【关键词】

　　夫妻共有财产 单方出售 确认合同无效 合理对价 产权变更登记  善意取得

　　【要点提示】

　　善意取得的构成要件为：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中的买受人在购买涉案商铺时是善意的，已支付合理的对价且办理了产权变更登记，因此构成善意取得。

　　【当事人信息】

　　原告：温某（上诉人）

　　被告：刘某、李某（被上诉人）

　　【案情简介】

　　温某与刘某于2005年2月6日结婚。婚后，刘某于2009年4月9日与某地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了107号商铺，价款于2009年9月21日付清，2009年9月23日该商铺房地产权属人登记在刘某名下。

　　2011年7月15日，经刘某委托某房地产估价公司对涉案107号商铺市场价值进行评估为826848元。同日，刘某与李某签订《房地产买卖合同》，约定以826848元价款将107号商铺卖给李某，双方约定房屋交接时间为2011年7月23日。2011年7月18日，刘某将107号商铺房地产权属人变更为李某。

　　2011年10月11日，温某与刘某双方经协商签订《离婚协议》，该协议对子女抚养问题及婚姻关系存续期间夫妻共有财产的处置等权利义务进行了约定，但未就本案中107号商铺做约定。后双方又分别于2011年10月18日、2011年11月23日，签订的《离婚协议书变更协议》。两份变更协议中均未涉及本案107号商铺的处置。

　　2013年5月30日，温某向法院诉请：1、确认刘某与李某于2011年7月15日签订的《房地产买卖合同》无效；2、李某返还107号商铺。

　　注：本案立案时定性为确认合同无效纠纷，庭审时法院认为温某起诉请求确认刘某、李某签订的《房地产买卖合同》无效并请求判令李某返还107号商铺，由于温某在提出确认合同效力请求的同时还提出了与合同相关的其他诉讼请求，应对案由予以纠正，最终确认为房屋买卖合同纠纷。

　　【法院判决】

　　【一审】

　　驳回温某的诉讼请求。

　　【二审】

　　驳回上诉，维持原判。

　　【案件解析】

　　单方签约出售登记在其名下的夫妻共有商铺，转让完成配偶两年无异议再诉确认合同无效法院不支持！

　　本案争议焦点：一、刘某与李某于2011年7月15日签订的《房地产买卖合同》是否为无效合同。二、温某要求李某返还107号商铺诉请是否应予支持。

　　关于温某请求确认刘某与李某于2011年7月15日签订的《房地产买卖合同》无效的问题。

　　温某主张：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，刘某、李某签订《房地产买卖合同》时，明知温某与刘某是夫妻关系，其两人恶意串通、损害温某合法权益，即上述规定的情形（二）。因此，刘某与李某于2011年7月15日签订的《房地产买卖合同》应被确认为无效合同。

　　刘某、李某主张：李某的受让行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘某是涉案商铺的单独所有权人，有完全处分权，李某以合理的对价善意购买涉案商铺并已完成产权登记，已依法取得涉案商铺的所有权。刘某与李某关于107号商铺的转让行为合理合法，且在转让完成后至庭审期间已逾两年，温某从未提出过任何异议。

　　法院认为：①涉案商铺登记在刘某名下，产权证中记载占有房屋份额为单独所有。刘某在夫妻关系存续期间，以其个人名义与李某签订《房地产买卖合同》将上述房产以买卖评估价同等价款出让给李某，作为买受人的李某，其向刘某购买涉案商铺时尽到了审查义务。②从商铺购买价款来看，该价格是法定评估机构评估的房屋买卖价格，不是刘某、李某两人私自商定价格。③该涉案商铺已办理变更登记，权属已转移，李某已占有该商铺。④从温某角度分析，温某认为该涉案商铺为夫妻共有财产，但刘某与李某买卖该商铺在前，温某、刘某离婚在后，其两人三次协议处置夫妻共有财产时，均未提及本案商铺，且在商铺处置后长达近两年时间均未提出异议，由此，法院有理由相信温某在离婚时已知晓涉案商铺由刘某出让的事实，所以在双方协议离婚分割财产时才未对该商铺再作处置。因此，李某购买本案商铺属善意取得，刘某与李某于2011年7月15日签订的《房地产买卖合同》具有法律效力，法院未支持温某诉请确认该合同无效的诉请。

　　关于温某请求李某返还107号商铺的问题。

　　如问题一所述，李某取得本案商铺为善意取得，其与刘某签订的《房地产买卖合同》具有法律效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”因此，法院未支持温某请求李某返还107号商铺。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》

　　第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　作者：张涛 李国信

　　来源：微信公众号“易居房产律师团”