01 案情简介

2015年8月10日，泰勒房地产公司与德仁堂公司签署了《房屋买卖合同》，约定泰勒房地产公司于2015年9月30日前向德仁堂公司交付房屋，逾期交付的，泰勒房地产公司应支付200万/月的违约金。

后泰勒房地产公司迟延交付房屋达3个月，德仁堂公司诉请其交付房屋并按约定承担违约责任。原审法院认为，泰勒房地产公司迟延交付房屋，应按照案涉合同约定每月支付违约金200万元。

2018年，泰勒房地产公司向最高院申请再审，最高院审查认为，原审法院在决定是否调整违约金时应当对德仁堂公司因泰勒公司违约行为遭受的实际损失的情况进行查明。在此基础下，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素认定违约金数额，避免双方利益失衡。本案中德仁堂公司的损失并未查明，故指令再审。

 02  案情分析

本案中，泰勒房地产公司与德仁堂公司签署的《房屋买卖合同》约定的迟延交付房屋的违约金较高，而德仁堂公司又不能证明其实际损失情况时，人民法院可以根据泰勒房地产公司的请求适当减少违约金。

法条速递：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 03  律师提示 

·何时可以酌减违约金？

违约金酌减规则是应对违约金数额过高而产生的特殊规则，赋予了法官自由裁量权，可对当事人达成的协议进行干预。

判定约定的违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过高。

在商品房买卖合同中，约定违约金超过造成损失的30%的，可请求予以适当减少；约定违约金低于造成的损失的，增加后的违约金总额不得高于损失。

法条速递：

最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

·约定违约金高于造成损失30%的，是否一定属于“过分高于”?

当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，司法实践中亦按照该条设置的标准来把握违约金的调整，但不能机械适用该标准，避免导致利益失衡。

在认定约定违约金是否过分高于造成损失时，不仅要查明造成的损失，还要综合考虑以下因素：

（1）合同的履行情况：如接近履行完毕的合同和尚未开始履行的合同，违约所造成的结果大相径庭；

（2）当事人的过错程度：如违约方主观是过失还是故意；守约方是否存在过错以及过错程度：违约事件发生后当事人是否及时采取补救措施以及补救效果；

（3）预期利益：当事人缔约时预期利益实现的可能性大小，若实现可能性较大，应审慎酌减约定的违约金；

（4）当事人的主体身份和地位；如考虑是否为商事主体，商事主体对商事违约风险的预测和掌控能力更强。如在格式合同中，出现违约方的是非提供格式条款的一方，则需考虑缔约地位的高低和交涉能力的强弱。

（5）其他因素：考虑违约方承担约定违约金是否会对其生存产生重大影响。

在起草《民法典》的过程中，有观点认为1999年《合同法》关于违约金调整仅规定一个条文，缺乏违约金调整的具体标准，应将司法解释的内容纳入《民法典》之中，但最终未纳入。其实，违约金调整是司法判例中综合考虑各种因素认定的问题，并非一成不变的标准，不必上升到立法之中。

来源：微信公众号“张凌霄律师团队”