关于房产究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产，需要从购房时间、首付款支付来源、贷款偿还来源以及产权登记情况等因素予以考虑。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”对于一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款的，产权登记一人名下的，明确规定为产权登记方个人财产，但对于婚后使用夫妻共同财产偿还贷款部分，则应由产权登记一方给予另一方补偿。

　　上述条文中“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款。”应指夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在婚前以个人名义办理银行贷款的情形。那么，对于一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，但是婚后由夫妻双方作为共同借款人办理银行贷款的情况，能否适用上述规定，也认定为产权登记一方的个人财产，对另一方仅就实际使用夫妻共同财产还贷部分给予另一方补偿呢？配偶在银行抵押贷款合同中以共同借款人身份签字，能否影响房屋权属认定呢？

　　笔者认为，不能。配偶以共同借款人身份签字，也仅是构成该笔贷款的债权债务关系，其实质上与《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条规定情形一致，如若使用夫妻共同财产进行还贷的，因配偶一方也有贡献，那么即可依此规定给予补偿。有人可能认为，配偶已经作为共同借款人签字，即意味着将来可能产生由此带来的债务负担，但事实上，在涉及房产究竟属于个人财产还是夫妻共同财产时，通常会对剩余房贷这一债务一并处理，亦可依照前述规定，由产权登记方承担。

　　相关案例：《赤峰市中级人民法院（2015）赤民一终字第333号鲁艳丽与孙磊离婚纠纷二审民事判决书》

　　案情简介：

　　1、2010年11月30日，鲁艳丽、孙磊经政府登记结婚；

　　2、2010年11月29日，孙磊与赤峰毅刚房地产开发有限责任公司签订商品房屋买卖合同；

　　3、2010年11月27日、2010年11月29日，孙磊向赤峰毅刚房地产开发有限责任公司交首付款合计人民币128000元；

　　4、其余房款为贷款支付，按揭贷款的手续中注明孙磊、鲁艳丽是共同借款人及涉案房屋的共有人；

　　5、2014年6月13日，房屋登记人为孙磊，系单独所有。

　　法院认为：

　　一审法院：鲁艳丽要求分割位于赤峰市松山区新城河畔景地五区5-8-1-阁楼2房屋，因该房屋系孙磊婚前签订的不动产买卖合同，该楼房系孙磊婚前购买并交纳首付款，且办理了房屋所有权证为孙磊单独所有，该楼房应为孙磊的个人财产。购房后孙磊向银行偿还房屋贷款53225元，偿还的该笔贷款发生在鲁艳丽、孙磊婚姻关系存续期间，应属夫妻共同财产，依法应予分割。孙磊应给付鲁艳丽婚后共同财产折款26613元。

　　二审法院：孙磊于2010年11月27日向赤峰毅刚房地产开发有限责任公司交纳涉案房屋的首付款，并于11月29日与赤峰毅刚房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，孙磊与鲁艳丽于2010年11月30日经政府登记结婚，对上述事实，双方当事人均不持异议。鲁艳丽上诉称“涉案房屋虽然是婚前以孙磊名义购买，但首付款中88000元系双方共同出资，另有40000元系向鲁艳丽的母亲借款，故涉案房屋应属夫妻共同财产。另外，双方在银行办理按揭贷款时，按揭贷款的手续中注明孙磊、鲁艳丽是共同借款人及涉案房屋的共有人，所以该房屋亦应为夫妻共同财产”。但涉案房屋系孙磊婚前购买，鲁艳丽未能提供有效证据证明其对首付款出过资，故原审依据双方提供的证据，依法认定该房屋应为孙磊的个人财产，并无不当。虽然婚后双方共同办理了按揭贷款，并共同偿还了房屋贷款53225元，但因婚后双方未约定涉案房屋为夫妻共同财产，共同办理按揭贷款的事实不能改变房屋所有权性质。至于发生在婚姻关系存续期间偿还的贷款，应属夫妻共同财产，依法应予分割。

　　相似案例：《邯郸市中级人民法院2018冀04民终2148号付某、张某1离婚后财产纠纷二审民事判决书》

　　实务中，如若在办理银行贷款时，双方已经办理结婚登记的，银行往往出于保护自身合法权益的考虑也都要求一定要夫妻双方签字方可办理抵押贷款。如若片面依据共同借款人身份，将贷款认定为夫妻双方对房屋的出资，并据此认定房屋权属为夫妻共有，一方面势必造成如若房屋贷款实际均是由产权登记一方个人财产进行偿还，未使用任何夫妻共同财产时对产权登记方的不公；另一方面也有悖于《婚姻法》及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条规定。

蔡思斌

2020年2月21日

（来源：微信公号“菜驴法评”）