《民法典》出台后，如果大家还认为，父母在子女婚后为子女出资购房，只要是产权登记在自己子女名下，只要是所有的购房款都是由父母支付的，那就一定能认定为自己子女的个人财产！

那我告诉你，错了！

这是怎么回事呢？不少人心中有所疑惑，甚至一些此前已经采取这样做法的长辈们，都开始诚惶诚恐，急着追问这事得如何解决？

在《民法典》实施前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款曾规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

那如何认定“父母明确表示赠与一方”的呢？除了有书面的赠与合同外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条还规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应当认定为夫妻一方的个人财产。

据此，我们可以得出这样的结论：父母出资+登记子女名下=子女个人财产。

但遗憾的是，自《民法典》出台后，《婚姻法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）、（二）、（三）》均被废止，而前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条的规定也未被写进《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭篇的解释（一）》的法律条文中，仅保留了原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条的相关规定。

这说明什么？说明父母在子女婚后出资为子女购房，不再看产权外观主义，而是要看父母与子女内部是否有明确的赠与表示。

这又来了，什么是“明确的赠与表示”？

对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭篇的解释（一）》第二十九条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。”

《民法典》第一千零六十三条第三项规定：“下列财产为夫妻一方的个人财产：（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产。”

据此，层层推导，我们可以得出这样的结论：明确的赠与表示=父母与子女的约定/赠与合同

所以，父母辈们必须要更新观念，在子女婚后为子女出资购房，请务必、务必、务必与子女签订内部协议或赠与合同，才能完全保障房产是子女的个人财产！

当然，法不溯及既往，如果父母出资购房行为发生在《民法典》实施前，还是根据赠与行为发生时的法律法规、司法解释来认定相应的财产性质，即可根据产权登记外观主义判断赠与人的意思表示，来认定父母的出资购房为赠与自己子女所有。

回到本文的重点，在新法实施后，父母该如何为子女购置婚房，才不会被认定为子女的夫妻共同财产？

01

婚前买房

a.父母在子女婚前全款出资为子女购置房产，房产登记在子女名下，可认定为子女的个人财产，这是为子女购置房产最有保障力度的做法。因此，婚前全款+登记子女名下=子女个人财产。

b.父母在子女婚前以首付按揭的方式为子女购置房产，父母支付首付款，房产登记在子女名下，且父母在子女婚后继续为子女还贷。目前实务中对父母在子女婚后为子女出资还贷能否认定为子女单方赠与存在较大的争议。

故建议采取上述方式购房的，在子女结婚时，需要与子女签订赠与合同，最好是经过公证处公证后的赠与合同。至少也要做到在每一笔还贷款的用途上备注：“仅赠与XXX一人所有”。因此，婚前按揭+登记子女名下+公证赠与=子女个人财产。

02

婚后买房

a.父母在子女婚后全款出资为子女购置房产，房产登记在子女名下，不再以产权外观主义判断财产性质，而是以父母与子女之间是否有明确的约定，没有约定或约定不明确的，推定为对夫妻双方的赠与，除非有明确的赠与合同。

故建议采取上述方式购房的，在购置前需要与子女签订赠与合同，最好是经过公证处公证后的赠与合同。至少也要做到在每一笔资金款的用途上备注：“仅赠与XXX一人所有”。因此，婚后全款+登记子女名下+公证赠与=子女个人财产。

b.父母在子女婚后以首付按揭的方式为子女购置房产，父母支付首付款，房产登记在子女名下，且父母后续为子女还贷。同样，该出资款亦须有明确约定或签订有赠与合同，否则，是推定为对双方的赠与。

故建议采取上述方式购房的，在购置前需要与子女签订赠与合同，最好是经过公证处公证后的赠与合同。至少也要做到在每一笔资金款的用途上备注：“仅赠与XXX一人所有”。同时，要保障每一笔资金，包括还贷款均是由父母支付。因此，婚后按揭+登记子女名下+公证赠与=子女个人财产。

可见，赠与意思表示相当重要，有条件的，都建议做公证赠与合同。

结语：

父母在子女婚后出资为子女购房，产权虽登记在子女名下，但已不能直接认定为子女个人财产。如何为子女积累财富，如何传承家族财富，关注作者，答案一定很靠谱。

来源：微信公众号“广州律师王幼柏”