1.转让公司股权后仅发生公司股东的变更而不是公司持有的土地使用权主体的变更，股权转让协议有效。

　　最高人民法院认为：（二）股权与建设用地使用权是完全不同的权利。当公司股权转让时，公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利转移到受让方，但包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产，并未发生权属改变。公司建设用地价值是决定股权价格的重要因素，但不等于公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。目标公司依法独立享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响，不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将公司名下的工业用地性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的，均不影响股权转让合同的效力。

　　——马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷案[最高人民法院（2014）民二终字第264号民事判决书］

　　2.股权转让协议履行后仅发生目标公司股东的变更而不是土地使用权主体的变更，不影响合同效力。

　　最高人民法院认为：四家目标公司取得的《国有土地使用权证》分别登记在四家目标公司名下。依据《目标公司股权转让协议》，三岔湖公司和刘贵良与山鼎公司之间转让的仅是三岔湖公司和刘贵良持有的四家目标公司的股权而非土地使用权，即使转让的是全部股权，协议履行后也仅发生目标公司股东的变更而不是土地使用权主体的变更。因此，双方签订的《目标公司股权转让协议》属于股东转让股权的范畴，从法律形式看，其性质仍属于对四家目标公司股权的转让而不是对四家目标公司所取得的土地使用权的转让。故原审判决认定《目标公司股权转让协议》为股权转让协议而非土地转让协议并认定该协议为合法有效正确。

　　——简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司、刘贵良与成都山鼎阳光房地产投资有限公司股权转让纠纷案［最高人民法院（2012）民二终字第22号民事判决书］

　　3.当事人一方因涉案股权转让合同构成非法倒卖土地使用权罪，该合同效力亦不必然归于无效。

　　最高人民法院认为：该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定［（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书］认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据公司法中有关股权转让的规定进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。故周盈岐、恒岐公司提出部分条款无效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。

　　——周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司股权转让纠纷案［最高人民法院（2016）最高法民终222号民事判决书］

　　4.合同约定的资产交割问题仅是新旧股东之间对目标公司资产的交接，资产所有权仍属于公司，其性质应为股权转让合同。

　　最高人民法院认为：股权转让合同与资产转让合同在交易主体、交易客体及交易目的上存在显著不同。本案中双方所签合同的名称虽然为《产权转让合同》，但从交易主体和合同内容看，中房合肥公司系将其持有的中房置业公司100％股权转让给海亮地产公司，海亮地产公司支付相应价款并取得股东地位；从履行情况看，中房合肥公司已将其股权变更登记至海亮地产公司名下。虽然合同中约定了资产交割问题，但此仅是新旧股东之间对目标公司资产的交接，资产的所有权仍然属于目标公司。由以上分析可以看出，《产权转让合同》符合股权转让合同的一般特征，其性质应为股权转让合同。当然，该合同约定，股权的转让价款是通过评估土地使用权等资产确定的，在合同中还约定了包括房地产项目在内的各项资产的交割问题，即原股东中房合肥公司将所掌控的中房置业公司的资产移交给新股东海亮地产公司。由此可见，《产权转让合同》性质虽然为股权转让合同，但其履行内容不限于股权转让，还包括股权所对应资产的交割等问题，故《产权转让合同》也包含了资产转移的特征，一审法院对合同性质的认定并无不当。鉴此，双方应当按照合同的约定及诚实信用原则行使权利，履行义务。

　　——中国房地产开发合肥有限公司与海亮地产控股集团有限公司、海亮集团有限公司股权转让纠纷案［最高人民法院（2015）民一终字第81号民事判决书］

　　5.以股权转让方式取得土地使用权有别于土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。

　　调解要旨：1.《城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质，系管理性规范。2.当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。

　　——朱岳海与海南万宁大花角海洋文化城有限公司、赵守仁股权纠纷案［最高人民法院（2011）民二终字第2号民事调解书］

　　6.以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或项目转让的目的，并不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定。

　　最高人民法院认为：案涉股权转让协议中体现的当事人转让股权系真实意思表示，当事人将该意思延展到《股权转让补充协议书》中，订立补充协议书的直接目的就是股权转让。补充协议书的内容系围绕转让新鸿基公司全部股权展开，包括股权转让价格与支付办法、受让方的股权比例分配、定金条款、公司项目资料、公章等财产的移交等等。原审判决认定该《股权转让补充协议书》系股权转让性质正确。至于案涉土地使用权转让问题，蓝鸿泽、张涛通过签订一系列案涉协议受让新鸿基公司股权，从而达到开发土地并获利的最终目的，因而在《股权转让补充协议书》第一条首先约定了“项目概况”，但这并不影响《股权转让补充协议书》系股权转让性质的结论。

　　——蓝鸿泽、张涛与雷帮桦、彭金江、于香锦、吴增义及贵州省黔东南州新鸿基房地产开发有限公司股权转让纠纷案［最高人民法院（2015）民二终字第320号民事判决书］

　　7.现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。

　　最高人民法院认为：公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。

　　——薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷案［最高人民法院（2013）民一终字第138号民事判决书］

　　8.股权转让合同将公司核心资产土地使用权价值与股权转让价格直接挂钩的，土地使用权保留于公司名下是股权转让的实质要件。

　　最高人民法院认为：买卖合同中出卖人不仅负担交付标的物、转移所有权等基本义务，还应向买受人承担标的瑕疵担保义务，即若买卖标的上存有买受人不接受的瑕疵的，出卖人应当消除瑕疵以保证标的物的形式完整及法律上无障碍。这一担保义务不仅存在于有体物的买卖合同中，亦存在于以权利为标的的买卖合同之中。而该义务所对应的商事责任即瑕疵担保责任，对于本案所涉以股权为标的的转让合同亦应适用。就本案而言，土地使用权对房地产开发公司的重要性不言而喻，案涉《股权转让协议书》的表述，说明各方认可案涉402亩土地使用权是金川公司唯一资产或者核心资产。而《股权转让合同》关于“双方同意并确认：本协议转让之股权所对应的全部权益为本协议所约定的402亩国有土地使用权，即402亩国有出让旅游用地使用权的对价为3亿元人民币（暂作价），每亩单价为74.62万元，转让总价格以新换发土地证所确定的面积为准”的约定，更是将案涉402亩土地使用权的价值与股权转让的价格直接挂钩。综上所述，案涉402亩土地使用权保留于金川公司名下是该公司股权得以转让的实质要件，符瀚文、同山公司关于本案是股权转让纠纷而非土地使用权转让纠纷、一审判决将金川公司名下402亩土地使用权能否恢复认定为关系案涉金川公司转让协议效力的唯一要素存在明显错误的主张因无事实根据和法律依据而不能成立。

　　——符瀚文、海口同山商贸有限公司与王官耀、海南欣达实业有限公司、海南美瑞实业发展有限公司、重庆宝庄商贸有限公司股权转让纠纷案［最高人民法院（2016）最高法民终455号民事判决书

　　9.通过股权转让方式实现土地商业开发的交易模式系房地产开发中的常见模式，不违反法律的强制性规定，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。

　　最高人民法院认为： 根据本案当事方于2010年9月30日签订的《协议书》内容，佳隆集团以股权转让款3000万元人民币分两次受让取得中策公司100%股权，并以6000万元人民币和4000平米（或者2000万元人民币）公建房为对价取得中策公司名下土地后续独立开发运作权等相关权益，上述安排的目的是佳隆集团通过受让股权并继而对控股公司持有的土地实现商业开发，并非直接转让土地使用权。该《协议书》体现了当事人之间股权转让的真实意思，相关交易模式系房地产开发中的常见模式，不违反法律的强制性规定，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。宏业公司上诉称《协议书》和2010年10月15日签订的《股权转让协议》及《补充协议》，是以股权转让形式掩盖土地使用权转让目的，应认定为无效合同的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。

　　——佳隆集团有限公司与香港宏业橡胶轮胎贸易有限公司、烟台中策橡胶有限公司股权转让纠纷案[最高人民法院（2014）民四终字第23号民事判决书］

　　10.不能仅以转让了房地产公司的全部股权，而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，并因此认定股权转让合同无效。

　　最高人民法院认为：上述两次股权转让后，虽然金长润公司和兴嘉公司将兴荣公司的全部股权转让给了泰邦公司，但原属兴荣公司的浅水湾项目建设用地使用权权属始终登记于兴荣公司名下，属于兴荣公司的资产，并未因股权转让而发生流转。因此，不能仅以泰邦公司受让了兴荣公司全部股权，而认定该两次股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。《城市房地产管理法》第三十九条有关“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为，本案合同约定标的物及实际转让的标的物并非房地产而均是公司股权，故金长润公司、兴嘉公司关于应依据上述规定确认本案股权转合同条款无效的主张，法律依据不足，本院不予支持。原审判决对本案合同效力认定正确，本院予以维持。

　　——湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司等股权转让合同纠纷案［最高人民法院（2012）民二终字第23号民事判决书］

（来源：微信公号“建筑房地产法律圈”）