离婚案件往往牵涉到个人的隐私，从2016年10月1日始，离婚判决不再公布于互联网。公众即便对离婚财产分割问题疑惑重重的，也很难借助法院判决参考。近日，福州市中级人民法院对一起“ 婚前购房、婚后以租还贷，对方能否主张房屋增值收益及收益份额如何计算”的离婚后财产纠纷案件做出二审最终判决，为福州律师办理此类案件起到很好的指引作用。

　　案情介绍：林燕于婚前2005年以440691元购买房屋，产权登记在林燕及林燕父亲、母亲等三人名下。为购买该房，林燕有向银行贷款20万元，期限为20年，期间共还款合计133470.02元。2008年房屋交付后，林燕及父亲共同出租房屋，租金打入林燕的房贷还款帐户。2017年7月5日，经评估机构评估，该房屋的市场价值为340万元；同日郭先生与林燕正式离婚。后郭先生就房屋分割补偿诉至法院。

　　案件基本事实清晰，双方争议焦点主要集中于：

一、婚前贷款购买房屋，婚后出租房屋所得的租金是否属于夫妻共同财产？

　　郭先生主张：租赁行为作为一种经营活动，需要付出精力和劳动，房产在婚后产生的租金不属于孳息和自然增值，一审法院认定双方婚后案涉房产的租金收入为夫妻共同财产完全正确。

　　林燕主张：房屋系婚前购买，在夫妻关系存续期间由林燕与父亲一起出租。郭先生未举证其参与到讼争房屋的经营、出租，相反，郭先生在离婚诉讼的庭审过程中曾明确表示，其完全没有参与到本案讼争房屋的经营、出租。因此，本案讼争房屋的租金收益当然不属于夫妻共同财产。房屋每月的租金收益大于应当偿还的银行贷款，林燕并未使用夫妻共同财产用于偿还贷款，不存在需要分割夫妻关系存续期间共同还贷部分及其相应的增值部分。

　　法院认定：根据《最高人民法院婚姻法司法解释三》中夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产的规定，房屋的租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产，故偿还的银行贷款和房屋增值部分的款项属于夫妻共同财产。

二、房产增值额应从什么时间开始起算？

　　郭先生主张：房屋在结婚后共偿还银行贷款133470.02元。本人应分得的银行贷款份额为133470.02元×1／3×1／2＝22245元（取整数）。婚后该房屋的升值率为5.92［340万元÷（440691元＋133470.02元）］［房屋现价值÷（房屋购买时价格+贷款还款总额）］。本人应分得的增值款为130374元（133470.02×5.92×1／3×1／2，取整数），合计152619元（22245元＋130374元）。

　　林燕主张：婚后升值率，是指离婚时不动产市场价值除以不动产成本，不动产成本包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。离婚时间是2017年7月5日，那么婚后升值率应当是房屋在2017年7月5日的市场价值除以婚前的市场价值及婚后还贷利息之和。

　　法院认定：林燕在2005年购买房屋，而后房屋价值升值较大。从公平合理的角度出发，本案在计算讼争房屋升值率时，以离婚时的房屋价值除以结婚时的房屋价值，更为合理妥当。根据一审计算，结婚后共偿还银行贷款为133470.02元，因此郭先生支出的银行贷款份额为22245元。婚后该房屋的升值率为2.66［340万元÷127.9万元］［离婚时房屋价值÷结婚时房屋价值］。郭先生应分得的款项为59172元［22245元×2.66］。林燕应支付郭先生59172元。

三、讼争房屋为三个人共同共有，三人份额如何认定？

　　法院认定：本案中，林燕明确表示本案讼争屋系其与父母共同共有，不是按份共有。案件庭审过程中，林燕也未陈述家庭内部对房屋有做出特别约定，且房屋所有权的产权人登记为林燕和林燕父母，综合上述，法院认定林燕享有房屋1／3的产权份额。

蔡思斌律师评析、支招：

　　本案中，林燕婚前购买的房屋婚后以租金还贷，在没有明确以协议形式约定其房子所得利益属于个人财产的情况下，林燕由所占房屋1/3份额出租所得的租金属于其与郭先生的夫妻共同财产。就

　　若想准确明晰夫妻之间各自财产范围，不想个人财产转化为夫妻共同财产，最为有效的方式是夫妻双方共同签订婚内财产协议，将租金约定为个人财产，且相应的银行贷款归还部分及相应房屋增值款项不属于夫妻共同财产。当然若担心拟定协议会影响家庭和谐，还有以下几种方式可以操作。

　　1、与父母签订借名买房协议，证明房屋实际权属人为父母，自己并不实际享有房屋份额，只是形式上共有，相应租金亦归属于父母所有，债务亦由父母承担。

　　2、将房屋登记为按份共有，注明父母占房屋的大部份份额，自己占有少量份额。

　　3、直接将房屋登记于父母名下，同时和父母签订协议，约定每月由子女归还贷款，还款性质属于对父母的赠与等。

（来源：菜驴法评）