裁判要旨

　　一房二卖情形下，在先购房人已占有使用房产但未办理过户登记；在后购房人虽已办理过户登记，但若存在买房未经实地调查，签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保等情况的，法院可认定在后购房人签订的房屋买卖合同为恶意串通而无效。

案情简介

　　①邮政驻马店分公司（买房人一）与恒基置业公司（卖房人）就涉案房产签订了《房产买卖合同》，支付对价，并对房产进行了装修占有使用。

　　②黄艳娥（买房人二）又与恒基置业公司（卖房人）就涉案房产签订《房产买卖合同》，其未经实地看房，只在查询房产登记后，对签约过程进行公证。黄艳娥购房采取以物抵债方式付款，并办理了过户登记。

　　③后三方因房产归属纠纷成讼。邮政驻马店分公司主张，黄艳娥与恒基置业公司之间的《房产买卖合同》属于恶意串通，请求法院确认无效。黄艳娥主张，合理信赖房产登记，并无恶意串通。邮政驻马店分公司怠于办理过户，主观上有重大过错。且即使恒基置业公司因一房二卖承担责任，也与其无关。恒基置业公司主张，已向黄艳娥告知房产出售给邮政驻马店公司，其与黄艳娥之间不存在真实的房产买卖合同关系，双方签订的房产买卖合同的目的是为陈立顺的借款提供担保。

　　④本案历经驻马店市中院一审、河南高院二审及最高法院再审，均认定黄艳娥与恒基置业公司签订的房产买卖合同无效。

实务指南

　　①一房二卖，是房产交易中的大忌。在房价攀升的年月，也是高发的顽疾。若是开发商（卖房人）故意隐瞒，将商品房一房二卖的，买房人不仅有权解约退款，还能依法请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。买房人以卖房人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认卖房人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，法院应予支持。但本案三方当事人所争的是二手房，并不是商品房，卖房人一房二卖的，并不涉及需另付购房款一倍的惩罚性赔偿的责任。同理，卖房人与第三人恶意串通，另行订立房屋买卖合同，导致其无法取得房屋的，买房人也能请求法院确认其合同无效。

　　②恶意串通侵害第三人合法权益无效的认定标准，在司法实务中，法院需从当事人主观上存在共同串通故意，客观上串通行为侵害第三人合法权益，这两个层面予以判断。根据民诉法解释第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，一方主张对方恶意串通而行为无效的，需承担举证证明责任，并排除法院的合理怀疑。为区别恶意串通无效规则与通谋虚伪意思表示及债权人撤销权等，需准确界定恶意串通规则的适用范围如下图（引自茅少伟：《论恶意串通》，载《中外法学》2017年第1期）：

　　③“天时不如地利，地利不如人和”。笔者从业至今参与办理的136个案子，包括民事、商事与刑事案，复盘官司成败，原因多在于此；常常掩卷长叹，无比钦佩老祖宗的智慧。本案中，邮政驻马店分公司已在先交款入住，可谓占尽天时；但因未及时办理房产过户，徒生诸多波澜。黄艳娥主张信赖房产登记，无需实地看房，与恒基置业公司并无恶意串通。在司法实务中，若黄艳娥举证证明得力，作为已办理房产移转登记的买房人，可谓占尽地利；即使恒基置业公司一房二卖，黄艳娥也可以KO占有房产的邮政驻马店分公司而优先取得房产。因为，一房二卖中，若各个房屋买卖合同均有效的，法院为维持交易秩序，确立了买房人的取得房产的权利顺位：已过户登记的>已占有使用的>其他情形（付款先后、签约先后等）。此时，邮政驻马店分公司的损失可由恒基置业公司承担。但本案中，黄艳娥最终失利，原因是丢了人和，恒基置业公司的主张与举证，与黄艳娥存在矛盾，甚至正好相反；法院最后综合衡量在案证据，选择支持了恒基置业公司的主张。

　　④黄艳娥主张邮政驻马店分公司怠于行使权利，主观上有重大过错，要自负其责，不应由其买单。对此，邮政驻马店分公司采取的抗辩策略有二：一是主张已积极行使权利要求办理过户登记。其庭审陈述曾多次要求恒基置业公司办理房屋产权过户登记，但恒基置业公司以种种理由推脱。二是在获悉恒基置业公司再次将涉案房产处分给黄艳娥后，为维护自身合法权益，已积极就本案向法院提起诉讼。法院支持了邮政驻马店分公司的抗辩，并进一步认为，即便恒基置业公司存在怠于行使权利的情形，也不必然产生黄艳娥与恒基置业公司签订的涉案房产买卖合同有效的后果，对黄艳娥的该项主张不予支持。

　　⑤恒基置业公司主张黄艳娥与其签订的《房产买卖合同》并过户登记，目的是为陈立顺的借款提供担保。若该主张成立，则属于以房屋买卖作为民间借贷的让与担保。根据九民纪要【法〔2019〕254号】第71条的规定，债务人恒基置业公司到期没有清偿债务，债权人黄艳娥可以将房产拍卖、变卖、折价以偿还债权；但不得直接将房产归其所有。

裁判理由

　　本院经审查认为，本案主要争议焦点为黄艳娥与恒基置业公司签订的涉案房产买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，邮政驻马店分公司于黄艳娥与恒基置业公司签订涉案房产买卖合同前，已就涉案房产与恒基置业公司签订了房产买卖合同，且已支付对价，并已对涉案房产进行了装修占有使用。恒基置业公司在原审中也陈述其在与黄艳娥签订涉案房产买卖合同时，已将涉案房产出售给邮政驻马店公司的事实告知黄艳娥。黄艳娥在与恒基置业公司签订涉案房产买卖合同时，不向已占有使用涉案房产的邮政驻马店分公司了解其占有使用涉案房产的相关情况，而是到房管部门对房产登记状态进行查询后，对其与恒基置业公司签订涉案房产买卖合同过程进行公证，有违常理。从恒基置业公司在原审中的陈述看，其并不认可与黄艳娥之间存在真实的房产买卖合同关系，其称双方签订的房产买卖合同的目的是为陈立顺的借款提供担保。黄艳娥虽对此予以否认，但恒基置业公司的陈述与陈立顺2014年9月26日出具的保证书能相互印证。且黄艳娥购买涉案房产未直接支付对价，而是采取以物抵债方式付款。藉此，从上述事实可认定黄艳娥在与恒基置业公司签订涉案房产买卖合同时已明知涉案房产被邮政驻马店分公司买受并占有使用的事实。在此情形下，仍与恒基置业公司就涉案房产签订房产买卖合同并办理过户，明显存在恶意，并且损害了邮政驻马店分公司利益。综上，黄艳娥与恒基置业公司签订房产买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定的情形，应属无效。因此，原审认定黄艳娥与恒基置业公司签订的房产买卖合同无效并无不当。

关联法条

　　《合同法》

　　第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《民法典》

　　第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　《民诉法解释》

　　第一百零九条 当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。

案例索引

　　《黄艳娥、中国邮政集团公司驻马店市分公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申2428号】

关联案例

　　①当事人主张对方签订的房屋买卖合同属于恶意串通而无效的，应提供充分的证据并达到足以排除合理怀疑的证明标准。

　　案例一：《沈阳万国通汽车销售中心与辽宁中医药大学龙江中医院、辽宁嘉泰企业集团有限公司等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【最高人民法院（2016）最高法民申269号】，本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，万国通中心诉请主张联建办与龙江中医院、李某某、嘉泰公司之间分别订立购房协议时存在恶意串通，损害了其利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，相关协议应属无效。因此，本案主要争议问题为联建办与龙江中医院、李某某、嘉泰公司分别订立的购房协议是否存在恶意串通应认定为无效的情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，且该证明应达到法律规定的证明标准。对当事人主张有恶意串通事实的证明标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，则需要达到排除合理怀疑的程度。

　　②在先占有、使用房产的买受人的权利应优先于之后才办理房产登记、且与出卖人恶意串通的购买人，并可以对抗其依据房屋所有权证取得物权的效力。

　　案例二：《张耀军、马俊房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申2615号】，本院认为，关于张耀军主张的原判决适用法律错误的问题。根据原判决查明的事实，马俊在与大洋公司签订《商铺出售协议书》后，大洋公司已经将涉案商铺实际交付给马俊使用，马俊一直占有、使用涉案商铺，并将涉案商铺对外出租获得收益，对涉案商铺实际进行了处分。这并非张耀军所主张的马俊仅仅依据《商铺出售协议书》取得了债权，不能对抗其依据房屋所有权证取得物权的效力。马俊作为已经合法占有涉案商铺的买受人，其权利应优先于之后才办理房产登记、且与大洋公司恶意串通的张耀军。原判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条所作出的认定并不存在法律适用错误的问题。

　　③一房二卖情形下，在先购房人已占有使用并出租房产获益；在后购房人买房未经实地调查有违常理，且涉嫌签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，法院可认定其签约属于恶意串通而无效。

　　案例三：《安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司、曾明生房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5750号】，本院经审查认为，本案的核心争议点在于利安公司与顺阳公司签订的《商品房买卖合同》中与曾明生、都蓉所购房屋重叠部分是否有效。本院认为，利安公司与顺阳公司恶意串通签订涉案《商品房买卖合同》，损害了曾明生、都蓉在先的购房利益，二审判决认定该合同中与曾明生、都蓉所购房屋重叠交叉部分无效并无不当。第一，根据一审、二审查明的事实,顺阳公司与利安公司签订《商品房买卖合同》时，曾明生、都蓉已将其所购置房产出租给中环百盛公司经营使用。中环百盛公司也述称其已向曾明生、都蓉支付租金102万元，顺阳公司购买案涉房产后亦出租给中环百盛公司。顺阳公司拟购买2400多平方米的房产，不对房产的占有使用情况进行调查不合常理，顺阳公司应当知道中环百盛公司已租赁使用诉争房产的事实。在顺阳公司知悉曾明生、都蓉与中环百盛公司存在租赁关系的情况下，其也应当知道曾明生、都蓉在先购买了诉争房产。在此情况下，顺阳公司与利安公司签订涉案《商品房买卖合同》明显存在恶意。当然，利安公司在已将诉争房屋卖给曾明生、都蓉的情况下又卖给顺阳公司，更系恶意。第二，顺阳公司与中环百盛公司于2013年10月27日签订的《商业用房租赁合同》里面出现预告登记编号，而预告登记是在2014年9月25日，因此，《商业用房租赁合同》明显属于“倒签”。第三，顺阳公司实际履行款项与利安公司出具的《付款委托书》载明的付款时间和金额不能一一对应。顺阳公司在实际履行款项时，并非按照正常交易方式由顺阳公司向利安公司转入款项，而是案外人邹瑞声向利安公司法定代表人何波转入款项，且支付款项的时间比约定时间提前三十多天。这意味着付款人自愿放弃了巨额资金的利息，与正常商人思维不符。此外，案外人邹瑞声与何波之间存在其他经济往来，利安公司亦述称其与顺阳公司签订涉案三份《商品房买卖合同》并办理预售合同备案登记实际是为其他借款作担保，而非真实的房屋买卖，故原审对邹瑞声向何波转入的7500万元是否为涉案三份《商品房买卖合同》的购房款未作认定并无不当。

　　④一房二卖均未办理过户的情况下，法院综合考虑房产占有使用、办理网签等因素予以优先保护一方购买人的权利。

　　案例四：《张爱平、张静璇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民终1013号】，本院认为，根据案涉《商品房销售代理协议》的约定，中凯公司不能以自己的名义与购房者订立商品房买卖合同；相比上诉人张爱平，张静璇购房交易过程较为规范；不仅已支付全部购房款并实际居住，且办理了购房合同的网签备案手续。特别是，出卖人认可张静璇是案涉商品房的实际购买人、居住人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件中存在恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即当事人对其提出的存在恶意串通事实的主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的程度。上诉人张爱平不仅没有提供直接证据证明本案中存在恶意串通的事实，而且其有关购房价格偏低、交易过程异常、售房工作人员知悉在先购房合同、案涉房款支付凭证记载不全等间接证据，无法形成完整证据链；因此，本院不能支持其关于张静璇与电力公司间“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同属无效的主张。而一审法院依法保护居住人的实际占有利益，并综合考虑案涉商品房买卖合同的履行程度、交易流程、当事人诚信等因素，认为海南高院50号民事判决中关于中凯公司继续履行《商品房买卖合同》以及限中凯公司、电力公司、电网供电局协助张爱平办理案涉商品房网签备案及过户手续的处理意见有损张静璇合法权益并予以撤销，事实根据和法律依据充分，本院予以支持。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）