案情简介

2011年12月29日，但莉与宜昌万佳公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买案涉房屋，案涉房屋房款1,033,941元系用宜昌万佳公司欠付亚泰公司的工程款抵扣，但莉于2013年9月24日向宜昌万佳公司支付房屋面积补差款16,390元。案涉房屋已办理网签备案，但仍登记在宜昌万佳公司名下。

达州银行与广安万佳公司、宜昌万佳公司、段闵金融借款合同纠纷一案经一审法院受理后，法院于2017年5月5日对宜昌万佳公司位于湖北省宜昌市某处的9套住宅用房予以查封，含案涉房屋。2020年4月27日，法院对上述住宅用房予以续查封，并经申请后予以执行。

但莉对法院查封及执行涉案房屋提出异议，后提起诉讼。

法院观点

本案的争议焦点为但莉对案涉房屋是否享有排除达州银行申请执行的权利。

根据《执行异议和复议规定》的相关规定，案外人请求排除执行的，应当符合第28条或者第29条的情形。

第一，但莉对案涉房屋的权利不能优于达州银行金钱之债。案涉房屋登记在宜昌万佳公司名下，但莉虽然占有使用该房屋，但民事法律行为下的不动产物权变动以登记为要件，故其并不享有房屋所有权。但莉主张其与宜昌万佳公司形成房屋买卖关系，其取得对宜昌万佳公司的债权来源于亚泰公司对宜昌万佳公司的工程款债权，大部分房款通过其对宜昌万佳公司的债权予以抵销完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且没有证据证明亚泰公司享有该工程款优先受偿权。退而言之，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，但莉对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。进而，宜昌万佳公司将案涉房屋抵债给但莉，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，但莉对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于达州银行金钱之债。

第二，但莉怠于行使物权变更登记手续，存在过错。但莉与宜昌万佳公司于2011年12月29日签订商品房买卖合同，截止到本案诉讼期间仍未就案涉房屋进行权属变更登记，其所举证据亦未证明尚未办理商品房权属变更登记系除本人之外的客观原因所致。

第三，案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此，但莉主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除达州银行执行的上诉理由不能成立，法院不予支持。

法律评述

本案是一件因以房抵债在强制执行程序中产生的诉讼案件，不为鲜见，该案中有以下几点值得留意：

1、工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，不可转让，此处不可转让是指其优先受偿的权利不可转让，即农民工优先受偿的地位不可变更或转让。

2、如依本案法院之观点，但莉在本案中亦为普通债权，“其权利也不能优于达州银行金钱之债”，但也与达州银行金钱之债并无伯仲之分，而本案法院对于达州银行请求执行的支持给以在先形成的债权劣于在后形成的债权之感。

3、在银行金钱之债形成前，但莉已经常年占有居住，并就买卖进行备案登记，单从债权效力看，达州银行金钱之债亦不能优于但莉之债。但但莉之债权（或真实权利人之债权）未能达到充分保障，而法院对此并无作出充分说明。

4、但莉虽未及时办理权属变更，此处所谓“过错”是指怠于权属变更，不能对其已有的债权进行消极评价，即不影响她已享有的债权，不能因此说明但莉的普通债权劣于银行的普通债权。此处属于法院以及银行方在理由陈述中偷换概念。在双方均为普通债权的情形下，给一方套用“过错”这一主观评价的词汇是不合适的。

5、在执行案件中，以房抵债形成的请求权，从多数最高法院已有的判决看，倾向慎重审查，驳回诉请的较多，理由在于权属流转不透明、真实意思表示难以查清、另外容易鼓励“恶意”串通，不利于市场监管。如（2022）最高法民终386号判决书所载“……以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。”。

相关法律规定

执行异议和复议规定（2020修正）

第28条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 第29条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

案例:(2021)最高法民终869号

首发：微信公众号“民法商律”