一、无权处分合同有效

　　无权处分，是指无处分权的人以自己的名义处分他人的或者与他人共有的财产的行为。共有人之一未经其他共有人同意擅自处分共有财产的，构成无权处分。

　　《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即，合同法对无权处分合同采取效力待定主义。

　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见》）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”即，《民法通则意见》对无权处分合同采取无效主义。

　　但随着2007年10月1日《物权法》的施行，无权处分合同的效力应重新进行审视。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此表明，物权法采取物权变动的原因与结果进行区分的原则，即物权行为与债权行为相区分的原则。订立合同属于债权行为，认定合同效力应按合同法的一般原则，审查订约当事人的真实意思表示及其约定内容是否违反法律法规的强制性规定等进行认定。订立合同属于物权变动的原因行为，物权的变动与否不影响合同效力。

　　夫妻一方或者房屋共有人之一未经其他共有人同意，以自己的名义与第三人签订房屋买卖合同，如经审查确系双方的真实意思表示，且无恶意串通损害他人利益情形的，则合同有效。《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让。但该条并未明确规定如有违反将导致房屋买卖合同无效，而且合同继续有效也不会损害国家利益和社会公共利益。因此，该规定属于管理性强制性规范，不能依此条确认房屋买卖合同无效。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，合同一方或者其他共有人诉请确认房屋买卖合同无效的，不能得到人民法院的支持。

二、其他共有人明确表示不配合办理房屋过户手续，买受人诉请继续履行合同并过户房屋产权的，人民法院不予支持。

　　根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，以及《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定，夫妻一方或者房屋共有人之一未经其他共有人同意，擅自处分共有房屋，其他共有人不予配合办理房产过户手续的，则买受人不能取得房屋产权。

　　如果买受人提起诉讼要求无处分权人继续履行合同并办理房屋过户手续的，在其他共有人明确表示不同意出售房屋，且不予配合办理房屋产权过户的情况下，人民法院将根据《合同法》第110条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”的规定，判决驳回买受人的诉讼请求。

三、买受人因出卖人无处分权不能取得房屋产权的，可以请求赔偿损失。

　　上文已述，虽然房屋买卖合同有效，但在其他共有人不同意出卖房屋的情况下，买受人并不能依据该有效合同取得房屋产权。此时，买受人可依据《买卖合同解释》第3条第2款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，依据有效的房屋买卖合同向出卖人要求承担违约责任，或者诉请解除合同并赔偿损失。

　　无权处分合同有效的法律价值在于，买受人可以依据有效合同要求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益（无效合同的过错方仅向对方承担缔约过失责任）。

四、无权处分合同已完成物权转移的，买受人善意取得物权。

　　《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　因此，如果夫妻一方或者房屋共有人之一未经其他共有人同意，擅自出卖房屋并已办理完毕房屋产权变更登记，符合前述法律规定条件的，则买受人善意取得该房屋所有权。其他共有人无权要求买受人返还房屋，只能向无处分权人要求赔偿损失。