随着国家对房地产金融调控力度的增加和城市新建商品住宅库存总量的不断增长，开发商普遍加大了商品住宅抵偿工程款的工作力度，以促进商品住宅去化和减轻工程款的支付压力。下面对商品住宅抵偿工程款实务中普遍应用的《房屋抵偿工程款协议》涉及到有关法律关系分析如下。

　　一、《房屋抵偿工程款协议》中可能存在“债的更改”法律关系

　　《房屋抵偿工程款协议》一般都会约定开发商应付的到期工程款数额；用于抵偿到期工程款的房产具体信息，如楼栋号、单元号、室号、房屋总价、抵偿工程数额、用于抵偿的房源总套数和总金额等；抵偿的法律效果，如一般会约定“本协议生效之日起，双方确认到期工程款视为甲方（开发商）已经支付，即到期工程款已冲抵抵偿物业房屋总价中相应金额的房款”；抵偿的流程等内容。从以上约定内容看，《房屋抵偿工程款协议》生效时原工程款债务即消灭。《房屋抵偿工程款协议》中约定协议生效时原债务即消灭的，便构成“债的更改”。原债发生更改后，作为债权人的工程承包商只能向开发商主张新债，即主张抵偿房屋的交付或替代交付（如承包商委托开发商代销抵偿的房屋时，开发商交付房屋就变成了交付代销的房价款）。承包商不能再回过头来主张开发商向其支付已由房产抵偿的到期工程款。

　　二、《房屋抵偿工程款协议》中可能存在“房屋包销”法律关系

　　《房屋抵偿工程款协议》中一般会约定承包商有权指定第三方（“实际购房人”）与开发商签署正式的《商品房买卖合同》，成交价格以双方约定的房屋总价为准。并约定承包商指定实际购房人签署正式的《商品房买卖合同》的时间期限，承包商超过此约定期限未能指定实际购房人签订《商品房买卖合同》的，对于此部分没有实际购房人签订《商品房买卖合同》的抵偿物业中的未付房款金额，承包商同意开发商在期满后有权以应付的其他工程款冲抵；如承包商剩余工程款不足以全部冲抵未付房款的，承包商应按开发商通知的时间向开发商支付不足以冲抵部分的房款。以上这些约定内容实际上构成了承包商对协议约定抵偿房屋的包销法律关系。

　　三、《房屋抵偿工程款协议》可能延伸出的法律关系

　　《房屋抵偿工程款协议》通常还会约定承包商在约定期限后再指定实际购房人签订《商品房买卖合同》，且根据上述约定抵偿物业全款均已用工程款冲抵的，当实际购房人将《商品房买卖合同》中约定的购房款全额支付至开发商账户后，开发同应于收到全部购房款后的30个工作日内将对应的抵偿物业相当于已冲抵的工程款数额的购房款支付给乙方。为配合以上约定的履行，承包商与开发商往往在《房屋抵偿工程款协议》之外，会再签订一份《房源委托代理销售服务协议》，具体约定开发商代理销售承包商以工程款债权为对价，以包销形式购买的房屋相关的权利义务，如当出现抵偿物业溢价时（即房屋实际成交价格高于约定的房屋总价），扣除分销佣金等费用后，剩余溢价部分由甲方（开发商）与乙方（承包商）双方五五分成（如溢价部分不足以覆盖销售佣金、分销佣金，则销售佣金、分销佣金由甲方（开发商）自行承担）等。

　　来源：微信公众号“建设工程房地产与金融法律实务”