最高院公布的指导案例154号 裁判要点

　　在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

　　该指导案例论理充分、思路清晰、观点明确。

　　该案例论述的侧重点是从执行异议制度与再审制度的区分着手，最后结论为：执行异议制度是对申请执行人和案外人享有的两种权利的执行顺位进行比较，而非案外人否认申请执行人已被生效裁判文书确定的权利。

　　后者属于再审制度，是从根本上否定申请执行人享有的权利。如果是后者，案外人应当提起再审，而非执行异议。该案例中，案外人主张其享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行，实际是主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在。因此，当属于执行异议的范畴，而不是再审范畴。

　　最高院指导案例154号和吉林省高院讨论的争议焦点均是案外人提出的排除执行的请求到底应该适用执行异议制度还是再审制度，并未对案外人享有的购房者权益与申请执行人享有的优先受偿权的执行顺位做出实体判决。最高院将该问题扔回吉林高院重新审理。笔者从购房人与申请执行人享有的两种权利的顺序优劣进行分析，提前预判吉林高院的裁判结果。

01

买房人之物权期待权

　　购房人签订房屋买卖协议后，并支付合理对价，在未办理产权登记之前，购房人不享有房屋的所有权，但享有对该房屋的物权期待权。

　　根据最高院（2015）民申字第1885号裁判观点的论述，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。

02

承包人之建设工程价款优先权

　　《民法典》第807条规定了承包人对建设工程享有折价或拍卖价款的优先权，具体内容：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《民法典》延续了《合同法》第286条的规定。

　　优先权是指特定的债权人依据法律规定而享有的就债务人的总财产或特定财产优先于其他债权人受偿的权利。优先权在性质上属于担保物权，它基于法律的直接规定产生，不允许当事人任意创设，无需登记公示，可以针对动产或不动产，不以占有标的物为成立要件，受偿顺序由法律直接规定。

　　从立法体例上看，我国现行民事立法尚未将优先权作为一种独立的担保物权，只是在某些法律中赋予了特定债权优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）对建设工程价款优先受偿权性质为优先权也予以了肯定，其中第1条规定了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　建设工程价款优先受偿权的限制

　　根据合同法和《批复》的规定，建设工程优先受偿权虽赋予了承包人优于抵押权人和其他债权人受偿的权利，但其行使也应有所限制：

　　不属于“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”建设工程，主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程，如公共道路、国家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能被拍卖或折价，否则将影响社会公共利益（郑重：《建设工程优先受偿权的性质及适用条件》，上海法院网2015-07-08）。

　　依照《批复》第3条的规定，建设工程价款包括承包人为建设应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。

03

两种权利执行顺位之优劣

　　依照《批复》第4条的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。通常情况，只有建设工程项目竣工后才可能派生出其他权利。所以，建设工程价款优先权的成立时间要早于其他权利，购房人的物权期待权亦不例外。

　　《批复》第1条就规定建筑工程的承包人对建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是消费者购房除外！

　　依照《批复》第3条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　司法解释的这一规定表明，最高院在建设工程企业利益和消费者居住权冲突时，更倾向于优先保护普通消费者的居住权。

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者”是指“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的主体。

　　顾名思义，购房消费者是指为生活消费或者生存需要购买商品房的消费者。

　　现实中不乏购房者是因办公、经营或者投资等需要购买商品房的案例，其买受人的利益能否也应当受到法律的优先保护？

　　有的法官认为

　　（徐长松：《关于建设工程价款优先权的理解与适用》，中国法院网，2016-01-15，系安徽省太湖县人民法院法官），

　　最高人民法院《批复》中所称“消费者”不应包括为经营目的或者投资目的而购买商品房的消费者。

　　江苏省高院（2008）苏执监字第001号裁判观点:

　　《中华人民共和国消费者权益法》第二条明确规定消费者“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的”。

　　本案中，李耀东与开发公司签订了购房协议，也交付了购房款，但其购买71套商住房并不是用于自己生活居住，所以其并不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定予以保护的“消费者”。金同超主张工程款优先受偿的复议理由成立。

　　重庆市高级人民法院于2003年制定的关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见渝高法(2003)48号文对消费者的含义作个明确界定：

　　购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。

　　根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的精神，消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。

　　如果购房人不是基于消费需求购房，而是基于投资需求购房，或者购买商用房（包括商铺、写字楼）则不能适用“商品房消费者”的相关规定。

　　综上分析，关于《批复》第3条规定的“消费者购房”的概念，主流观点倾向于购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。

　　回到本案，案涉案外人所购房屋系商铺，不属于消费者为了生活购房的范畴，其享有的物权期待权并不属于《批复》第3条规定的“消费者购房”，不能对抗承包人享有的工程价款优先权。

04

关于商业性购房者的权利救济

　　依照上述分析，为生活需求购买的住房，购房人权利优先于工程价款优先权。当承包人对购房人购置的住房主张工程价款优先权时，可能得不到支持。而为生产经营需求购买的商业，购房人权利劣后于承包人工程价款优先权。当购房人提出执行异议时，可能面临不被支持的风险。届时，购房人只能向出售的房地产商主张返还购房款和赔偿损失。

（来源：微信公号“彰平说合同”）