案例1

　　李某于2003年购买了房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因为该房产是针对单位员工定向销售，李某没有购房资格，遂将房屋登记在单位员工赵某的名下。随后，该房屋多年来一直由李某居住使 用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由李某支付，房产证也由李某保管。

　　后来当李某欲将房屋变更登记在自己名下时，赵某拒绝。赵某主张，登记在谁名下就是谁所有的房屋，房款支付情况并不能对抗登记。李某主张，赵某仅是名义上的登记人，李某是实际权利人，要求确 认房屋为李某所有，并要求赵某协助办理变更登记。请问，哪方应得到支持？

一、事实物权与法律物权的区分

　　事实物权和法律物权的区分产生于物权公示制度建立后。

　　所谓法律物权，对于不动产指的是不动产登记所彰显的物权，对于动产指的是占有所彰显的物权。物权公示原则的目的在于，通过法律确认物的支配状态，使得物权发挥对世效力，以维护物权秩序和保 障交易安全。物权公示具有权利正确性推定效力，即不动产登记簿上记载的不动产物权和占有动产的事实所表征的物权是正确的物权，除非当事人有相反的证据予以推翻，否则第三人因信赖该物权外观而进 行的交易应得到保护。在借名买房的情形下，法律物权指的是出名人经登记享有的物权。

　　所谓事实物权，强调的是物权的取得应有合法、正当的依据，符合真实的交易情况。如果是依据法律行为取得，比如签订买卖合同，那么取得物权的人应该是实际支付对价并达成转移所有权的合意的。 如果是依据事实行为等其他原因，则要符合法律规定。在借名买房的情形下，由于双方存在关于所有权由借名人保留、出名人仅出名登记的约定，房款实际由借名人支付，房屋由借名人实际控制，并且，有 的房屋买卖合同是直接约束借名人和出卖人（见昨天微信），因此，从符合社会公平正义的原则出发，事实上应由买受人享有所有权。

　　一般来说，法律物权应该与事实物权一致，权利外观应与权利事实上的归属一致，但在错误登记、借名登记等场合，法律物权和事实物权并不一致。这就涉及到何者应受保护的问题。

　　法律物权应尽量与事实物权相一致，这是准确界定物权归属的要求。在不涉及第三人的情况下，由于事实物权的来源更加具有正当性，且仅涉及借名人和出名人的内部关系，从社会的公正观念出发，尽 管未经登记，也应能够对抗经公示的法律物权。如孙宪忠教授所说，“物权是权利人依法支配标的物所享有的利益，权利人有权来处分标的物，这种权利人和权利客体之间的关联性表现为标的物所蕴含的利 益归属，只要这种关联性符合社会公共利益和交易秩序，即使这种关联性没有通过法定的公示方式表现出来，法律也不能排斥或拒绝保护这种利益。”

　　那么，在借名买房协议中，因借名人和出名人存在关于借名买房的意思表示，借名人实际履行了与出卖人之间的合同，支付了房价款，实际上支配房屋，且经常由借名人保存房产证，因此，从公平原则 及维持物的静态支配状态出发，应保护借名人的所有权。

　　在法律实践中，判断由哪方享有事实上的物权，可从以下几个方面入手：

　　第一，是否存在借名约定

　　如果借名人和出名人之间存在关于借名的书面约定，该证据的证明力较高，但仍然需要证明该约定得到实际履行。在双方不存在书面约定的情况下，以下三个方面对于确定事实权利人就显得更为重要。

　　第二，房屋的购房款及相关费用由谁支付

　　支付对价的人应取得房屋，这符合一般常识。但支付房款并不能单独证明借名人应取得房屋所有权，因为借名人与出名人之间可能仅构成借贷关系。

　　第三，房屋由谁长期支配使用

　　同样，根据常理，房屋应由其所有人占有、使用或者收益。支配房屋的人获得所有权，也是维护物的支配秩序的稳定性的要求。

　　第四，房屋房产证、购房发票等由谁持有

　　房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交由他人。如果出名人无法提出由借名人保存房产证的正当理由，那么推断借名人应为实际所有人。

　　以上因素应综合考量，根据优势证据原则作出判断。

　　另外，转让政策性保障住房的指标的约定是无效的（见昨天微信），因此，从维护社会公共利益的角度，借名人要求将房屋所有权转让到自己名下的请求一般不予支持。除非借名人已经获得了购房资格 ，或者补交了土地出让金等费用，才有考虑保护其物权的余地。

　　案例2

　　李某于2009年购买了一套房屋，因李某没有购房资格，遂将房屋登记在赵某的名下。按照李某的指示，赵某出具《委托书》，授权李某对房屋进行处分和收益。之后房屋一直由李某出租。在这期间，赵 某以房产证丢失为由，到房管局补办了新的房产证，并将房屋出售给孙某，双方已经办理过户登记。李某能否要求确认房屋买卖合同无效，并要求孙某返还房屋？

二、事实物权与法律物权的保护边界

　　如前所述，不动产登记具有公示效力、权利正确性推定效力，因此也具有善意保护效力，即第三人因信赖登记而进行的交易及取得的物权应受法律保护。在涉及第三人的情况下，借名约定实际上属于借 名人与出名人的内部约定，第三人无法得知，而只能从登记这一权利外观判断房屋的归属。因此，从维护交易安全、促进物的依法流转的角度，第三人取得的物权应受法律保护，借名人的事实物权不能对抗 第三人。

　　正如马一德教授所说，“若确定物的支配秩序更重要，则应偏重于事实物权，以维护物权的静态利益；若确定物的交易秩序更迫切，则应偏重于法律物权，以维持物权的动态利益。”如果仅是借名人与 出名人之间，确保权利正确性更占优势。如果涉及第三人，交易稳定性更占优势，那么，应考察第三人是否构成善意取得。

　　《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　(二)以合理的价格转让；

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　第三人不知晓房屋的事实权利人的存在，对于交易不存在过错。如果第三人知晓借名人的存在仍与出名人签订合同，则可能构成恶意串通损害借名人的利益，合同因此而无效。第三人已经支付了合理的 对价，并已办理过户登记。善意取得是一种原始取得，即原来的权利人的物权消灭，第三人取得物权。对于借名人，仅能向出名人要求赔偿损失。

来源：微信公众号（广州仲裁委员会）