内容摘要：关于夫妻共同还贷房产存在多种情形，大多数情形财产分割比较明确，本文仅针对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定的情形进行分析。因房产价值动辄数百万，而针对此情形补偿额的计算并不明确，存在多种算法，每种算法可能会有数万或数十万的差异，为维护夫妻双方的合法权益，亟待明确并统一补偿额的计算方法。本文提出一种以所有者权益为基础的计算方式，供参考。

　　关键词：贷款 房产  离婚  婚姻法  补偿额 所有者权益

　　一方在结婚前购房，以个人财产支付首付款并贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记于购买方名下的，依据婚姻法司法解释三第十条的规定，离婚时，若协商不成，应由依据判决获得产权的一方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的价值，根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，对另一方进行补偿。但对于补偿数额如何计算，法律并未明确规定，司法实践中对此也并未形成统一的计算方法，由于房产涉及的金额巨大，亟待统一计算方式，本文基于对目前现状的分析提出一种更为合理的计算方法。

　　一、现状分析

　　（一）相关法律规定

　　1.《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款【1】

　　2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条  【2】

　　（二）司法实践现状

　　对于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的价值，到底如何计算，因法律并未具体规定，司法实践中存在很多计算方法，因为各计算方法可能未充分理解条文含义不能够准确反映该补偿的数额并不具备足够的说服力，并未形成统一的计算方法。

　　1.几类常用的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的价值的计算方法

　　公式1：夫妻共同还贷支出/（首期款及税费等购房成本+贷款需偿还的本息总额）×离婚时房产价值。

　　公式2：夫妻共同还贷支出/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×离婚时房产价值

　　公式3：夫妻共同还贷支出+夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+贷款需偿还的本息总额）×（离婚时房产价值-结婚时房产价值）

　　公式4：第一步，计算房产升值率，升值率＝离婚时房产价值除以房产成本，其中房产成本等于购买时价格＋共同已还利息＋其他费用。第二步，共同还贷部分乘以升值率。

　　2.缺点分析

　　上述公式，没有反映不同款项对应的财产利益。比如前三个公式，都将未偿还的贷款（有的包括未偿还的本息，有的只包括本金）计算在内。再如公式4，可能对房贷还款方式的理解有偏差，第一步中只计算了共同已还利息，但却忽视了购买时不动产价格中还包括贷款的本金，并未还完。将尚未偿还的贷款对应的财产利益归属于离婚时取得产权方，这是不公允的。首先，尚未偿还的贷款数额实际不是固定数，比如，一方取得产权后，可以选择提前还款，则该还款额不等于之前计算采用的未还贷款额；其次，尚未偿还的贷款，不属于任何一方的投入，不应在计算现有财产利益时包括在内；最后，可结合下文的公式推导进一步理解。

　　二、本文的公式及推导

　　（一）推导基础：对于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的理解

　　1.关于“婚后共同还贷支付的款项”的认定

　　根据婚姻法的规定，如果双方对夫妻之间的财产没有作出特别约定，适用婚后财产共同制度，可直接认定夫妻婚后共同还贷。至于数额，可根据银行还贷记录认定。

　　2.该房产在物权法上属于购买者个人所有

　　（1）购房者在婚前签订购房合同，交纳首付款，办理贷款，不管是婚前还是婚后办理不动产登记，都登记于本人名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，购房者取得了该不动产物权。

　　部分学者主张该房产是婚前财产和婚后财产的混合体，笔者认为值得商榷：首先，虽然《中华人民共和国物权法》第九条第一款【3】规定，不动产物权为登记生效制，“但法律另有规定的除外”。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条并未明确规定此情形下不动产权利的归属，而是针对财产如何分割作出的规定，不应适用“但法律另有规定的除外”规定；其次，财产混合体的观点，产生一个疑问，在婚姻存续期间该不动产属于共同共有还是按份共有和共同共有的混合体？亦或是无关物权的财产利益的混合？该界定并不清晰；再次，退一步讲，抛开产权归属的争议，即使认定为共同财产，不影响对外公示效力，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条【4】规定了善意取得制度，至于夫妻内部则仍可按该解释的第十条处理。

　　（2）该房产在物权法上属于购买者个人所有更符合该解释第十条的立法本意

　　如上文所述，该司法解释第十条并未明确界定物权归属，是离婚时对财产利益的分割。该解释也明确“可以判决该不动产归产权登记一方”，也是对物权归属购买方的支持。即使特殊情况下，离婚时判决产权归另一方，也应视为用购买方个人拥有产权的房产作为支付婚后共同财产分割的对价。

　　另外，房产的增值应认定为自然增值。自然增值，作为与投资收益并列的概念，其主要区别是其增加的利益并未与原物分离，即该收益并非房产卖出所得，而是市场等因素增加了其价值。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条【5】规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息和自然增值不属于夫妻共同财产，则另一方至少无权分享购买方婚前投入资本（首付款、婚前还贷支出）产生的增值收益，也与该解释第十条规定的根据双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的价值计算补偿相贴合。

　　若房产的增值若认定为投资收益（因未卖出变现，笔者认为仍属于自然增值，在此提出仅做说理使用），则属于夫妻共同财产，无须复杂计算，直接按照投资收益=离婚时房产市值-结婚时房产市值，作为夫妻共同财产分配，显然与该解释第十条的规定相违背。

　　3.应将婚后共同还贷支出产生的权益认定为夫妻共同财产投资的财产利益在房产上的投射，即属于夫妻共同财产的是权益对应的金钱价值而不是物权，故应分部分认定财产利益归属

　　依据该解释第十条，可以明确其财产利益的归属，应分为两部分：第一，离婚时的现实财产利益，又由两个部分组成。一部分，结婚前购买方投入（包括首付款和婚前还贷支出）所获取的财产利益，应属于购买方享有；另一部分，结婚后，以夫妻共同财产还贷支出取得的财产利益，作为夫妻共同财产分割，即解释第十条中“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的价值。第二，离婚后，属于还不确定的利益，即将来无论是升值还是贬值，获得产权方继续还贷或者提前还贷，完全属于获得产权方的财产利益。

　　4.双方婚后共同还贷共享收益、共担风险

　　据资料介绍，该司法解释第十条在定稿时删去了“房屋降价是的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”的规定。既然房价上涨时，允许另一方共享增值收益，那么房价下跌时，另一方不承担损失，显然是有违公平原则。举个极端的例子，如果房价从原来的100万涨到离婚时的1000万，则另一方会享受巨大的增值收益；但如果离婚时房价跌为1元，取得产权房还要补偿另一方共同财产还贷部分的二分之一，风险和收益的严重失衡，无疑是极大的不公平。

　　当然，另一方如果想要不承担房价下跌的风险，可以通过夫妻间的财产约定来解决，当然此时也不能享受分享增值的法定权利。

　　（二）公式推导

　　基于以上分析，结合财务管理相关知识，以所有者权益为基础推导出计算公式。

　　1.资产=负债+所有者权益

　　参考会记恒等式概念，根据双方投入资本的不同阶段计算所有者权益，并结合“增资扩股”的模式进而得出不同部分的投入资本所获得的财产利益，无疑是更符合该司法解释第十条的计算方式。

　　2.购房时

　　资产=不动产售价+相关税费等费用

　　负债=贷款本金

　　举例，如不动产售价为100万元，相关税费等费用为10万元，首付款为40万，交纳相关税费10，贷款本金为60万，此时所有者权益=110-60=50万元。因为此时利息尚未发生，若转手卖于他人，之后的利息由受让方承担（转按揭）或直接清偿贷款本金等。

　　3.结婚时

　　（1）房贷还款方式一般为两种：等额本息法和等额本金法。

　　资产=结婚时不动产价值（可评估确定或协商）

　　负债=结婚时实际欠款额（类似于摊余成本），即此时提前还贷应还的款额。假设此时处于还贷计划的第n个月(尚未还本月贷款），则：

　　若采用等额本金法，结婚时实际欠款额=贷款本金-已偿还本金，已偿还本金=每月偿还本金×（n-1）；

　　若采用等额本息法，略复杂，可直接套用公式（推导过程省略，该公式为等额本息法计算的常用公式），则结婚时实际欠款额=贷款本金×（1+月利率）n-1-每月还款额×[（1+月利率）n-2]÷月利率。

　　以上公式中的，月利率=年利率÷12，“每月偿还本金”、“每月还款额”可以在贷款银行给的还款计划书查出或者网上的贷款计算器算出，非常简便。

　　举例，贷款60万元，贷款年利率6%，还款期限20年（240个月），结婚时处在还款的第100个月，此时不动产价值已升至200万元（可评估确定或协商）。则可代入上述公式求出：

　　若采用等额本金法，结婚时实际欠款额=60-0.25×（100-1）=35.25万元，则所有者权益= 200-35.25=164.75万元；

　　若采用等额本息法，结婚时实际欠款额=60×（1+0.5%）99 -4298.59×[（1+0.5%）98]÷0.5%，同理可得所有者权益。

　　此时，所有者权益，为购房者投入资本（即首付款和婚前还贷支出）所获得的财产利益。

　　4、离婚时

　　可按照3.结婚时的算法算出此时的所有者权益，为购房者和另一方全部投入资本（即首付款、婚前还贷支出和婚后共同还贷支出）所获得的财产利益。

　　举例，贷款60万元，贷款年利率6%，还款期限20年（240个月），离婚时处在还款的第151个月，不动产价值为300万元（可评估确定或协商）。则可代入上述公式求出：

　　若采用等额本金法，离婚时实际欠款额=60-0.25×（151-1）=22.5万元，则所有者权益= 300-22.5=277.5万元；

　　（三）计算得出“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的价值

　　（1）通过查看双方婚后银行还贷记录可得知双方婚后共同还贷支出，参考“增资扩股”模式，将其作为投资，则双方婚后共同还贷支出所占“股权”比例=双方婚后共同还贷支出÷（3.结婚时的所有者权益+双方婚后共同还贷支出）。若采用等额本金法，按上面举例，则婚后共同还贷支出为12.75万元，则占股权比例为=12.75÷（164.65+12.75）=7.19%

　　当然，如果完全按增资扩股，则每月所有者权益都在变化（因为不动产价值在变化），每月的股权比例都在变化，评估每月的不动产价值不现实，可以换一种思路：夫妻共同还贷，不能完全同于他人增资扩股，可视为结婚时不动产购买方同意“夫妻共同还贷方”增资扩股，不应视为每月的还贷为单独的一次增资，而只是因婚姻存续而增资额尚未确定，因离婚而使增资额确定。

　　（2）根据上述推导可知，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的价值=双方婚后共同还贷支出占投入后股权的比例×4.离婚时的所有者权益

　　按上面例子，若采用等额本金法，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的价值=7.19%×277.5=19.95万元

　　若采用等额本息法，也可按上述方式计算。

　　以上相当于“夫妻共同还贷方”股权转让能获得的公允补偿。房产评估，采取市场法、比较法等计算出的评估价，已考虑了未来市场风险、未来现金流入等因素，得出的是公允价值。

　　根据上述公式算出的价值，再按照离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　三、结语

　　由于法律没有规定明确的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算方式，司法实践中出现了众多算法，但并未形成统一意见。这些算法或许简便，但对于价值数百万的房产，每种算法的差异都是巨大的，导致不同判决会有显著的财产利益不同。因此，笔者结合财务管理的相关知识试图找出一种更有说服力、更符合法律规定的计算方式，供大家参考。可能计算略有复杂，但若能维护当事人的合法权益，这点复杂程度应该是可以接受的。

　　注释：

　　【1】《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定： 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

　　【2】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　【3】《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【4】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　【5】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。