“买卖不破租赁”的法律适用规则就是指租赁物在租赁期间虽然所有权发生变动，但不得影响原有租赁合同关系及其履行。

这一规则源于最高院关于民法通则意见第119条的规定，内容是私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。从此，买卖不破租赁规则成为了上述司法解释规定在现实生活中的法律适用规则。需要指出的是，这里的买卖行为应该做扩展解释，包括赠与和继承行为。

随着经济社会的发展进步以及司法实践的完善，租赁对象的外延扩大到其他物。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自此，原来的租赁对象由私有房屋扩大到了租赁物，这里也进行了扩展规定，此处的租赁物实际上已超出了单纯的房屋范围，适用范围已扩大。

2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，民法典又强化规定了一次。

但是“买卖不破租赁”的法律适用规则并不是在任何情况下都能够得到完全适用。

根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第二十条的规定以及最高院关于适用《担保法》的司法解释第六十五条之规定，以下的三种情形排除了以上规则的适用。

一、不动产抵押权设定在前，而租赁关系产生在后。这种情形在实现抵押权时，不得适用“买卖不破租赁”。

最高院关于适用《担保法》的司法解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，如果在不动产出租之前就已经设定了抵押权的，则租赁物被拍卖变卖后租赁合同不再继续履行。但是如果租赁在先，抵押在后，实现抵押权后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

现实生活中很多房屋、商铺都是采取按揭贷款购买的，且很多是边出租经营边还贷款，这就涉及到抵押给银行在先，而租赁给承租户在后的问题。如果此后房东无力还贷，则有可能被银行申请法院强制执行按揭房产，这种情形是不适用“买卖不破租赁”规则的。

二、在租赁物被法院查封后再行出租的，当依法定程序进行拍卖、变卖时，亦不适用“买卖不破租赁”。

司法实践中，对不动产的查封一般都要到不动产登记部门进行查封登记。而该不动产本身仍可正常使用、经营，这时候就可能存在一些实际上已被查封了的不动产，在现实中仍被租赁的情形。

我国法律规定，查封后的财产是禁止权利人转移或处分的，出卖、出租都是处分的一种方式。最高院关于执行方面的司法解释及个别批复明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为属于无效行为。因此，查封后的不动产再用于出租，也不适用“买卖不破租赁”。

三、租赁物的所有人被宣告破产，破产法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，司法实践中一般也认为不适用“买卖不破租赁”。

来源：微信公众号“勾晓强法律咨询”