今天和大家聊聊个人在购买商品房的过程中应该注意的陷阱及法律防范事宜，尤其是购房前及购房中暴露的问题需要特别注意，至于购买其他城改房、单位集资房、经济适用房、部分产权房等情形及购房后遇到的收房、违约等问题本文也会谈及。本文内容根据《中华人民共和国民法典》的相关规定结合《买卖合同司法解释》、《商品房买卖司法解释》、《商品房销售管理办法》等法律文件及各地商品房交易办法、限购政策等规定进行阐述。

购房前的准备

　　购房者首先应该慎重选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子？首先应该考虑它本身所处的地理位置、社区配套、房屋户型以及小区周边的人文环境。就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。其次还有非常重要的一点，就是应该对开发商的资信进行一个了解，后面本律师会讲开发商的资信应该从哪几个方面来进行验证。

签订认购协议书和商品房买卖合同包括签订补充条款

　　购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验“五证”，本律师后面会讲“五证”都有哪些。交付定金、签订认购书、选择付款的方式、签订正式的商品房买卖合同、交付剩余购房款，最后办理商品房预售备案登记或者商品房预告登记。

交房和办理产权登记

　　就是开发商在办理完预售登记后，项目小区经竣工验收合格后向业主交付房屋，业主签收“两书一表”或者其他规范性文书资料，签订前期物业服务合同，向开发商申领产权证。根据《不动产暂行条例》的规定，新的房屋所有权证书名称改为不动产权证书。

商品房交易时遇到的法律陷阱

　　一、如何读懂售楼宣传资料。

　　售楼宣传资料通常是开发商所做的宣传广告等资料的总称，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询，核对这家房地产开发商是不是名副其实，具有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核所购小区的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息进行自我认定。阅读中要明确售楼宣传资料中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式进行适度的虚假说明，比如说距商业中心、地铁站等的车程情况来说明它的地段是如何如何的优越。其实这里的车程伸缩性就非常的大了，你是坐地铁、开车还是坐公共汽车，时速是多少。因此用距离参考地标的车程确定地段的位置，这已经被原国家工商总局认定为是违法的广告，可是，往往在很多物业的售楼资料中都有这些。还有一种典型的虚假宣传就是说本小区有很大的绿地、亭台楼阁及湖泊等图示的资料，其实最后业主们往往会发现实际的设置与宣传的情况南辕北辙。这也应该引起特别的注意。

　　二、保证售楼宣传资料的内容具有法律效力。

　　如果看到售楼宣传资料之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼宣传资料中所描述的那些美妙，怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼宣传资料本身具有法律效力，就一定要把售楼宣传资料的内容明确的写到后面的认购书及商品房销售合同中去，这是法律规定必须要有的。如果自己就是认定售楼宣传资料中所描绘物业的美妙环境，好的户型、好的地段，想确保及约束开发商一定要按照售楼宣传资料中陈述的履行义务，就把售楼宣传资料的内容向开发商提出来，要求写到合同中去。这样的话，一旦开发商没有按照写到商品购销合同里约定的售楼宣传资料条款履行义务，就要承担相应的法律责任。

　　三、注意认购书及单据里定金和订金的区别。

　　认购书是购房人经常会碰到的一个协议，这个协议的法律性质需要根据具体的情况具体分析。如果具备商品房买卖合同基本要件的认购书就是商品房买卖合同，我们也称为本约合同。但是如果认购书比较简单，条文内容不全，很多双方的权利义务没有约定，又约定了什么时候或者什么条件下签订正式的商品房买卖合同，很多时候，我们会认为这不是正式的具有法律效力的商品房买卖合同，而是属于预约合同范畴。本约合同和预约合同适用的法律规则是不一样的，如果识别出现问题，可能会造成极大的经济损失。

　　在售楼宣传资料查验完以后要签订认购书及交纳购房定金。这里着重提醒购房人千万注意，认购书里的定金和订金的区别。定金是一个专门的法律概念，其目的是在于担保合同的成立及履行，并有特定定金罚则，它有特定的法律内涵——即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起预付款作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是“定”和“订”，因为有不同的法律概念，至于现实中还有预购金、保证金等叫法，其目的类同。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，即应该在签订认购书后多少日之后签订买卖合同，否则的话不予退还定金等等。根据民法典的规定，定金不足以弥补守约方的损失，守约方可以要求违约方赔偿超过定金数额的损失，因此，作为购房者的我们更应该注意不要随意的签订认购书等协议。

　　建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为购房人应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与开发商商谈正式的商品房买卖合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还，双方互不追究对方的其他责任。这样对购房者应该是比较有利的。

　　四、签订正式房屋买卖合同的实际时间。

　　认购书签订了之后在约定期限到来后和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就更应该非常慎重的对待，因为购房人的权利和义务都体现在这里面。一旦将来和开发商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签订正式合同之前，购房者需要仔细审查开发商的销售资格和“五证”问题。如果是现房，根据有关规定开发商可能已经不需要办理预售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，然后去产权登记部门即自然资源局的相关单位进行登记。办理房屋产权证一定要看清开发商销售的房子是否是你所要买的房子。如果是期房，那么一定要注意你签订的合同里的房屋楼号及其他基本信息是否在商品房预售证里体现。

　　五、“五证”的问题。

　　五证”，指的是以下开发商必须具有的证照。一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建筑工程施工许可证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，我们俗称“五证”。其中前两个证是由规划部门核发的，施工许可证是由建设部门核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由原来的国土资源和房屋管理局核发的，现在核发单位改成城乡建设和住房管理局了。那么我们如何看待“五证”？本律师交给各位一种方法，这“五证”里最主要的应该看二证，一个是国有土地使用证，一个是建设工程规划许可证，这“二证”要是核发了，一般原则上就没有问题。最后一个预售许可证如果具备的话，前边几个证就都可以不看了。特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚你所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来能够顺利的办理产权证。

　　六、房屋的验收和入住。

　　开发商交付房屋时我们还要查验或者叫验收“两书一表”，这是开发商在项目小区竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的三份法律文件。

　　1、住宅质量保证书

　　通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的质保及保修责任。正常使用情况下，各部分的质保期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，其他包括供热供冷系统等设备及卫生洁具、开关等等的质保年限。其他部位或者部件的质保期和保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

　　2、质保期和保修期

　　我们还要注意两个概念，一个是房屋的主体结构国家规定是终身质保。第二是质保期和保修期一般是有区分的，当然也可能有部分或者全部重合。质保期一般表明质保期内发生质量问题是需要免费维修更换的，而保修期指的是合同约定出现质量问题时，谁来维修及需要付费的问题。

　　3、住宅使用说明书

　　通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、住宅的结构类型、装修装饰等注意事项、上下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书的后边。

　　4、竣工验收备案表

　　竣工验收备案表是由政府部门质监站出具的。一个房屋完整的法律文件里除了房屋买卖合同及附件外，在购房的过程中应该查验“五证”，同时收房子的时候应该有“两书一表”，这里的“表”指的就是竣工验收备案表，加上最后的产权证及物业服务合同，整个购房业主所应该留置的法律文件就基本齐备了。

其他需要防范的问题

　　一、现售合同和预售合同

　　在购房的过程中还涉及到一个问题，在什么情况下签订房屋预售合同，在什么情况下签订现售合同。现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了的商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候俗称“买楼花”，签订的是房屋的预售合同。

　　二、商品房销售面积的计算问题

　　具体有三种计算方式。一种是按套计价，一种是按建筑面积计价，还有一种是按套内建筑面积计价。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积计价。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和（我们一般俗称公摊面积），对购房者最为有用的是套内的建筑面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体感受并使用的部分。因此，在签订商品房买卖合同的时候，要么把套内的建筑面积和分摊的面积写清楚；要么你最好看到预售房屋测量报告，知道自己的房屋套内的建筑面积和分摊的面积是多少，将来房屋实测报告出来后，差距只是一点点，不会太大。这样一来，我们就能更有效的防范和避免使用面积缩水带来的各种问题。

　　三、商品房买卖司法解释进行了修正，修正后关于面积差异的处理条款被删掉了

　　这里必须强调一下，商品房买卖司法解释进行了修正，修正后关于面积差异的处理条款被删掉了，那目前在购房的过程中，怎么处理面积的误差呢？我们最好通过在商品房买卖合同中进行具体的约定，如果实际测量的面积和约定的面积差异明显，我们就按照违约责任进行维权即可。通常在商品房买卖合同示范文本里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。现在房地产开发商提供的房屋买卖合同都不是上述情形，往往针对面积差异都有一个比例，通常是3%或者其他比例，这也是修正前的商品房买卖司法解释规定的内容之一。面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款；面积误差比绝对值超过3%，超过3%的部分购房者不支付购房款，低于3%的部分开发商应该承担双倍返还的法律责任。

　　四、商品房买卖合同中不可抗力条款的理解和处理

　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说适用的是“不可抗力”。按照民法典关于“不可抗力”的规定，“不可抗力”应该是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种“不可抗力”能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成“不可抗力”。一般而言，开发商通常把“不可抗力”的范围进行无限扩展，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，又比如说签订合同后政府颁布的法规和原来的不同，再比如说施工配套的批准和安装的延误，都被开发商认定为“不可抗力”。其实从法律角度来讲，对购房者而言是不公平且不受约束的。这里笔者建议购房者对于不可抗力的条款一定要了解清楚，知道把握住“不可抗力”的三个特征，即不能预见、不能避免且不能克服的情况，约定在最小的范围内，不要随意的进行解释和扩展。

　　五、商品房买卖合同购房者是跟谁签订

　　很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签订，确定开发商根据“五证”就能确定明白。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的授权而与购房者直接签订买卖合同。签订合同的时候，我们应该把握住签合同的甲方主体是开发商，而不能是中介公司签订或代签。

　　最后告诫大家，由于商品房是我们作为老百姓改善我们的居住条件向开发商购买的商品住宅，而现在在一线二线城市购买一套住房对一般的家庭而言还是负担很重的。因此，我们在购房的时候，一定要多看、多问、多咨询，最好通过专业的中介机构及委托专业的律师帮你把把关。在能够预防的限度内，尽量不要出问题，毕竟在中国，我们的财富主要就是房屋了。

（来源：微信公号“勾晓强法律咨询”）