非住宅商业项目买受人的经营权不得对抗承包人的优先受偿权，工程竣工验收不是承包人行使工程价款优先受偿权的前提条件

案情简介

　　2012年9月20日，中铁建设集团、海源公司签订《“龙湖湾”住宅小区总承包工程建设工程施工合同》，约定由中铁建设集团对“龙湖湾”住宅小区、商铺、商务会所、地下车库等工程进行施工。施工过程中，由于海源公司未能按照约定支付工程价款。中铁建设集团于2016年2月26日第三次停工，并于2016年8月11日提交起诉状，将海源公司诉至一审法院，主张在尚欠工程款的范围内享有优先受偿权的对象应确认为其施工建设的商铺。海源公司以相关商铺均已签订书面《商品房买卖合同》且已办理了网签或销售备案手续为由主张中铁建设集团不享有工程价款优先受偿权，同时，涉案项目并没有竣工验收，中铁建设集团也不享有优先受偿权。

最高人民法院认为

　　中铁建设集团有限公司对其施工的商铺享有工程价款优先受偿权，理由如下：

　　第一、海源公司与购房业主仅成立了商品房预售合同关系，商品房所有权尚未转移。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在涉诉商铺所有权未转移登记至购房业主的情况下，该商品房的所有权仍应属于海源公司所有。第二、预售登记备案手续属于行政管理手段，不具有所有权转移登记的公示效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，商品房预售登记备案手续仅是行政机关进行行政管理的方式，并不具有所有权转移登记的公示效力。第三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条款的立法本意是为了保护个人消费者的基本生存权益，而非经营者的商业利益，即购房应是直接用于其生活消费，满足其必要的生活居住需求，而不是商业经营用途，否则，即使买受人交付了全部或大部分款项，其对该商品房亦不能享有优先权。也就是说，从立法本意来分析，平衡保护建设工程承包人与商品房买受人的基本权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“消费者”应作限缩解释，即非住宅商品房的买受人并非该批复第二条规定的“消费者”，不应受到该批复的保护。本案中，中铁建设集团主张优先受偿权的房产均属于商业性质，且海源公司也未提供证据证明买受人支付了全部或者大部分款项，故海源公司主张商铺买受人就相关房产享有优先权，于法无据，不予采信。在诉讼过程中中铁建设集团已提出解除合同之诉请，双方也确认合同已实际终止履行，承包人行使优先受偿权的期限依法应自合同解除或终止履行之日起计算，故海源公司关于优先受偿权已超法定期限之抗辩，与事实不符，于法无据，不予采信。同时，根据该条规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点以实际或者约定的竣工日起算，而非以工程是否实际竣工作为优先受偿权的构成要件或前提条件。

实务观点

　　在司法实践中，对于商铺、办公物业的买受人如果已经支付了全部或大部分购房款，其对该物业的权利能否对抗承包人的优先受偿权？此买受人能否等同于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“消费者？对于未竣工的烂尾项目，承包人是否仍享有工程价款的优先受偿权？在该最高人民法院的生效判例中，最高人民法院明确认认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“消费者”应作限缩解释，即非住宅商品房的买受人并非该批复第二条规定的“消费者”，不应受到该批复的保护。同时，根据该条规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限及起算点以实际或者约定的竣工日起算，而非以工程是否实际竣工作为优先受偿权的构成要件或前提条件。

案例索引

　　中铁建设集团有限公司、江西海源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【最高人民法院(2017)最高法民终762号】

（来源：工程判例研究中心）