在实际生活当中，夫妻之间享有家事代理权，一般针对家庭日常生活需要，但在处分大额共同财产时，比如夫妻双方共同的房产，这是咱们老百姓最关心的财产，如果夫妻一方瞒着另一方把房产给卖了，那么这个行为有效吗？关于该问题民法典是如何规定的呢？下面我们先来看看两个例子。

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渝04民终811号

张三和李四原是夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，双方离婚时在离婚协议上约定二人的共同财产由其子所有，但未办理房屋过户登记，至今仍登记在夫妻双方名下。2018年4月，张三与王五签订房屋买卖合同，约定将仍登记在夫妻双方名下的房屋出售给王五。后李四知情后向法院起诉张三和王五，主张房屋买卖合同无效。

法院审理认为：

一

关于本案房产的所有权归属

本案所涉房产属于夫妻共同财产，且至今房屋仍登记在夫妻双方名下，未办理过户登记，因此仍属张三和李四共同所有。总之，因离婚协议的内容未履行，且还是登记在夫妻名下的，故还是夫妻共同财产。

二

关于房屋买卖合同的效力问题

但在签订合同时共有权人李四未签订该合同，张三的行为属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

如果要主张合同无效，则必须证明合同存在恶意串通损害第三人之情形，从整个合同签订过程以及涉案房屋登记情况可知，当事人并不存在恶意串通的情形，且买受人已经支付了合理价格，并未损害第三人权益，所以房屋买卖合同有效。

这个案例是发生在《民法典》实施之前的，那么该法典实施后，对于此种情况，法律又是怎么规定的呢？

《民法典》第597条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

从法条中我们可以看出，出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力。

夫妻一方擅自出卖共同财产的行为属于无权处分，无权处分的事实不影响合同的效力，但如果买房子的人明知房屋属于夫妻共同财产，当事人恶意串通损害第三人利益的，合同的效力如何认定呢？

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（2019）冀02民终2061号

小王和小花原是夫妻关系，在夫妻关系存续期间共同拥有一栋房屋，后感情破裂，小王在未经小花同意的情况下将二人共有的房屋出卖给小李，小李在与小王签订合同时明知该房屋是小王夫妻的共同财产，且小花未在房屋上签名，对买卖房屋的行为并不知情，后小花起诉小王和小李，请求法院判决房屋买卖合同无效。因此一审法院认定李某并非善意购买，其与郑某签订的房屋买卖合同无效。

在本案中，郑某出卖房屋的行为属于无权处分，但无权处分本身并不会影响合同的效力，法院认定房屋买卖合同无效是依据《合同法》第五十二条第（二）款的规定，即恶意串通损害第三人利益的，合同无效。

那么，《民法典》对于此种情况也有明确的规定吗？也有的，《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

综上所述，无权处分的事实并不会影响合同的效力，夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的，只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有民法典规定的法定无效情形的，合同有效。

所以夫妻双方对于夫妻共同财产要尽心维护，因为夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为不会影响合同的效力，这种行为仍可能具有法律效力，即使主张恶意串通，在实践中也存在举证比较难的问题。

另外，根据武汉市发布的《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》，不动产登记中心在办理不动产登记时，不再审查申请人的婚姻状况，申请人只需要提供身份信息和房屋买卖合同即可办理。也就是说在婚姻关系存续期间夫妻一方如果偷偷购买房产，在办理不动产登记时完全可以隐瞒婚姻关系而将房产登记在自己名下。在这种情况下，登记名义人有权单独处分财产，此时，夫妻另一方要维护自己合法权益比较困难，从而增加了夫妻共同财产流失的风险。

来源：微信公众号“麻辣女律师”