一、何为民事欺诈行为

原《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》法〔办〕发〔1988〕6号第六十八条规定， 一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

1.深圳市中级人民法院关于消费者权益纠纷案件的裁判指引（2014修订）

五、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款所称的欺诈，是指故意告知消费者虚假情况,作引人误解的宣传或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示的行为。

人民法院认定经营者提供商品或者服务是否构成欺诈行为，可以根据《广东省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》等有关规定的情形予以确定。

2.广东省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（2012修正）

第十三条 经营者提供商品或者服务，有下列欺诈行为之一的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍（新规定是三倍）：

（一）销售掺杂、掺假、以假充真、以次充好、以不合格商品冒充合格商品、短尺少秤、过期、失效、受污染的商品的；

（二）以虚假的清仓价、甩卖价、优惠价、最低价等欺骗性价格销售商品的；

（三）销售的商品达不到商品说明、实物样品所明示的性能、质量的；

（四）销售国家明令淘汰的商品的；

（五）作虚假的现场演示或者雇人进行欺骗性的销售诱导的；

（六）销售标有虚假的产地、质量标志、生产许可证、进出口商品检验等标志的商品的；

（七）销售假冒他人注册商标的商品的；

（八）以虚假广告欺骗和误导消费者的；

（九）以虚假的名称和标记从事经营活动的；

（十）以虚假的“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的；

（十一）骗取消费者预付款而不提供商品或服务的；

（十二）销售应当检验、检疫而未检验、检疫，或者伪造商品检验、检疫结果的商品的；

（十三）其他欺诈行为的。

二、当事人知道被合同相对方欺诈，没有选择撤销合同，在继续履行合同后，还能不能追究相对方的缔约过失责任

《民法典》第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

该条强调当事人在订立合同过程中，有恶意磋商或欺诈行为，或其他违背诚实信用原则的行为，导致另一方遭受了损失，而该损失是合同相对方的不诚信行为导致的，合同相对方有权向对方主张赔偿责任。

以往的传统观点认为，承担缔约过失责任的一个前提条件便是合同不成立、被确认无效或者被撤销。但是实际上并不是如此，合同不成立或者不生效、被撤销，并不是缔约过失责任成立的前提。合同成立也顺利履行的情况下，在合同签订过程中，一方有严重不诚信行为，也有可能承担缔约过失责任。

依据《民法典》第500条的表述，在合同签订过程中，合同相对方有违背诚信原则的行为，导致另一方有实际损失，即便最终合同成立了，或已经实际履行，也并不妨碍有损失的一方依据《民法典》第500条，主张对方承担缔约过失的赔偿责任。

这也解决了一个问题。就是在合同相对方知道对方欺诈以后，认为合同还有履行的必要，其没有依据《民法典》第148条或149条的规定行使撤销权撤销合同，而是选择继续和相对方履行合同。那么当事人在选择继续履行后，还能不能追究对方在签订合同过程中违背诚信原则的行为，弥补有关的损失。通过上面的说理，答案是可以的。

三、合同成立后履行过程中，也可以追究相对方承担缔约过失责任有关司法解释

《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》（2020修正）法释〔2020〕18号

第十六条 期货公司在与客户订立期货经纪合同时，未提示客户注意《期货交易风险说明书》内容，并由客户签字或者盖章，对于客户在交易中的损失，应当依据民法典第五百条第三项的规定承担相应的赔偿责任。但是，根据以往交易结果记载，证明客户已有交易经历的，应当免除期货公司的责任。

四、要约邀请人违背诚信原则的行为缔约过失责任的承担的司法判例

姚某等购房户诉某地集团蚌埠XX置业有限公司商品房预售合同纠纷案，安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03民终910号

裁判要旨：出卖人就商品房开发规划范围外的区域配套设施所作的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

五、地方法院的指导意见

《济南市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的裁判指引》（2021年8月3日）

3.【缔约过失责任】出卖人在项目规划范围之外的对于医院、交通、学校、环境等 进行的虚假宣传，无法构成要约，给买受人造成损失的，买受人根据民法典第五百条的 规定，向出卖人主张缔约过失责任的，予以支持。出卖人以合同已生效或已实际履行为 由主张免除缔约过失责任的，不予支持。

六、依据《消费者权益保护法》第55条，经营者有欺诈行为依法应承担惩罚性赔偿责任

在买受人和开发商之间，买受人是消费者，开发商是经营者，开发商有欺诈性行为，买受人可根据《消费者权益保护法》第55条的规定承担惩罚性赔偿责任。在二手房交易过程中，相对于中介公司而言，买受人或者出卖人属于消费者，中介公司有欺诈行为，买受人或者出卖人可以依据《消费者权益保护法》第55条主张惩罚性赔偿。

需要特别说明的是，很多人认为买受人和开发商之间不受消费者权益法的调整，这是不对的。

最高人民法院在（2015）民申字第1306号案件中确认，一手房买受人属于《消费者权益保护法》的保护对象。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》法释〔2020〕21号第29条中予以明确，一手房买受人属于商品房消费者，享有优先与一般买受人和抵押权人的权利。在九民纪要《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第125条中，就什么样的一手房购房者才是商品房消费者，作了进一步的具体规定。另外，各地在贯彻落实《消费者权益保护法》的地方性法规中，也均认为购买一手房的买受人属于《消费者权益保护法》中的消费者。

深圳市中级人民法院在（2019）粤03民终12913号中，认定二手房买受人为了生活需要购买房产，接受中介公司提供的中介服务，属于消费者权益保护法的保护范围，原审法院适用该法，并无不当，中介公司在提供服务过程中有欺诈行为，应当承担惩罚性赔偿责任。

1.《民法典》第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

2.《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013修正）

第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

——周争锋2022年1月19日写于深圳港中旅大厦

来源：微信公众号“周律说房市”