然此后集洲公司向黄海波出具了以工程款抵房款的收据，黄海波办理了房屋买卖合同备案登记，但均不能改变本案双方系以房抵顶工程欠款的性质。这与以购买房屋为目的签订的买卖合同在当事人之间形成买受人对出卖人的房屋交付这一非金钱债权迥然不同。而在蜀通公司已经通过诉讼主张工程款债权、生效判决对此已经认定、蜀通公司据此申请强制执行的情况下，洪力公司主张其签订《商品房买卖合同》系为通过协商折价的方式实现优先受偿权，缺乏法律依据。无论是以物抵债还是折价抵偿，黄海波、集洲公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是消灭洪力公司与集洲公司之间的工程款债权，故有别于一般的房屋买受人与出卖人签订房屋买卖合同的行为。而本案所涉房屋并未办理房屋所有权转移登记，未发生物权变动的效力，故以物抵债或折价抵偿的行为并未最终完成。在这种情况下，如果洪力公司仅因案涉《商品房买卖合同》即享有优于蜀通公司对集洲公司工程款债权的权益，则显然有违债权平等受偿的基本原则。综上，洪力公司对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。

分析提示

　　本案建设单位集洲公司以9套住房抵顶原告洪力消防公司的工程款，但房屋未办理产权过户登记。蜀通公司依据生效判决申请执行案涉房屋。洪力消防公司提出享有物权期待权请求排除强制执行，法院以以房抵债不同于一般买受人的物权期待权为由驳回了洪力消防公司的诉讼请求。以房抵债协议为诺成性合同，只要协议无恶性损害第三人合法权益等情形，应当认定为有效。关于以房抵债的效力要对抵债物是否已经交付进行区分。已经交付的，债权人直接享有抵债物所有权;未经交付，债权人享有请求履行以房抵债协议的权利，但不能直接请求确认对抵债物享有所有权。同时，要区分是在债务履行期届满后签订以房抵债协议还是在履行期届满前签订。履行期届满后签订的以房抵债协议，债权人请求债务人交付的，人民法院审查对没有恶意损害第三人利益等情形的应予以支持;履行期限届满前签订以房抵债协议是当事人意思自治的体现，应当允许，但此种情形为让与担保，应当按照让与担保的相关法律规定处理。笔者认为，以房抵债应当享有物权期待权，符合条件的物权期待权可以排除金钱之债的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。…”此条规定并没有对买受人作限定性规定，未排除以以抵债方式成为买受人的情形。因此，只要抵债权利人与债务人签订了合法的购房合同，就成为了买受人。在同时符合规定的“四个条件”时就可以排除金钱之债的执行。但在实践中，对此仍然存在分歧，法院有截然相反的判决。笔者提示，发包人用以房抵债方式支付消防工程款，承包(分包)人应当注意签订好抵债协议和购房合同，及时办理过户登记，如不能办理过户登记应当向房屋产权登记部门申请办理预售商品房预告登记或房屋买卖预告登记，或者办理抵押登记等，同时保存好工程结算、催收、房屋实际控制以及非自身原因未办理过户登记等相关证据。

　　案例来源：《四川洪力消防工程有限责任公司、四川省蜀通建设集团有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书》[(2019)最高法民申771号]

（来源：微信公号“火灾与消防裁判规则”）