裁判要点

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定“就数个证据对同一事实的证明力，可以依照物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的认定原则，监督管理局信息中心的档案资料中复印所得的《商铺租赁合同》的证明力大于被上诉人提交的《商铺租赁合同》；被上诉人未曾向抵押权人及执行法院披露所主张的租赁权。被上诉人作为案涉借款合同的主债务人，在办理签订《抵押担保合同》时未曾向抵押权人披露对案涉商铺享有租赁权。在案涉商铺进入拍卖阶段后，被上诉人明知法院拍卖案涉商铺，也未曾向法院申报及主张权利，而在案涉商铺被上诉人竞拍并要求腾退后才提交《商铺租赁合同》主张租赁权，明显有违常理；由于书证对合意形成时间的记录具有自身无法克服的局限性，且被上诉人与出租人系姻亲关系，出租人与本案的处理结果具有直接的利害关系，故本案不能仅凭书面租赁合同和出租人的自认直接确认被上诉人提交的《商铺租赁合同》的真实性。

案情简介

　　覃一（甲方）与李海（乙方）有签订一份《商铺租赁合同》……租赁期限：该铺租赁期为15年，即自2009年7月30日起至2024年7月30日止。该合同落款日为2009年7月30日。……签订租赁合同后，李海将商铺进行装修，命名为“辉煌茶艺”并投入使用，依约缴纳每月租金700元。2019年1月份起双方口头约定商铺每月租金为1600元直至合同租赁期满时止。

　　由于覃一将上述商铺用作抵押，债务履行期届满，债权人信用合作联社将上述抵押物予以拍卖用以清偿债务。2019年7月9日，徐梅拍得案涉商铺。

　　2019年8月6日，徐梅将上述房地产向房产管理局办理不动产权证，权利人为徐梅。

　　徐梅向一审法院起诉请求：一、判令李海立即腾退座落于案涉房屋交还给徐梅；二、判令李海向徐梅连带支付从2019年8月2日起至交还房屋之日止每月共5000元的铺位占用费；三、判令覃一、李海自行搬清屋内所有物品，如李海拒不搬清，要承担例如人工、运费、堆放物品场地租金等所有费用；四、判令覃一、李海交清房屋使用过程中产生的水电费；五、判令由李海承担本案诉讼费用。

一审广东德庆观点

　　覃一与李海之间的商铺租赁合同合法有效。本案中，作为抵押人的覃一将已出租的商铺抵押给信用合作联社，在抵押物被人民法院强制拍卖后，租赁物在租赁期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力；徐梅在取得本案涉诉商铺所有权后，覃一与李海之间的租赁合同仍有效，只不过出租人（覃一）的权利由徐梅承继（即从徐梅取得商铺所有权之日起由李海每月向徐梅支付租金1600元）。故，徐梅要求李海立即腾退案涉商铺交还给徐梅使用，不符合相关法律规定，不予支持。

　　本院二审期间，徐梅提交的监督管理局信息中心查阅的档案资料如下：1.《个体工商户设立申请书》《个体工商户变更登记申请书》《商铺租赁合同》，拟证明李海与覃一于2010年12月8日签订《商铺租赁合同》，约定案涉商铺首层租赁期限为2015年12月8日；2.《商铺租赁合同》《个体户机读档案登记资料》，拟证明李海与覃一于2012年4月1日签订《商铺租赁合同》，约定案涉商铺第三层租赁期限为2017年4月30日；3.《个体户机读档案登记资料》，拟证明案涉商铺在2009年6月至2010年12月7日期间由案外人何棠租赁使用，不属于李海租赁使用。

　　本院二审对双方当事人无异议的如下事实予以确认：李海与覃一系姻亲关系，李海系覃一妻弟。2014年9月17日李海与信用合作社签订《个人借款合同》，向信用合作社借款1000000元，约定借款期限为2016年9月18日。覃一案涉商铺为李海借款作抵押担保，并于当日办理了他项权抵押登记。上述借款逾期后，经法院裁决并立案执行。执行期间，德庆法院对案涉商铺进行司法拍卖。2019年7月9日，徐梅以122000元竞价拍得案涉商铺，并于2019年8月6日取得案涉商铺的不动产权证。李海自2009年至今仍租赁案涉商铺，自2018年8月起每月向覃一支付租金1600元，但李海在法院执行期间未向法院对案涉商铺主张租赁的权利。徐梅取得案涉商铺物权后先后书面及电话要求覃一、李海腾退案涉商铺未果，遂向一审法院提起诉讼。

二审广东肇庆中院观点

　　徐梅以李海实际占有案涉商铺妨害其对案涉商铺的物权行使，请求判令李海腾退案涉商铺，故本案应定性为排除妨害纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，李海提交案涉《商铺租赁合同》（落款日期2009年7月30日）以其对案涉商铺享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而徐梅则认为李海所提交的《商铺租赁合同》不真实，不应采信。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。一审判决李海目前仍租赁占有案涉商铺的认定正确，双方当事人对此并无异议。本案争议焦点是：一、李海与覃一对案涉商铺约定的期限是否已届满；二、李海应否腾退案涉商铺及支付房屋占用费的具体数额。

　　本院综合审查、分析本案全部证据评判如下：

　　一、李海与覃一对案涉商铺约定的租赁期限的认定问题。（一）徐梅提交的《商铺租赁合同》的证明力大于李海提交的《商铺租赁合同》。本案中，李海、徐梅针对案涉商铺租赁期限问题分别提交李海与覃一签订的《商铺租赁合同》证明自己的主张。李海提交了落款日期为2009年7月30日的《商铺租赁合同》，主张约定租赁期限至2024年7月30日届满，而徐梅提交存放在监督管理局信息中心的两份《商铺租赁合同》，主张案涉商铺首层的租赁期限至2015年12月8日届满及三层的租赁期限至2017年4月30日届满。双方提交的上述证据均指向案涉商铺租赁期限这一事实，但徐梅提交的《商铺租赁合同》是从监督管理局信息中心的档案资料中复印所得，属李海在本案讼争发生前提交给监督管理局信息中心的存档资料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定“就数个证据对同一事实的证明力，可以依照物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的认定原则，徐梅提交的《商铺租赁合同》的证明力大于李海提交的《商铺租赁合同》；（二）李海未曾向抵押权人及执行法院披露所主张的租赁权。李海作为案涉借款合同的主债务人，在办理签订《抵押担保合同》时未曾向抵押权人披露对案涉商铺享有租赁权。在案涉商铺进入拍卖阶段后，李海明知法院拍卖案涉商铺，也未曾向法院申报及主张权利，而在案涉商铺被徐梅竞拍并要求腾退后才提交《商铺租赁合同》主张租赁权，明显有违常理；（三）由于书证对合意形成时间的记录具有自身无法克服的局限性，且李海与覃一系姻亲关系，覃一与本案的处理结果具有直接的利害关系，故本案不能仅凭书面租赁合同和覃一的自认直接确认李海提交的《商铺租赁合同》的真实性。综上，徐梅提交的两份《商铺租赁合同》的证明力大于李海提交的《商铺租赁合同》，本院对徐梅提交的两份《商铺租赁合同》予以确认，并据此认定李海租赁案涉房屋首层及第三层的期间分别至2015年12月8日及2017年4月30日届满。本院二审期间依法采信徐梅提交的新证据，并据此对本案事实认定作出调整。

　　二、对于李海应否腾退案涉商铺及支付房屋占用费具体数额的问题。李海虽与覃一签订《商铺租赁合同》租赁案涉商铺，但双方的租赁关系分别于2015年12月8日及2017年4月30日到期后因双方未续签而转为不定期租赁关系。徐梅通过司法拍卖取得案涉商铺所有权，且于2019年8月6日取得案涉商铺的权属证书，故徐梅是案涉商铺的合法产权人，根据买卖不破租赁原则，徐梅与李海双方构成不定期租赁关系。现徐梅要求李海腾退交还案涉商铺，实际上是要求解除双方之间的不定期租赁关系，李海理应将案涉商铺腾退返还给徐梅，故徐梅的诉请合法合理，应予支持。徐梅现要求李海支付2019年8月2日起至案涉商铺交还前的商铺占用费及清缴占用商铺期间产生的水费、电费等费用，符合法律规定，本院予以支持。商铺占用费应以李海实际履行的1600元/月的标准计付，徐梅主张按5000元/月计付缺乏理据，本院不予支持。

　　综上改判：李海腾退案涉房屋，并交还给徐梅；李海支付2019年8月6日至2020年3月30日商铺使用费给徐梅；自2020年4月1日起至腾退返还之日止的商铺使用费按1600/月的标准计付给徐梅。

福州律师蔡思斌评析

　　一审认为租赁物在租赁期间发生所有权变化的，不影响租赁合同的效力；徐梅在取得本案涉诉商铺所有权后，租赁合同仍有效，只不过房屋承租权利由徐梅承继。故，徐梅要求李海立即腾退案涉商铺交还给徐梅使用，不合法律规定。

　　二审认为，就徐梅提交的《商铺租赁合同》来看，其证明力大于李海提交的《商铺租赁合同》，故租赁合同期限以徐梅提交的为准，则双方租赁关系变更为不定期租赁关系。根据现行有效的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案徐梅可以随时解除租赁关系，故而改判支持。

　　同样的案情，适用不同法律依据，裁判结果可能截然相反。横看成岭侧成峰，远近高低各不同。如何全面把握案情，精准剖析出双方的法律关系，选择适用最准确的法律依据支持主张，不仅是对律师的考验，亦为每一个法律人的水平所在。

　　案例索引：（2020)粤12民终394号，以上涉及人名均为化名。

蔡思斌

2020年12月21日

（来源：微信公号“菜驴法评”）