房屋买卖交易中，卖方仅告知买方房屋阳台存在改装和搭建，但并未告知该改装和搭建涉及违建。

买方购买房屋后，被相关政府部门要求拆除违法搭建部分，则买方有权要求卖方赔偿哪些损失呢？以下为具体分析。

基本案情

涉案房屋的原产权人为陈嘉瑞、张蓓。

2016年7月23日，张佳琳（作为买受人，签约乙方）与陈嘉瑞，张蓓（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德佑公司的居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋。

2016年9月12日，双方办理了房屋过户手续，并于同年9月30日办理了房屋交接手续。

2016年8月19日，闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室发送《七宝镇拆违和环境综合整治催告书》，载明：你（户）露台部位擅自搭建属于违法建筑，2016年7月30日已向你（户）发出《七宝镇拆违和环境综合整治告知书》，要求你（户）主动签约自行拆除违法搭建，但你（户）至今未签约。现要求你（户）自收到本催告书之日起3日内，主动至小区居委会签约自拆或助拆，逾期不签约后，将实行强制拆除。

2018年5月12日，上海市闵行区七宝镇人民政府向张佳琳出具闵七府附违认字（2018）第070106号《附有违法建筑的不动产认定书》，涉案房屋现被认定为附有违法建筑的不动产。该不动产将由不动产登记事务机构在不动产登记簿上予以记载。如需办理该不动产的转移和抵押登记的，应向不动产登记事务机构同时提交本单位出具的已完成整改的证明文件。

2020年4月20日，张佳琳（作为发包方，签约甲方）与案外人上海XX有限公司（作为承包方，签约乙方，以下简称XX公司）签订《建筑装饰工程施工合同》（以下简称施工合同），约定由甲方将涉案房屋委托乙方装饰施工，合同价款为16万元整。

张佳琳认为，陈嘉瑞、张蓓隐瞒真相，向张佳琳交付的涉案房屋存在重大瑕疵，已构成违约，应当对张佳琳造成的经济损失进行赔偿，遂成讼。

法院观点

涉案《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，与法不悖，应属有效。

本案中，张佳琳在德佑公司实地带看房屋过程中，仅从陈嘉瑞、张蓓及德佑公司处得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的事实。

但陈嘉瑞、张蓓在与张佳琳缔约时未将涉案房屋已存在违法搭建及可能存在的拆除风险等情况如实告知并披露给张佳琳，未尽到一个作为出卖人的告知义务，存在一定的过错。

但张佳琳在得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的情况下，也没有向有关部门进一步核实该改装搭建情况是否属于违法搭建，放任了涉案房屋可能存在违法搭建瑕疵后果的发生。

因此，造成涉案房屋违法搭建被拆除所造成的经济损失双方都存在一定的过错。

考虑到张佳琳在入住涉案房屋后将近四年欲对外出售该房屋才拆除了上述违法搭建以及张佳琳在向上海XX有限公司支付的16万元费用中包含了35,000元的拆除违法搭建费用和125,000元的重新装修费用等因素。

一审法院酌情由陈嘉瑞、张蓓赔偿张佳琳因拆除涉案违法搭建而产生的经济损失35,000元。对张佳琳要求陈嘉瑞、张蓓支付拆除违法建筑期间另行租住房屋的租金18,810元及要求陈嘉瑞、张蓓支付垃圾清运费2,400元之诉请，一审法院均不予支持。

二审维持原判。

律师总结

从本案的判决结果看，法院认为作为买方，在得知房屋存在改建和搭建情形时，需要进一步核实该等搭建是否为违建，未核实的，则认定买方也存在一定的过错。

因此，在法院判决中，仅支持了买方因拆除违建所支付的费用，对于买方提出的重新装修费用以及另行租住房屋的租金费用均没有支持。

来源：微信公众号“陈臻律师”