裁判要旨

　　房屋从形式上具备交付条件，但房屋质量问题严重影响正常居住使用的，若合同约定房屋质量问题不影响交房且购房人已实际收房，则购房人可请求解约退款，开发商不承担逾期交房违约责任。

案情简介

　　①2010年10月11日，津滨创辉公司与陈保签订《天津市商品房买卖合同》及其《补充合同》，约定：津滨创辉公司于2010年11月25日之前交房。房屋及设施不符合约定的，陈保应提出修复意见，修复意见不影响房屋的交付，但津滨创辉公司应在合理期间进行修复。陈保以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按本合同约定交付。

　　②诉争房屋于2006年11月30日办理了竣工验收备案手续。后陈保支付了全部购房款。2010年11月15日，陈保取得房屋所有权证。

　　③2010年11月16日，陈保签署《入住凭单》及《入住确认表》。经验房后，陈保发现房屋存在漏水等一系列问题，津滨创辉公司亦认可并组织维修，但一直未维修完毕。后双方因维修方案分歧，引发争议。

　　④陈保诉讼请求，解约退款，并主张案涉房屋存在严重质量问题即相当于津滨创辉公司未交付房屋，津滨创辉公司应支付逾期交房违约金。一审诉讼中，法院委托检测中心予以鉴定，鉴定结论为房屋结构安全显著影响整体承载及使用性整体评级显著影响整体使用功能。

　　⑤天津二中院一审判决，解约退款，津滨创辉公司支付逾期交房违约金。经津滨创辉公司上诉，天津高院二审改判，解约退款，津滨创辉公司无需支付逾期交房违约金。双方均提起再审，现最高法院作出再审裁定，驳回双方的再审申请。

实务指南

　　①本案争议在于，房屋交付时存在严重质量问题达到影响正常居住使用程度的，开发商津滨创辉公司是否应承担逾期交房违约金。最高法院一锤定音，认为开发商已按约定交房，房屋存在严重质量问题影响正常居住使用并非开发商未交付房屋，开发商不承担逾期交房违约金。笔者认为，本案中最高法院的裁判观点分为三个层次：甲、诉争房屋办理了竣工验收备案手续，具备约定的交付条件。乙、购房人签署了入住文件，依约视为房屋已交付。丙、开发商应按约承担房屋质量修复的责任，但开发商不承担逾期交房违约责任。本案关键在于，房屋交付时在形式上符合交房条件，但在实质上并不符合交房条件。最高法院在双方已在合同中约定房屋质量问题不影响交房及购房人已签认收房的情况下，区分违反交房条件与违反合同目的不同的法律后果与救济方式，并认为“交房算数”，开发商不承担逾期交房违约金，从而在尊重当事人意思自治与维护当事人合法权益上取得了平衡，极为高明。

　　②本案中，三级法院均支持购房人解约退款的诉讼请求；主要原因有二：一是事实依据。开发商承认房屋有质量问题并一直在修复，且诉讼中经法院委托鉴定足以证明房屋存在主体结构质量不合格及房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的情形。二是法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第10条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条文符合《民法典》第563条中因当事人的违约行为致使不能实现合同目的意旨，购房人享有法定解除权，有权请求解约退款。笔者认为，当房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人请求解除合同时可一并请求的赔偿损失包括直接损失与间接损失，如房屋的质量修复费用、购房人另行租赁费用及房屋的差价损失。至于本案中开发商是否应承担逾期交房违约金，本质上也属于合同解除后的赔偿损失项目的争议。

　　③房屋严重质量问题，俗称房屋质量缺陷，包括主体结构质量不合格及存在严重质量问题影响正常居住使用的情形。除房屋质量缺陷之外的质量问题，属于房屋质量瑕疵。其中，房屋主体结构质量不合格的，一般是通不过竣工验收的，房屋不符合法定交房条件，开发商无法取得相应证明文件，购房人当然也不会贸然收房入住。实践中，常见开发商具备交房条件所需的证明文件，但购房人在收房前后以房屋交付时存在质量问题而产生的争议。司法实务中，根据房屋质量问题的严重程度及购房人是否收房等因素的不同情况，该争议的裁判规则主要有三：甲、房屋有质量瑕疵但未达到严重影响正常居住使用的，符合房屋交付条件；购房人无权拒绝收房，开发商不承担逾期交房违约责任。乙、房屋存在严重质量问题并严重影响正常居住使用的，实质上不符合房屋交付条件；购房人有权拒绝收房，开发商应承担逾期交房违约责任。丙、房屋存在严重质量问题并严重影响正常居住使用的，但双方约定房屋质量问题不影响交房且购房人已实际收房的，购房人可请求解约退款，开发商不承担逾期交房的违约责任。如本案中最高法院的裁判观点。笔者认为，三种裁判规则中，甲与乙均属于当前的司法主流观点。如根据北京高院、广东高院出台的规范性文件（见关联法条）的相关规定，房屋交付时符合交房条件，购房人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求开发商承担逾期交房违约责任的，法院一般不予支持；但购房人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。而丙则进一步拓展了上述裁判规则，尊重购房人对房屋质量在交房验收时的处分权，达到双方权利的实质平衡。

裁判理由

　　本院经审查认为，（一）关于案涉房屋是否已经交付以及津滨创辉公司应否承担逾期交房违约金问题。根据查明事实，津滨创辉公司与陈保签订的商品房买卖补充合同约定，房屋及附属设施不符合合同及合同附件约定的，陈保应当向津滨创辉公司提出修复意见，修复意见不影响房屋的交付。陈保以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按合同约定交付。津滨创辉公司向陈保发出入住通知，陈保未按通知办理验收交接手续，或者不领取房屋钥匙的，自通知记载的交房次日起，视同房屋已经交付。诉争房屋于2006年11月30日办理了竣工验收备案手续，具备商品房买卖合同约定的交付条件，陈保亦签署了《入住凭单》和《入住确认表》，应视为房屋已交付。陈保主张其被强迫签署《入住凭单》和《入住确认表》，未提交证据予以证明，不予采信。此外，案涉房屋已经办理了房产过户登记手续，陈保取得案涉房屋所有权。交付房屋钥匙、签署《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等并非双方当事人在商品房买卖补充合同中约定的交付条件。二审判决认定涉案房屋已经交付，并无不当。

　　案涉房屋系因房屋存在质量问题而解除，并非因津滨创辉公司未交付房屋。陈保认为案涉房屋存在严重质量问题即相当于津滨创辉公司未交付房屋，津滨创辉公司应支付逾期交房违约金，缺乏依据。

关联法条

　　《合同法》

　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　《民法典》

　　第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）

　　第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　(五)有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)

　　第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发〔2014〕489号】

　　十三、买受人拒绝接收商品房的处理

　　出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

　　《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（2017年9月12日）

　　三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除 外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

案例索引

　　《陈保、天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申3182号】

关联案例

　　1.房屋具备交付条件，但房屋有质量瑕疵的，购房人无权拒绝收房并可向开发商要求承担质量责任；开发商不承担逾期交房违约责任。

　　①房屋质量问题不存在严重影响居住使用的功能性质量瑕疵，也不属于房屋主体结构安全质量的，房屋具备交付条件，开发商不承担逾期交房违约责任。

　　案例一：《赵苒与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【北京市高级人民法院（2020）京民申2258号】，本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵苒与鸿坤公司签订的房屋买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。二审法院根据双方的诉辩意见，确定本案争议焦点系案涉房屋是否具备交付条件，鸿坤公司是否履行了交房义务正确。同时，根据双方合同约定内容，结合在案证据、实际履行情况，并综合案涉房屋已经竣工验收且经北京市住房和城乡建设委员会备案，不存在严重影响居住使用的功能性质量瑕疵、赵苒已实际入住案涉房屋，以及赵苒主张的房屋问题及密码锁问题均系装修质量问题，而非房屋主体结构安全质量问题等因素，对赵苒的诉讼请求未予支持并无不当，所作判决认定事实清楚，适用法律正确。赵苒申请再审的理由不能成立。

　　②房屋质量问题并非房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致无法实现合同目的的，房屋具备交付条件，购房人不能拒绝收房且有损失的可另行主张，开发商不承担逾期交房违约责任。

　　案例二：《陈刚、谭嘉颖与上海招平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷审判监督民事裁定书》【上海市高级人民法院（2020）沪民申381号】，本院经审查认为，申请人在原审期间所提出的房屋质量问题尚无证据证明足以导致涉案房屋无法正常使用，故不足以成为申请人拒绝接收房屋的正当理由，原审法院认定房屋已经视为交付，被申请人不需要承担逾期交房违约责任并无不当。（注：原审法院认为，关于逾期交房。本案中上诉人主张的房屋质量问题，并非房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致无法实现合同目的的情况，并不构成上诉人拒绝接受房屋的充分理由。上诉人所陈述的情形属于房屋质量保修期限内出卖人修复责任范畴，被上诉人也承诺承担或实际承担了相应的保修责任，上诉人若因此导致实际经济损失，也可以依法另行主张。故上诉人关于涉案房屋不能视为交付并要求被上诉人承担逾期交付违约责任的主张，本院实难采纳。）

　　系列案：（2020）沪民申375号、（2020）沪民申376号、（2020）沪民申377号、（2020）沪民申379号、（2020）沪民申382号、（2020）沪民申383号、（2020）沪民申384号、（2020）沪民申387号、（2020）沪民申388号、（2020）沪民申389号、（2020）沪民申391号、（2020）沪民申393号、（2020）沪民申394号、（2020）沪民申396号、（2020）沪民申397号、（2020）沪民申398号、（2020）沪民申399号、（2020）沪民申400号、（2020）沪民申401号

　　③房屋质量问题未达到严重影响正常居住使用的程度的，房屋符合交付条件，买受人无权拒绝收房，开发商并不承担逾期交房违约责任。

　　案例三：《邱广飞、钱爱红与淮安中南世纪城房地产有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2020）苏民申1055号】，本院经审查认为，邱广飞、钱爱红的再审申请理由不能成立，理由如下：涉案《商品房买卖合同》约定中南公司应于2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付邱广飞、钱爱红使用，涉案房屋实际于2015年5月25日竣工验收备案，中南公司于2015年6月25日向邱广飞、钱爱红邮寄交房通知，中南公司上述行为符合合同约定的房屋交付条件和交付期限。虽然负一层地下室在中南公司通知交付时存在渗漏，但无论该地下室与邱广飞、钱爱红购买的一楼房屋是否存在连接口，该质量问题均未达到严重影响正常居住使用的程度，邱广飞、钱爱红拒收涉案房屋缺乏事实和法律依据。其二人主张中南公司承担逾期交房违约责任，一、二审法院未予支持，并无不当。如因房屋质量问题造成其损失，邱广飞、钱爱红可依法另行主张。

　　④房屋符合交付条件，开发商按约交房后，买受人认为交付时房屋存在质量问题的，可向开发商主张房屋质量责任，但开发商并不承担逾期交房违约责任。

　　案例四：《蔡发军、梁翠华与淮安中南世纪城房地产有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2020）苏民申4号】，本院经审查认为，首先，蔡发军、梁翠华与中南公司签订的《商品房买卖合同》约定，中南公司应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付蔡发军、梁翠华。而根据中南公司在一、二审中提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《竣工验收备案表》、催收楼通知书邮寄凭证，以及当事人双方的庭审陈述等证据可知，涉案房屋已于2013年9月29日通过参建各方组织的竣工验收，同年10月23日向主管部门进行了竣工验收备案，即该房屋已经符合合同约定的交付条件，且中南公司在合同约定的交付时间前向蔡发军、梁翠华发出了催收楼通知书，蔡发军、梁翠华亦认可收到了该通知。蔡发军、梁翠华现虽称其收到的收房通知书中记载的房号错误、收房日期迟延，但不影响中南公司已经按期通知其收房的事实认定，亦不影响蔡发军、梁翠华凭购房手续实际接收房屋。故一、二审判决认定中南公司不存在逾期向蔡发军、梁翠华交付房屋的问题，并无不当。至于蔡发军、梁翠华主张的涉案房屋在交付时存在质量问题，其可依法向中南公司主张房屋质量责任，但不影响交房事实的认定。且本案一审中，有关蔡发军、梁翠华主张的房屋质量问题已经得以修复，一、二审判决未支持蔡发军、梁翠华要求中南公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，亦无不当。

　　⑤房屋质量瑕疵问题可整改且该整改行为并未影响房屋居住功能的有效使用的，房屋符合交房条件，开发商不承担逾期交房违约责任。

　　案例五：《李红、泉州世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【福建省高级人民法院（2020）闽民申4914号】，本院经审查认为，案涉工程已于2015年12月1日通过建设工程竣工验收，于同年12月15日通过建设工程消防验收，涉诉商品房已经达到法定及合同约定的交付条件。一、二审判决认定世茂新领域公司于2015年12月30日通知交房时案涉房屋已符合交房条件，有事实和法律依据。联系廊等瑕疵问题属于可整改的范畴，该整改行为并未影响房屋居住功能的有效使用，且相应瑕疵已整改完毕。李红主张案涉房屋在通过整改消防验收后才符合交付条件，世茂新领域公司逾期交房缺乏事实和法律依据。李红据此主张解除合同并返还购房款及利息，不符合合同约定与法律规定。

　　⑥房屋经竣工验收合格并符合约定的交房条件，建设工程质量监督站就项目发出《建设工程质量整改通知书》，因要求整改的房屋质量问题并非建筑主体质量问题，也未达到严重影响其使用的程度，开发商不承担逾期交房违约责任。

　　案例六：《蒋蓉、成都新城万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2020）川民申3076号】，本院认为，本案中，双方在合同中约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明。根据查明的事实，新城万博公司于2017年5月25日取得案涉项目消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，并于2017年6月28日组织了勘察、设计、施工、监理共同参加的竣工验收，结论为质量验收合格，并形成了《竣工验收报告》。因此新城万博公司开发的案涉工程已经验收合格，能够证明2017年6月28日案涉房屋达到了合同约定的取得建设工程竣工验收合格证明的交付条件。至于蒋蓉主张的《竣工验收备案表》才能证明案涉房屋验收合格问题，因备案只是验收合格之后建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，且竣工验收备案表也不是双方合同约定的交付条件，同时竣工验收备案表也载明竣工验收时间为2017年6月28日，故新城万博公司办理竣工验收备案登记的时间不能作为评价其具备约定交付条件的标准。虽然成都市龙泉驿区建设工程质量监督站就案涉项目发出《建设工程质量整改通知书》，要求对存在的质量问题进行整改，但由于案涉房屋已经竣工验收合格，蒋蓉提出的质量问题并非建筑主体质量问题，其也未举证证明该质量问题，已经达到严重影响其使用的程度，不能据此证明房屋不具备约定交付条件。故蒋蓉认为案涉房屋的交付时间应以竣工验收备案表载明的时间2018年9月17日作为确定依据的再审理由不能成立。

　　⑦除房屋地基基础和主体结构之外的其他质量问题，并非法定交房条件；双方约定将其他质量问题排除于交付条件之外并由开发商承担质量保修责任的，该格式条款合法有效，开发商并不承担逾期交房违约责任。

　　案例七：《刘志军、韶关市季华地产有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广东省高级人民法院（2020）粤民申9500号】，本院经审查认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据刘志军申请再审的主要事由，本案的审查重点为相关合同条款的效力，以及季华公司是否应当承担逾期交楼违约责任。经审查，涉案商品房买卖合同第十条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.已取得房屋测绘报告。该合同第十二条第三款约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责，并承担修复费用、修复后再行交付。”涉案补充协议第三条为关于房屋交付的内容，其中约定“该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”，“若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任。买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其他质量问题为由拒绝收楼或者要求解除合同。”以上内容，变更了主合同关于房屋交付标准的约定，将商品房不存在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题排除于交楼标准之外。但商品房不存在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，并非法律、行政法规规定的交房条件，属于当事人可通过意思自治予以协商的范围。同时，补充协议的约定并未免除季华公司负有的交付经竣工验收备案以及主体结构质量合格的房屋的法定义务，也明确了其对房屋质量问题负有的保修责任。因此，该条款虽为格式条款，但其内容并未违反公平原则，不属于不合理的免除或减轻季华公司的责任，排除刘志军主要权利的情形，应认定为合法、有效。至于刘志军主张，补充协议约定免除了季华公司逾期交房违约责任，应属无效的问题。认定是否构成逾期交房的违约行为，前提是确定房屋是否符合法定以及约定的交房条件，因补充协议关于交房条件的约定有效，不存在季华公司通过格式条款事先排除其违约责任的情况。据此，二审判决认定季华公司已依约履行交楼义务，并据此驳回刘志军关于逾期交房违约责任的诉讼请求，理据充分。

　　2.房屋从形式上具备交付条件,但房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的，购房人有权拒绝收房；开发商应承担逾期交房违约责任。

　　⑧房屋从形式上具备了交付条件，双方仍需进行交付验收。房屋存在严重漏水的质量问题，导致购房人无法正常使用该房屋，其订立合同目的不能实现的，购房人有权拒绝收房；开发商应承担延期交房违约责任。

　　案例八：《鲍治兵与江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、江苏省房地产投资有限责任公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2017）苏民申572号】，本院经审查认为，本案争议焦点在于涉案房屋是否已经具备交付条件，江苏省房地产投资公司徐州分公司应否承担延期交房的违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。江苏省房地产投资公司徐州分公司就涉案房屋取得了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋已经从形式上具备了交付条件。但是，仅取得上述文件，并不意味着房屋当然具备交付条件，买方就必须无条件收房。买卖双方仍需对涉案房屋进行交付验收，验收的主要目的就是确认房屋是否符合合同目的，是否具备正常使用的条件。而鲍治兵在验房时即发现涉案房屋存在严重漏水的问题，遂拒绝收房并要求江苏省房地产投资公司徐州分公司及时维修。但直到2015年5月31日即鲍治兵诉至法院主张权利时，涉案房屋仍然存在严重漏水的质量问题，江苏省房地产投资公司徐州分公司一直未能解决上述质量问题。在此期间，鲍治兵显然无法正常使用该房屋，其订立合同目的不能实现，房屋未能如期交付的责任应由江苏省房地产投资公司徐州分公司承担。因此，江苏省房地产投资公司徐州分公司的申请再审理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　⑨房屋漏水问题直接影响居住使用的，购房人有权拒绝收房；开发商将房屋漏水质量问题维修完毕后，还应承担逾期交房违约责任。

　　案例九：《河南华仪置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2020）豫民申2254号】，本院经审查认为，2011年6月7日，袁伟东购买华仪置业公司开发的房屋一套，在合同约定的房屋交付期限内，因该房屋房顶多处漏水，无法交付使用产生本案纠纷。

　　关于华仪置业公司应否承担逾期交房的违约责任，判其支付的违约金是否过高的问题。华仪置业公司申请称案涉房屋符合交付条件，袁伟东拒绝收房没有法律依据。本院认为，华仪置业公司与袁伟东于2011年6月7日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。袁伟东已履行支付房款义务，华仪置业公司应将符合合同目的可以居住的房屋交付给袁伟东。华仪置业公司认可案涉房屋存在屋顶漏水等问题，房屋漏水直接影响到袁伟东居住使用，无需鉴定。因而袁伟东拒绝接受存在质量问题的房屋，合情合理合法。袁伟东自华仪置业公司准备向其交房之时就一直在向华仪置业公司反映该漏水问题，华仪置业公司也一直在积极履行维修义务，不存在袁伟东放任损失扩大的情形，华仪置业公司关于袁伟东未积极采取补救措施的主张与事实不符。华仪置业公司直至2019年1月底才将房屋漏水问题维修完毕，其理应承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定逾期交房违约责任按购房款日万分之一承担，原审判决依约判令华仪置业公司承担违约责任并无不当，其关于违约金过高的申请理由不能成立。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）