A公司与甲签订《借款合同》，约定甲向A公司借款100万元，甲以B房产抵押并办理抵押登记。因甲逾期还款，A公司诉至法院，法院作出1号判决，确认A公司对甲享有100万债权、并对B房产享有优先受偿权。后A公司申请强制执行。

执行过程中，案外人乙称其因与甲的民间借贷纠纷，与甲签订以房抵债协议，故依据《异议复议规定》第28条提出执行异议。

为便于理解，图示如下：

乙主张其依据以物抵债协议取得B房屋，并提供证据以证明其符合《异议复议规定》第28条规定的四个要件，从而要求排除执行。

本案中，案外人乙的思路在司法实践中具有典型性，也容易将本案争议焦点错误引导定为“乙提供的证据能否证明其符合《异议复议规定》第28条规定的四个要件”，从而忽略了真正的争议焦点。

针对“以物抵债的债权人能否参照适用《异议复议规定》第28条、以排除抵押权人对抵押物执行”这一问题，笔者持否定意见。理由如下：

首先，《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定体现了物权优于债权的一般原则，除法律、司法解释有明确规定，债权不能优于物权获得保护。因此，重点应当厘清《异议复议规定》第27条中“但书”内容是否包含《异议复议规定》第28条。

其次，《异议复议规定》第28条规定的是一般房屋买受人的物权期待权，虽然名为“物权期待权”，但本质上仍属于债权请求权，其优于普通债权，但应劣后于抵押权等担保物权。质言之，《异议复议规定》第28条规定适用的前提是金钱债权的执行，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象仅限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。

补充一点，依据《九民会议纪要》第126条，《最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释[2023]1号】第1条、第2条之规定，仅满足《异议复议规定》第29条规定的商品房消费者享有排除工程价款优先受偿权、抵押权等债权执行的权利，一般的房屋买受人不能适用该处理规则。

综上，《异议复议规定》第27条中“但书”内容包括第29条，但不包括第28条，即《异议复议规定》第28条不属于排除抵押权人对抵押物执行的例外情形。

【最高院(2021)最高法民终1245号民事判决书】：《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。

【最高院(2021)最高法民终846号民事判决书】：最高院认为，在申请执行人对争议房产享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权的情形下，案外人仅在满足执行异议和复议规定第二十九条规定时，方享有排除强制执行的民事权益；案外人仅满足执行异议和复议规定第二十八条规定时，无法排除强制执行。

【最高院(2021)最高法民申7098号民事裁定书】：最高院认为，对于《异议复议规定》第二十七条“除外”所指之情形，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。

【最高院(2021)最高法民申1287号民事裁定书】：最高院认为，《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人就抵押物的担保物权产生冲突时的处理规则。《执行异议复议规定》第二十七条的“除外情形”仅为商品房消费者购房情形，即符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。商品房消费者所购房屋事关其基本生存权权利的保护问题，故其对设立抵押权的抵押房产提出执行异议的，人民法院予以支持。

【最高院(2021)最高法民终681号民事判决书】：物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。不论是否满足前述司法解释第二十八条的要件，魏广泽基于《顶房协议书》对楚雄公司享有的债权请求权都不能对抗赵海川对涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

针对本文主题，《异议复议规定》第27条中“但书”内容包括第29条，但不包括第28条，以房抵债的债权人，不论是否满足《异议复议规定》第28条的四个要件，均不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

针对司法实务，执行程序中涉及的执行异议及执行异议之诉案件，与普通的民事案件相似，但也具有其特殊性，巧妙运用执行规定的特殊性（如执行异议中的举证责任规则），可能会取得事半功倍的效果；反之，若不能全面且正确地了解相关条文规定，可能丧失维护自身合法权益的途径。

（本文系作者个人学习体会，仅供学习交流，欢迎探讨）