裁判要旨

　　《竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，即竣工验收备案才是法定交房条件。建设单位组织的工程竣工验收合格并未达到法定的交房条件。

案情简介

　　①2012年7月，欧博公司与张和义签订《房屋认购书》，张和义购买案涉商品房。后张义和支付了购房款。

　　②2013年9月，双方进一步签订《商品房买卖合同》，约定，交房日期为2012年12月31日；且逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。

　　③2013年9月26日，案涉商品房所在房地产项目由欧博公司组织施工、设计、监理等单位并经竣工验收合格。但项目一直未能通过消防验收，并未办理竣工验收备案。

　　④2013年10月17日，张和义向欧博公司发出解除通知：解除购房合同，退回购房款530万元。

　　⑤双方因纠纷成讼，张和义诉讼请求解约退款，且二审胜诉。现最高法院认为，商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件；欧博公司组织的建设工程竣工验收合格并未达到约定的交房条件；并认定合同已解除，裁定驳回欧博公司的再审申请。

实务指南

　　①本案中，买受人的诉讼请求为解约退款，争议焦点在于商品房是否符合交房条件。当事人在商品房买卖合同中对交房条件没有约定或约定不明时，适用法定交房条件，即法律、行政法规强制性规定的交房条件与质量标准。根据《民法典》第799条、《建筑法》第61条及《城市房地产管理法》第27条的相关规定，工程经竣工验收合格后，方可交付使用。故工程经竣工验收合格才是商品房交付使用的前提条件。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设工程竣工验收的流程为：五方验收（建设、勘察、设计、施工及监理五方单位）->综合验收（规划、质监、环保等政府部门）->验收备案（建设行政主管部门）。司法实务中，双方常就商品房“验收合格”的标准及证明文件各执一词，争议不休。商品房未达到交房条件的，买受人有权拒绝收房。开发商迟延交房的，需承担违约责任。因商品房法定交房条件产生的争议，多为群体性纠纷。当事人打官司，矛盾激烈，往往是一审、二审至再审，耗时费力；一旦法院处理不当，易演变为群体性事件。

　　②司法实务中，因法定交房条件产生的争议巨大，经笔者梳理，裁判规则主要有二（参见关联案例）：一是“竣工验收备案说”。主要有本案最高法院（2015）民申字第1045号及广东高院、湖北高院的裁判观点。二是“五方验收合格说”。主要有湖南高院、河南高院、四川高院、内蒙高院、贵州高院、甘肃高院、江西高院等的裁判观点。笔者认为，因双方立场不同，针对法定交房条件，开发商多主张五方验收合格，早交房早了事；买受人多主张竣工验收备案，多保障多安心。根据法律、行政法规的强制性规定，五方验收合格才是法定交房条件，并渐成主流裁判观点，理由有四：甲、本案最高法院（2015）民申字第1045号直面争议，认为商品房《竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，即竣工验收备案是法定交房条件。但该最高法院案例并非指导性案例或公报案例；在最高法院层面也无近年其他案例予以佐证，属于孤例。虽有广东高院、湖北高院的裁判观点附和，不足为证。乙、部门规章《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房〔2010〕53号】增设竣工验收备案的商品房交房条件，不足为凭。根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设工程验收合格仅指五方验收合格。丙、工程综合验收及竣工验收备案，仅是相关政府主管部门对工程竣工验收的行政管理行为，与商品房买卖的民事行为无关。且工程因未经综合验收及竣工验收备案，进而影响商品房的使用、办理不动产权证乃至导致合同目的不能实现的，买受人自有其他权利救济方式。丁、司法实务中，五方验收合格是法定交房条件，近年有多个省高院的裁判观点力挺，且相关案例多为群体性纠纷并经高院审判委员会讨论定案，渐成主流。

　　③旧版《商品房买卖合同示范文本》【建住房〔2000〕200号】约定的交房条件之一为“该商品房经验收合格”。但新版《商品房买卖合同示范文本》（2014年版）中，约定的交房条件之一为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”；并删除了“该商品房经验收合格”的选项。从政策指向上，住建部倾向于严管开发商，厚爱买受人，着力倡导交房需达到竣工验收备案，而非仅仅五方验收合格。但部颁《商品房买卖合同示范文本》并无强制性，属于推荐合同文本。实践中，各地商品房买卖合同约定的交房条件的选项多样，“该商品房经验收合格”还是双方较为常见的选项。笔者认为，法定交房条件的争议，虽然“五方验收合格说”渐成主流，但本案最高法院（2015）民申字第1045号裁判观点“竣工验收备案说”依旧健在，争议仍将持续，亟需最高法院出台司法解释或指导性案例予以一锤定音。

裁判理由

　　本院认为：一、关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。

关联法条

　　《民法典》

　　第七百九十九条　建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。

　　建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　《建筑法》（2019年修订）

　　第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　《城市房地产管理法》（2019年修订）

　　第二十七条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，2019年修订）

　　第十七条　房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

　　《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）

　　第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　(五)有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

　　《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房〔2010〕53号】

　　(十一)明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

案例索引

　　《海南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2015）民申字第1045号】

关联案例

　　1.竣工验收备案是法定交房条件。有广东高院、湖北高院的裁判观点。

　　①广州高院：根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房〔2010〕53号】第十一条的相关规定，商品房应当经过五方验收合格并在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案才是法定交房条件。

　　案例一：《中山市荣基房地产有限公司、尚君玲商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤民申1959号】，本院认为，关于案涉房屋的交付条件问题。双方所签商品房买卖合同约定，荣基公司应于2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给尚君玲使用。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。可见，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案是法定的交付条件。本案中，案涉商品房虽已于2010年4月20日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方验收合格，但并未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，因此，案涉房屋并不具备交付条件。荣基公司主张案涉房屋符合合同约定的交付条件缺乏事实和法律依据。二审判决所作认定并无不当。

　　系列案：（2020）粤民申1166号

　　案例二：《中山市市政机械施工有限公司、于晓霞商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤民申3829号】，本院认为，关于市政机械公司是否存在逾期交房违约事实的问题。案涉商品房在2014年6月25日经建设、监理、施工、勘察、设计单位单体竣工验收合格，2017年6月23日办理综合验收备案手续。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。原审法院认定从2017年6月23日起案涉商品房才具备交付使用条件，市政机械公司存在逾期交房违约事实，处理并无不当。

　　系列案：（2019）粤民申3830号、（2019）粤民申3828号、（2019）粤民申3831号

　　②湖北高院：商品房经五方验收合格，并由规划、质监、环保等部门综合验收合格，符合建设行政主管部门的备案条件，才是法定交房条件。

　　案例三：《荆州市福隆房地产开发有限公司、熊洁商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【湖北省高级人民法院（2020）鄂民申2929号】，本院经审查认为：（一）关于案涉商品房的交付使用条件问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述法律、行政法规规定，开发商交付使用的商品房不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、行政法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房条件为：“商品房经验收合格”。福隆公司申请再审认为，上述合同中约定的验收合格标准，不包括房屋经过规划、质监、消防、人防、环保等部门的综合验收。本院认为，规划、质监、环保等部门专项验收合格是建筑工程验收合格的一项内容，商品房未经规划、质监、环保部门验收合格，不符合建设行政主管部门审核认可的备案条件，亦不符合交付使用的条件。福隆公司主张案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房条件不包括房屋经综合验收合格缺乏法律依据，本院对此不予采信。

　　系列案：（2020）鄂民申2926号、（2020）鄂民申2927号、（2020）鄂民申2928号、（2020）鄂民申2930号、（2020）鄂民申2931号、（2020）鄂民申2933号、（2020）鄂民申2934号、（2020）鄂民申2941号、（2020）鄂民申2950号、（2020）鄂民申2953号、（2020）鄂民申2952号、（2020）鄂民申2958号、（2020）鄂民申2967号、（2020）鄂民申2968号

　　2.五方验收合格是法定交房条件。有湖南高院、河南高院、四川高院、内蒙高院、贵州高院、甘肃高院、江西高院的裁判观点。

　　③湖南高院：商品房经建设单位（开发商）组织勘察、设计、施工、监理等五方验收合格，就达到了法定交房条件。综合竣工验收已不是住宅小区等群体房地产开发项目交付的法定条件。竣工验收备案是建设行政主管部门对建设单位实施管理的一种行政行为，与双方之间的房屋买卖行为无关。

　　案例四：《陈勇、胡水英商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【湖南省高级人民法院（2020）湘民申2603号】，本院经审查认为，2004年5月19日，国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以了取消，并于2018年3月19日作出《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，并删去第十八条、第三十六条、第三十七条。由此可见，竣工综合验收已不是住宅小区等群体房地产开发项目交付的法定条件，原二审法院在适用法律上并无不当。根据双方合同以及《补充协议》的约定，交房以竣工验收合格为条件，竣工验收合格是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。再审申请人认为交房时间应以实际收房时间为准，其主张与双方的约定及法律规定相悖，本院对其主张依法不予支持。

　　案例五：《刘奇与邵阳市恒泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【湖南省高级人民法院（2019）湘民申2842号】，本院经审查认为，本案审查的重点为原判决认定的恒泰公司实际交房时间和逾期时间以及违约金的计算，是否属于认定事实缺乏证据证明和适用法律错误。根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经验收合格”。关于“竣工验收”的具体实施，建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》明确规定：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。从以上规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，则是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为并不相干。

　　④河南高院：商品房未经竣工验收备案不得交付使用的规定系管理性规定，并非法律、法规的强制性规定。《竣工验收备案表》并非法定交房条件。

　　案例六：《闻刚、河南省万城地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【河南省高级人民法院（2020）豫民再118号】，本院再审认为，（略）关于案涉房屋在2017年5月30日是否具备交房条件的问题。根据案涉合同第八条约定，何种情况下符合综合验收合格的条件，双方产生争议和分歧。闻刚主张竣工验收备案表是交付房屋的必备条件，其主张依据的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条是地方性法规而非行政法规，该条作出的房地产未经竣工验收合格备案不得交付使用的规定系管理性规定，并非法律、法规的强制性规定。闻刚也未提交竣工验收备案表系符合合同约定或法律、法规规定的交付房屋必要法定条件的其他相关依据，其提交的最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据。因此，闻刚主张万城公司具有竣工验收合格备案表是房屋交付的法定条件的意见没有充足证据，不能成立，不予支持。

　　系列案：（2020）豫民再119号、（2020）豫民再86号

　　⑤四川高院：竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准。竣工验收备案只是商品房验收合格之后建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，《竣工验收备案表》并非法定交房条件。

　　案例七：《李微微、南充泰美置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2020）川民申4395号】，本院经审查认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，商品房经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当在建设工程竣工验收合格后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，具有验收合格的确认文件，是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定，竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准。（略）故李微微提出的案涉房屋的交付时间应以竣工验收备案表载明的时间2017年12月11日作为确定依据的理由不能成立。

　　系列案：（2020）川民申4390号、（2020）川民申4391号、（2020）川民申4394号、（2020）川民申4397号、（2020）川民申4398号、（2020）川民申4399号、（2020）川民申4401号、（2020）川民申4403号、（2020）川民申4404号、（2020）川民申4405号、（2020）川民申4406号、（2020）川民申4408号、（2020）川民申4409号

　　案例八：《蒋蓉、成都新城万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2020）川民申3076号】，本院经审查认为，（一）关于案涉房屋在合同约定的交房日是否具备交付条件的问题。首先，案涉房屋是否应以《竣工验收备案表》登记的时间2018年9月17日作为具备交付条件的时间。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，商品房经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成验收合格的确认文件，具有验收合格的确认文件，是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定，竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准。本案中，双方在合同中约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明。根据查明的事实，新城万博公司于2017年5月25日取得案涉项目消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，并于2017年6月28日组织了勘察、设计、施工、监理共同参加的竣工验收，结论为质量验收合格，并形成了《竣工验收报告》。因此新城万博公司开发的案涉工程已经验收合格，能够证明2017年6月28日案涉房屋达到了合同约定的取得建设工程竣工验收合格证明的交付条件。至于蒋蓉主张的《竣工验收备案表》才能证明案涉房屋验收合格问题，因备案只是验收合格之后建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，且竣工验收备案表也不是双方合同约定的交付条件，同时竣工验收备案表也载明竣工验收时间为2017年6月28日，故新城万博公司办理竣工验收备案登记的时间不能作为评价其具备约定交付条件的标准。虽然成都市龙泉驿区建设工程质量监督站就案涉项目发出《建设工程质量整改通知书》，要求对存在的质量问题进行整改，但由于案涉房屋已经竣工验收合格，蒋蓉提出的质量问题并非建筑主体质量问题，其也未举证证明该质量问题，已经达到严重影响其使用的程度，不能据此证明房屋不具备约定交付条件。故蒋蓉认为案涉房屋的交付时间应以竣工验收备案表载明的时间2018年9月17日作为确定依据的再审理由不能成立。

　　系列案：（2020）川民申3062号、（2020）川民申3063号、（2020）川民申3064号、（2020）川民申3065号、（2020）川民申3066号、（2020）川民申3067号、（2020）川民申3068号、（2020）川民申3069号、（2020）川民申3070号、（2020）川民申3071号、（2020）川民申3072号、（2020）川民申3073号、（2020）川民申3074号、（2020）川民申3075号、（2020）川民申3077号

　　⑥内蒙高院：商品房经五方验收合格后，即可交付使用。建设行政主管部门属于验收备案部门，并非验收主体，但是在发现验收过程中存在违反质量规定行为，有权责令停止使用。

　　案例九：《闫继明与呼伦贝尔市鸿泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【内蒙古自治区高级人民法院（2020）内民申1079号】，本院经审查认为,闫继明与鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，鸿泰公司应于2017年8月31日前将验收合格的房屋交付给闫继明。根据原审查明的事实，案涉房屋已经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位竣工验收，取得竣工验收证明书，并进行了竣工验收消防备案，但未取得建设工程验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》的规定，建筑工程经验收合格后，房屋即可交付使用，建设行政主管部门属于验收备案部门，不是验收主体，但是在发现验收过程中存在违反质量规定行为，有权责令停止使用。鸿泰公司已于合同约定的交房日期前通知闫继明办理房屋交接手续，不构成违约。闫继明以鸿泰公司交付的房屋未经验收备案为由拒绝接收，并请求鸿泰公司支付利息及违约金，没有法律依据，其再审申请理由不能成立。闫继明的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

　　⑦贵州高院：竣工验收备案是竣工验收合格的后续程序，显属两个不同概念。五方验收合格并签署的《工程验收会议结论》即是竣工合格证明文件。

　　案例十：《刘斌、杨慧商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【贵州省高级人民法院（2020）黔民申1531号】，本院认为，（一）关于焦点一，申请人申请再审称原判决认定涉案房屋于2018年3月28日已达到交房条件缺乏证据证明。经原审法院查明，涉案《商品房买卖合同》约定商品房交付时应具备以下条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、通水通电。对于第2个、第3个条件，当事人对此无异议，因此本案主要在于判断涉案房屋于2018年3月28日是否满足第1个交付条件即是否已取得建筑工程竣工合格证明文件。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。在本案中，涉案工程已经监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位验收并于2017年11月17日签署《工程验收会议结论》，一致同意验收，质量监督单位亦于该结论上签署“验收程序符合要求，参加验收单位一致同意验收。”的意见，根据《工程验收会议结论》的意见，涉案商品房已于2017年11月17日竣工验收合格，故原判决认定涉案房屋于2018年3月28日已达到交房条件并无不当。申请人称《工程竣工验收备案表》才是竣工验收合格的证明文件，对此，本院认为，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，且无证据证明《工程验收会议结论》并非建筑工程竣工合格的证明文件。申请人同时称《工程验收会议结论》参与验收各方均是被申请人利害关系人，对此，本院认为，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位为法律规定的建设工程竣工验收的必要单位，对其验收结论负责，申请人认为各单位为利害关系人无事实与法律依据。申请人又称《工程验收会议结论》与都匀市建筑工程质量安全监督站出具的《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》相矛盾，对此，本院认为，该说明载明的“综合竣工验收”在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中已被取消，且该说明不能否认《工程验收会议结论》的真实性，故原判决未采信《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》并无不当。综上，原判决认定涉案房屋于2018年3月28日已达到交房条件证据充分，申请人主张“原判决认定的基本事实缺乏证据证明”的申请再审理由不能成立，本院不予支持。

　　系列案：（2020）黔民申1049号、（2020）黔民申1066号、 （2020）黔民申1428号、（2020）黔民申1436号、（2020）黔民申1468号、（2020）黔民申1469号、（2020）黔民申1470号、（2020）黔民申1492号、（2020）黔民申1532号、（2020）黔民申1577号

　　⑧甘肃高院：竣工验收备案为行政管理行为，其取得有滞后性。在双方无特别约定的情况下，“商品房办理竣工验收备案手续”与“商品房验收合格”、“商品房经综合验收合格”、“商品房经分期综合验收合格”具有不同的内涵。

　　案例十一：《陈翔与甘肃润银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【甘肃省高级人民法院（2018）甘民申1906号】，本院经审查认为，（略）根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，竣工验收备案是指工程竣工验收后，建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。依据上述行政管理性规定，竣工验收备案登记证的取得有一定的滞后性。在双方无特别约定的情况下，“商品房办理竣工验收备案手续”与“商品房验收合格”、“商品房经综合验收合格”、“商品房经分期综合验收合格”具有不同的内涵。

　　系列案：（2019）甘民申83号、（2019）甘民申88号、（2019）甘民申89号、（2019）甘民申92号、（2019）甘民申93号、（2019）甘民申94号、（2019）甘民申95号、（2018）甘民申1904号、（2018）甘民申1905号、（2018）甘民申1907号

　　⑨江西高院：商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了“验收合格”、“综合验收合格”等五种可供选择方式，双方约定的交付条件“验收合格”依法应为“竣工验收合格”。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权而非审批权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，均不属于验收范畴。

　　案例十二：《谢水勇、吉安创天国际投资有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【江西省高级人民法院（2018）赣民申334号】，本院经审查认为，2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件及双方当事人自行约定的条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范合同文本中的第一种交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，均将“验收合格”明确为“竣工验收合格”。故可认定本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。虽商品房交付还应满足包括工程质量、消防、人防等项目合格，但不妨碍商品房竣工验收合格的交付标准。创天公司的案涉工程于2015年6月18日通过五方主体竣工验收，建设部门对案涉工程竣工验收合格予以认可。故一、二审法院认定创天公司案涉房屋符合交付条件的时间为2015年6月18日，从2014年9月30日起至2015年6月18日止共逾期261天，并无不当。且一、二审判决结合当下经济形势及地方经济发展需要，根据涉案小区的交付情况，将违约金调整至日万分之一并无不当。

　　案例十三：《温爱辉、张建兰商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【江西省高级人民法院（2017）赣民申697号】，本院认为，2.关于法律适用的争议。本案的争议焦点是双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件“验收合格”如何理解的问题，温爱辉、张建兰认为以通过验收备案取得备案表为验收合格，泰洋公司认为取得了竣工验收表即为验收合格。经查，由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假设该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，则实际等同于示范文本的第二种交房方式。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权而非审批权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”，一、二审判决适用法律并无不当。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）