裁判要旨

　　未经同意单方擅自出售夫妻共同房产的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕7号】第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，虽其欠缺处分权，但房屋买卖合同有效。

案情简介

　　① 2008年11月，德成置地公司（甲方）与方志鹏（乙方）签订《购房协议》，约定乙方购买甲方开发的某新村B4组团10号楼201号房屋（简称“涉案房屋”）。

　　②2009年10月，方志鹏（出卖人）与张振伟（买受人）、金泰合公司（居间方）签订《北京市房屋买卖合同（暨定金协议）》，约定出售该涉案房屋。

　　③因涉案房屋履行争议，张振伟提起诉讼，请求法院确认《北京市房屋买卖合同（暨定金协议）》有效，判令德成置地公司将涉案房屋更名至方志鹏名下，再判令方志鹏将涉案房屋更名至张振伟名下。

　　④方志鹏提起反诉，以出售涉案房屋未经过共有权人其妻子张铁凤的同意为由，请求法院确认《北京市房屋买卖合同（暨定金协议）》无效。

　　⑤海淀区法院一审、北京一中院二审及北京高院再审均认为，方志鹏出售诉争房屋是否经过张铁凤的同意，并不影响房屋买卖合同的效力；并判决支持张振伟的诉讼请求。

实务指南

　　①未经同意单方擅自出售夫妻共同房产的，房屋买卖合同的效力争议，在当前司法实务中，裁判观点有争议（见关联案例），判完全有效的，判相对有效的，判完全无效的，莫衷一是，相互冲突。笔者认为，根据债权物权二元区分原则，未经同意单方擅自处分夫妻共同房产，导致合同难以履行，房产不能过户的，购房人可追究卖房人的违约责任，司法上并无否认合同效力的必要，以维护双方利益平衡。若房产证上仅登记夫妻一方，其擅自售房，而善意购房人完成过户的，司法上亦无否认合同效力的必要，以维护交易秩序。因此，未经同意单方擅自出售夫妻共同房产的，并不影响房屋买卖合同的效力，这也是多数高院的裁判观点（见关联案例）。但可能是由于夫妻共同房产的价格有限，即使合同有效无效争议大，案子最多也只打到高院再审层面；最高法院尚无经典案例就此争议一锤定音。笔者呼吁，鉴于各省高院案例（见关联案例）的裁判观点也是相互冲突，在某些省打官司时提交的类案检索结果可能说服力不强；司法实务中，最高法院应尽快统一裁判规则，给当事人、律师提供合理的预期。另根据《民法典》第一千零六十六条规定，婚姻关系存续期间，单方擅自变卖夫妻共同房产被发现的，夫妻一方可以向法院请求分割共同财产。

　　②笔者认为，按照法院认定合同效力的裁判依据，就未经同意单方擅自出售夫妻共同房产的，房屋买卖合同效力争议；从司法进化史的角度，可体现为三个阶段，从完全无效—>相对有效—>完全有效的制度变迁。甲、完全无效阶段。裁判依据：一是民法总则意见第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，夫妻共同房产，属于夫妻共同财产，未经老伴同意，擅自将房产出售的，法院认定房屋买卖合同无效。但购房人善意有偿的，可以取得该房产。二是《城市房地产管理法》第三十八条规定，未经其他共有人书面同意的，共有房产不得转让。三是《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意。参见《曹玉芹、杜海军房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河北省高级人民法院（2019）冀民申7941号】的裁判观点。乙、相对有效阶段。裁判依据：根据最高法院作出的婚姻法解释(三)【法释〔2011〕18号】第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，有些地方法院机械地认为，从该条可反推出，购房人只有在满足善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续这三个条件时，房屋买卖合同才有效，否则就无效；参见《张泽花与田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【青海省高级人民法院（2020）青民申12号】的裁判观点。丙、完全有效阶段。理应成为司法实务的主流观点，如主文案例。裁判依据：根据《物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力。”，未经同意单方出售夫妻共同房产的，卖房人对房产并无处分权，房产难以过户登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕7号】第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，此时卖房人对房产并无处分权，但合同有效。另，《城市房地产管理法》第三十八条第四项有关“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定属于管理性规定，违反该规定并不导致房屋买卖合同无效；可参见《夏益民、程燕华等与徐晓光、陈玲房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申1598号】的裁判观点。

裁判理由

　　本院经审查认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，方志鹏虽主张其出售房屋未经过共有权人张铁凤的同意，该房屋买卖合同应无效，但其主张缺乏法律依据，不能成立。方志鹏与张振伟于2009年10月17日签订的《北京市房屋买卖合同（暨定金协议）》应属合法有效。

关联法条

　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

　　89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　《合同法》

　　第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

　　第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)【法释〔2009〕5号】

　　第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　《城市房地产管理法》

　　第三十八条 下列房地产，不得转让：

　　(四) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　《物权法》

　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

　　第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)【法释〔2011〕18号】

　　第十一条  一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕7号】

　　第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　《民法典》

　　第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

　　第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

　　第一千零六十六条 婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

　　（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

案例索引

　　《方志鹏等与张振伟房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【北京市高级人民法院（2019）京民申2125号】

关联案例

　　①完全有效：未经同意单方擅自出售夫妻共有房屋的，房屋买卖合同有效。

　　案例一：《林彩花等房屋买卖合同纠纷再审案民事判决书》【浙江省高级人民法院（2019）浙民再220号】，本院认为，关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，在共同共有的场合下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。案涉房屋属于董文趣、林彩花的夫妻共同财产。本案中没有证据证明林彩花同意董文趣出卖案涉房屋。一审法院对吴海平所做的谈话记录却可以证明林彩花知道董文趣与邵丽云签订案涉房屋买卖合同后不同意出卖案涉房屋。故董文趣一人与邵丽云签订房屋买卖合同，董文趣构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。董文趣与邵丽云签订案涉《房屋买卖合同》，系董文趣的真实意思，虽然董文趣构成无权处分，根据上述司法解释的规定，原判确认案涉《房屋买卖合同》有效，并无不当。林彩花主张合同无效，依据不足，不能成立。

　　案例二：《陈仲桥、祝兵辉房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【福建省高级人民法院（2019）闽民申1473号】，本院经审查认为，诉争房屋虽然系陈仲桥与江莉芳婚姻关系存续期间所购买，为两人夫妻共同财产，但是，根据《房屋所有权证》的记载，房屋产权登记在陈仲桥一人名下，且没有证据证明祝兵辉系以不合理的低价购买，故应当认定祝兵辉有理由相信陈仲桥有权出售诉争房屋，祝兵辉属于善意购房人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈仲桥仅以其擅自将夫妻共有的房屋出售为由要求确认《房产买卖经纪合同》无效，于法相悖，一、二审判决对其该请求不予支持，是正确的。

　　案例三：《张新宇房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【北京市高级人民法院（2015）高民申字第02208号】，本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中尹砚琴以417号房屋为夫妻共同财产为由，主张张新宇无处分权不能单方与张丽签订房屋买卖合同，要求确认张新宇与张丽之间签订的房屋买卖合同无效，二审法院驳回尹砚琴的诉讼请求，符合法律规定，处理并无不当。

　　②相对有效：未经同意单方擅自出售夫妻共有房产，购房人善意的，房屋买卖合同有效。

　　案例四：《张泽花与田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【青海省高级人民法院（2020）青民申12号】，本院经审查认为，（一）关于一、二审法院认定张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》无效,是否系认定事实错误的问题。1.经查，1983年1月14日张玉梅与田成勇登记结婚，婚姻关系存续期间参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，房屋产权登记在田成勇一方名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。”的规定，案涉房屋虽登记在田成勇一方名下，但只要是张玉梅、田成勇夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于其二人共同共有的财产。依据该法条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。任何一方对婚姻关系存续期间的财产处分，须征得对方的同意。本案中田成勇处分其与张玉梅共同共有的房屋，不同于一般日常家事处理，必须征得张玉梅的同意。张玉梅、田成勇为《房地产买卖合同》的当事人，应当共同签字或盖章。故，张泽花提出田成勇有权处分案涉房屋申请理由不能成立。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，构成表见代理：须是无权代理；须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；须是相对人善意且无过失。就本案而言，张泽花是否属于善意买受人？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该款规定有以下几个条件：其一，第三人属于善意购买，并非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；其二，买受人支付了合理对价；其三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。结合本案事实，田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，张泽花在看房及签订合同时，张玉梅均不在场，之后也未对田成勇与张泽花房屋买卖行为进行追认。且张泽花仅支付75000元定金，也未办理产权过户手续。故，张泽花不属于善意买受人，其提出合同有效的申请理由不能成立。

　　案例五：《张亚凤与王金朋、孙传成房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书》【吉林省高级人民法院（2019）吉民申305号】，本院经审查认为，案涉房屋产权证书上登记产权人仅为王金朋个人，孙传成有理由相信该房产系王金朋的婚前个人财产。原审认定孙传成系善意购买，其与王金朋签订的案涉房屋买卖合同为有效合同并无不当。案涉房屋已经交付但未办理过户手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得的构成要件，案涉房屋仍属于王金朋和张亚凤的夫妻共有财产。因案涉房屋属于王金朋和张亚凤的夫妻共有财产，故二审判决驳回张亚凤关于判令孙传成向张亚凤返还房屋的诉讼请求并无不当。

　　③完全无效：未经同意单方擅自出售夫妻共有房产的，房屋买卖合同无效。

　　案例六：《曹玉芹、杜海军房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河北省高级人民法院（2019）冀民申7941号】，本院经审查认为，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，夫妻出售共同所有的房屋，应经全体共同共有人同意。房屋共有人之一以自己的名义与买房人签订房屋买卖合同，侵犯了其他房屋共有人的处分权，应属无效，再审申请人要求履行房屋买卖合同没有法律依据。王振泉与武玉兰系虽系夫妻关系，但不能由此认定双方就出售房屋这一重大财产处分事项构成表见代理。王振泉在与杜廷清签订卖房契约后未能实际交付并完成过户登记，故本案不适用善意取得。

　　④《城市房地产管理法》第三十八条第四项有关“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定属于管理性规定，违反该规定并不导致房屋买卖合同无效。

　　案例七：《夏益民、程燕华等与徐晓光、陈玲房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申1598号】，本院经审查认为，（一）关于本案法律适用问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项有关“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定属于管理性规定，违反该规定并不导致房屋买卖合同无效。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）