关键词：婚前 经济适用房 商品房 夫妻共同财产

裁判要点：经济适用房在符合相关政策后是否转为商品房取决于权利人之意思表示。男方选择在婚内支付综合地价款及契税将房屋由经济适用房转为商品房，该转商行为使房屋产生相应增值。男方后续用该房屋进行贷款用于投资其他房屋，上述行为包含了男方的智力投入，故在婚内支付款项转商带来的相应增值应作为夫妻共同财产予以分割。

案情简介

张某与杨某于2010年1月登记结婚。×4号房屋系杨某于婚前全款购买并登记在杨某名下，该房屋为经济适用住房。2013年7月，因该房屋已满五年可转为商品房，故杨某于2013年7月将该房屋先过户至张某名下，后于次日再次过户至杨某名下，最终完成该房屋转商手续，期间支付上市综合地价款175 751.78元、契税27 103.61元。

张某主张上述房屋转商行为发生在婚姻关系存续期间，且转商所交纳的费用均为两人向亲属及同学借款，故要求分割×4号房屋转商之后的增值部分。杨某对上述主张不予认可，称转商手续并不改变房屋所有权，且转商的费用均为其父母出资。为此，杨某向法院提交了其母亲邓某1名下银行流水以及杨某名下中国建设银行尾号×××账户明细。其中上述账户明细显示：邓某1于2013年4月25日现金支取14万元，于2013年4月26日向杨某尾号×××账户转账5万元。杨某对此解释称，当时母亲取款后将12万元现金交给其用于×4号房屋转商费用，后因父亲需要用钱，故将该款项拿走使用，转商时又向亲属借了钱，父母后将上述债务全部偿还。张某对上述主张不予认可。

一审北京海淀区法院观点

关于×4号房屋，系杨某于婚前购买，属于杨某婚前个人财产。关于在双方婚姻关系存续期间转商之款项支付一节，杨某虽主张系其父母出资，但未就出资一节向法院充分举证，故法院对其上述主张不予采信，上述款项的支付应为夫妻共同财产。上述转商行为虽不能改变房屋权属，但杨某确因该行为获取相应利益，故张某要求分割该转商行为所产生的增值部分具有事实及法律依据，法院予以支持。关于具体数额，由法院参考相关询价意见以及转商费用的数额依法予以酌情判定。

二审北京一中院观点

本院认为，夫妻一方个人财产在婚后产生收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。本案中，虽然×4号房屋系杨某的婚前个人财产，性质为经济适用房。但是该房屋在符合相关政策后是否转为商品房取决于权利人之意思表示。杨某选择在婚内支付综合地价款及契税等将×4号房屋由经济适用房转为商品房，该转商行为使房屋产生相应增值。其后，杨某亦认可其在婚内用×4号房屋做抵押进行贷款用于投资购买其他房屋。故综合上述，杨某对×4号房屋进行转商，后续用该房屋进行贷款用于投资其他房屋，上述行为包含了杨某的智力投入，故×4号房屋在婚内支付款项转商带来的相应增值应作为夫妻共同财产予以分割。就一审法院的款项分割计算，本院经核算认为并无不当之处，对此予以确认。故杨某的该项上诉请求于法无据，本院对此不予支持。

蔡思斌律师评析

法院判案逻辑认为：对于婚前所购经济适用房，在满足政策后是否转化为商品房，男方是有选择权的。男方选定在婚内转化为商品房，同时又将该房屋抵押贷款用于投资其他房产，该行为显然体现男方的投资决策能力，有运用智力投入，而并非单纯孳息及自然增值。在此前提下，该房屋转化为商品房后的增值自然属于夫妻共同财产。换言之，对于个人婚前财产婚后增值，除非躺平什么都不做什么都不动，否则稍有动作即会被认定为夫妻共同财产。

当然，如果男方事先有一定的警戒及提前预防，双方可先行约定该房屋增值归属或者根本不选择转化为商品房，则女方就无从分享增值收益了。

案例索引：(2020)京01民终1714号，以上涉及人名均为化名。

蔡思斌

2021年8月30日

来源：微信公众号“菜驴法评”