今天和大家聊聊个人在购买商品房买卖过程中应该注意的陷阱及法律防范，尤其是购房前及购房中暴露的问题需要特别注意，至于购买其他城改房、单位集资房、经济适用房等情形及购房后遇到的收房、违约等问题也会谈及。

购房前的准备

　　购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解，后面本律师会讲开发商的资信应该从哪几个方面来进行验证。

签订内部认购协议书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款

　　购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，本律师后面会讲什么叫五证。交付定金、签订认购书、选择付款的方式、签订正式的商品房买卖的合同、再交付购房款，最后办理销售或者叫预售登记。

交房和办理产权登记

　　就是开发商在办理完预售登记后，向业主交房，业主签收“两书一表”，签订前期物业合同，向开发商申领产权证。根据不动产暂行条例，新的房屋产权证名称改为不动产权证书了。

交易时遇到的法律陷阱

第一、如何读懂售楼书

　　售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商总局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，本律师们应该特别注意。

第二、保证售楼书的内容具有法律效力

　　如果看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果自己就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，就要承担责任。

第三、注意认购书及单据里的定金和订金的区别

　　在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人千万注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做定金罚则即给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起预付款作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

　　建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

第四、签订正式房屋买卖合同的实际时间

　　认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据有关规定开发商已经不需要办理预售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清开发商销售的房子是否包括你所要买的房子。如果是期房，那么一定要注意你签订的合同里的房屋栋号是否在预售证里体现。

第五、五证的问题

　　五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建筑工程施工许可证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由规划部门核发的，施工许可证是由建设部门核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由国土资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？本律师们交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

第六、房屋验收和入住

　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书一表”，是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的三份法律文件。

　　1、住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

　　2、住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

　　3、竣工验收备案表是由政府部门质监站出具的。

　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

其他需要防范的问题

　　在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的预售合同，在什么情况下签订现售合同。现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

　　商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，对购房者最为有用的是套内的建筑面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和分摊的面积写清楚。

　　所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚本身的套内建筑面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

　　在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在商品房买卖合同示范文本里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋买卖合同都不是这样，针对面积差异都有一个比例，通常是3%这也是商品房买卖司法解释规定的内容之一。面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，超过3%的部分购房者不支付购房款，低于3%的部分开发商应该承担双倍返还的法律责任。还有一个问题，在商品房买卖合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照本律师们国家法律的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种不可抗力能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说签订合同后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展。

　　还有一个基本问题，商品房买卖合同是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签订。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的授权而与购房者直接签订买卖合同。签订合同的时候本律师们应该把握住签合同的人主体是开发商，而不能中介公司代签。

　　最后一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有定金条款及一些比例数字要非常注意。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，双方的违约责任约定就不对等。

（来源：勾晓强法律咨询）