买方未按约定支付房款，卖方在催告后提出解除《房地产买卖合同》，但卖方该等行为却被法院认为构成根本违约？究竟是为什么？请看以下分析。

基本案情

上海市第二中级人民法院民事判决书（2020）沪02民终10492号

2019年12月8日，曹健（甲方）与陈超、柏灵（乙方）经上海太昌房地产经纪有限公司（丙方、以下简称太昌公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款133万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金5万元。

乙方应于2020年1月10日前向甲方支付首期房价款（含已付定金）60万元。

乙方应于2020年3月10日前向甲方支付房款33万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付第四期房价款40万元。

甲乙最晚不得晚于2020年3月10日共赴房地产交易中心申请产权过户手续；过户当日办理交房；

2020年3月10日，曹健配合陈超、柏灵邮寄贷款所需的身份证复印件。陈超、柏灵称3月16日银行告知其申请的贷款未获通过。

2020年3月12日，曹健向陈超、柏灵寄送催告函，催告陈超、柏灵于2020年3月20日前配合曹健办理系争房屋过户手续。

2020年3月26日，曹健向陈超、柏灵寄送解除函，因截至发函之日陈超、柏灵尚有第二期购房款33万元和购房尾款40万元未支付，已严重违反协议约定，故解除双方之间的房屋买卖合同关系。

但是2020年3月19日陈超、柏灵明确表示所有款项已全部到位随时可以过户，由于疫情最近半个月内无法预约，最终预约到2020年4月2日过户。

法院观点

本案的争议焦点系房屋买卖合同解除系由曹健抑或陈超、柏灵导致。

根据合同约定，双方应于2020年3月10日前申请办理转让过户手续，并在办理过户手续前支付房款33万元，陈超、柏灵申请的贷款40万元若未在过户前通过，则其应于办理交易过户当日以现金形式补足支付。

因陈超、柏灵未在过户前支付33万元房款，且未在过户前获得贷款批准，也未在过户当日前现金补足，陈超、柏灵应属违约。

根据合同约定，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。该条款约定了15日的宽限期。

曹健亦在宽限期内发出催告函将过户时间延长至3月20日。通过陈超、柏灵提供的银行账户及线上预约情况打印件可以看出，在宽限期内陈超、柏灵积极准备履约事宜，在网上预约过户时间，且在3月20日前已将全部剩余房款备足。

相关职权部门因疫情防控实施线上预约过户，在未预约到过户时间的情况下双方根本无法在3月20日完成过户。

另，通过陈超、柏灵提供的线上预约情况打印件及证人陈述可以认定，在3月26日陈超、柏灵一方已预约到4月2日的过户时间。但曹健随即在该日向陈超、柏灵寄送解除函，行使解除权。

因疫情防控导致当事人未能在宽限期限履行，陈超、柏灵行为尚不构成根本性违约，曹健行使合同解除权的条件不成就，不产生合同解除的效力。

在预约到2020年4月2日过户时间的情况下曹健拒绝配合陈超、柏灵进行过户，其行为属于根本违约，应当承担解除合同的违约责任。

律师总结

按照双方合同约定，“违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除合同。”

本案中卖方在买方未于2020年3月10日按照约定支付房款后，即在2020年3月26日向买方发出解约通知。似乎符合双方约定的解除权行使条件。

但本案的特殊性在于，买方虽未按期支付剩余房款。但应考虑新冠疫情及相关部门疫情防控措施对贷款及过户事宜的客观影响；且买方于2020年3月19日明确表示已备齐全部剩余房款，并于2020年3月26日确定预约到2020年4月2日的过户手续办理时间等情节。

因此，法院认为不应认定买方未于2020年3月26日前支付剩余房款并完成过户手续的行为构成根本违约。相反，卖方拒绝于2020年4月2日配合原告完成过户手续，致双方房屋买卖合同无法履行，属于违约方。

来源：微信公众号“陈臻律师”