实务|房贷不是你想还就能还！“提前还贷”的这些法律问题你知道吗？
免费
苏霞
时长/课时：7分钟/0.15课时
1个月之前
去年以来，房地产政策慢慢松绑，多地首套房贷利率迈入“3”时代。
与之相呼应的是，近几年贷款买房的购房人，因为买房时房贷利率较高，纷纷加入了“提前还贷”的大军。
房贷杠杆的两端，连着的是购房者和银行。
购房者说
对于购房者来说，提前还掉高利率房贷，就是省钱，这想法没毛病。
以一套纯商业贷款100万的房子，贷款30年为例：
2014年，房贷利率6.15%，总利息119万，月供6092元；
2022年，房贷利率4.25%，总利息77万，月供4919元；
2023年，房贷利率3.8%，总利息68万，月供4660元。
和“3”字头的房贷利率相比，“6”字头的房贷利率，贷款100万、30年，需要多掏51万的利息。对于普通家庭来说，这可不是一笔小数目。
银行说
但对于银行来说，希望大家提前还款吗？显然不！
因为房贷业务一直是银行优质业务，银行也很喜欢住房类贷款，风险小，利润大，大家都去还款，影响的是银行的收益。
一边是老百姓“前赴后继”地集中申请，“想方设法”提前还钱，一边是银行不愿意接受，关闭线上还款渠道、拉长排队时间进行“劝退”。
“提前还贷难”，频繁登上热搜，这也引得相关部门出面进行回应，目前该现象得到了一定缓解。
法律怎么说？
以上是关于“提前还贷”的一些现象，我们从法律角度来分析一下：
1、购房人能否以“房贷利率调整属于情势变更”要求法院变更或解除贷款合同？
银行房贷利率调整是否属于情势变更呢？
首先，购房人与银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。
其次，按揭贷款通常持续时间长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控利率的可能。
此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等产生的损失不适用情势变更。
也就是说，购房人买房贷款时的房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更。
购房人不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：
1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
2、购房人想提前还款属于违约吗，需向银行支付违约金吗？
提前还贷是否构成违约，需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。
如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么购房人提前还款则可能构成违约，需按照合同约定支付违约金。
现实中，很多银行的房贷合同会将提前还贷约定为违约。对于违约金各银行规定也有所不同，有的将利息作为违约金，有的按提前还款额的百分比算，针对的多是贷款后1-2年内提前还款的情况。
所以，购房人想提前还贷，对于是否属于违约以及违约金情况，要仔细查看自己手中的合同，看一下具体是怎么约定的。
如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。
民法典第六百七十七条：借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。
3、若合同中没约定，双方也未协商成功，银行拒绝购房人提前还贷，购房人能否起诉？
如果合同中未对提前还贷的情况进行约定，购房人与银行也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝购房人提前还贷。
购房人有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行能证明购房人的提前还贷增加了银行的费用，那么可以依据法律规定主张由购房人负担此项费用。
民法典第五百三十条：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。
债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
总结一下：只要你有钱，只要你愿意，提前还贷法律是支持的，至于会不会涉及到违约，要看贷款合同的具体约定。
我想，这也是相关部门快速出手要求各银行妥善处理提前还贷事宜的原因，毕竟法律是支持提前还贷的！如果你提前还贷还遇到了不合理的要求，听说银保监24小时投诉电话好用。
身为律师，我要说，法律不是万能的，它是最后的约束，处理起来有可能时间更长，能用其他办法解决的，可以先尝试其他办法。
首发：微信公众号“苏霞房地产律师”
公司决议下次，股东是否打赏的卡死了肯德基阿里
声音
- 情感童声
- 性感男声
- 特别男声
- 普通男声
- 普通女声
语速
- 0.7X
- 1.0X
- 1.5X
- 2X
- 3X
- 4X
字号
- 特大
- 大
- 标准
- 小
作者
- 文章7
- 读者4w
- 关注4
- 点赞24
资深房地产律师
北京市君永律师事务所房地产业务部 主任
北京律协 房地产与建设工程委员会委员
代理业主、开发商涉房、涉工程量类案件300+，案件完全执行率80%以上
撰写购房、租赁、代持等各种协议1000+
我也要当作者思想共享 知识变现
猜你喜欢
换一换作者推荐
换一换
常见问题
-
1、“点读”是什么？
点读是点睛网APP中的一款全民学法的人工智能（AI）新产品。它能“识字”和“朗读”，它使“读屏”变“听书”，解放读者的眼睛和颈椎。它使“讲课”变“写作”，解放讲师的时间和身心。
-
2、“点读”的作者？
在点睛网PC或APP端注册，登录点睛网PC端个人后台，点击“我的文章”，填写作者信息并上传文章。当第一篇文章通过编辑审核后，即成为点睛网的正式作者。
-
3、“点读”的文章？
作者在点睛网个人中心发布文章，编辑审核合格的才能呈现给读者。作者只能发布自己写的文章，不能发布或转发他人的文章。更不能发布有违法律法规、政府规定，或公序良俗、文明风尚、社会和谐等文章。
-
4、“点读”的审核？
作者文章上传后，编辑将在工作日最晚不超过24个小时、非工作日最晚不超过48个小时内完成审核。审核未通过的，说明理由。文章评论的审核，参照以上周期。