此次新冠肺炎影响范围之广、感染人数之多、防控难度之大前所未有。全国人大常委会法工委在2020年2月10日新闻发布会上，将新冠肺炎界定为不可抗力。新冠肺炎的发生及其持续，已经使得我国生产经营的各行各业均遭受不同程度的影响，并且还会继续发生影响。

　　其中对小微商业企业——从事商业经营的个体工商户及小型民营商业企业的影响则更大。而在这些商业企业中，尤其是那些通过租赁商铺从事歌舞厅、游戏厅、酒吧、茶室、麻将馆、棋牌室、保健按摩、娱乐服务等服务项目的小微商业企业更是困难重重。

　　这是因为：一则本来他们的一大部分收入是要用于支付租金的；二则是靠薄利多销、靠营业时间的延长和招揽的服务对象的众多来获得收入；三则停业的时间长甚至开业以后成本增加且相当一段时间顾客数量会大幅减少。对于一些小微商业企业来说，新冠疫情可能是他们的灭顶之灾，根本无法再继续生存下去；有的通过减轻一些负担，例如减少或者迟延交付租金、不承担迟延支付租金的违约责任等，还有可能继续生存下去。

　　笔者根据自己在此次疫情中接受咨询一些承租商铺的小微企业承租人了解到的情况，在这里就这些小微商业企业作为承租人与出租商铺的出租人之间的商铺租赁合同纠纷进行简要梳理并提出纠纷解决的如下对策。

　　首先必须明确的是，在这些商家与出租人订立的《商铺租赁合同》是合法有效的前提下，合同严守是一个基本原则。依照我国合同法的规定，无论什么原因，不按约定履行合同义务，即构成违约，都要承担违约责任，这是一个需要坚守的基本原则。但是，任何事情有原则即有例外，如果无论遇到什么情况，都毫无例外地按合同约定履行，不履行或者履行不符合约定即一律承担违约责任的话，则可能对一方当事人出现非常不公平或者难以承受的情形，而这一方本身又没有任何过错，且问题的出现也是他预见不到并避免不了的。在此种情况下，仍然要求不能履行合同义务及承担责任的一方按约定履行及依据法律承担责任，则明显失去公平，也完全不合情理。

　　因此，法律则规定了在这种情况下，不能履行合同的一方在取得一定证明后，可以解除合同，在合同的束缚中解放出来；也可以减轻自己的义务或者迟延履行合同义务、不承担合同义务并不承担违约责任。

　　在我国的合同法中，即规定了不可抗力规则应对上述情形。当事人可以根据不可抗力的影响的具体情况可以解除合同（《合同法》第91条）并全部或者部分免除合同责任或者继续履行合同但可以不承担不履行某些合同义务并免除部分或者全部违约责任等（《合同法》第117条第一款）；或者通过变更合同的权利义务，使得合同权利义务在新的基础上趋于公平（最高人民法院关于《合同法解释（二）》第26条）使得合同在新的公平的条件下继续得以继续履行。

　　一、新冠疫情的发生，致使租赁的商铺不能继续经营，从而不能实现商铺租赁当事人的目的的，可以解除租赁合同。

　　例如，张三自2019年10月份起租赁李四的商铺经营茶室，期限一年。经过两个月的苦心经营，在2020年1月出现微薄的营利，但在1月中旬由于新冠疫情的出现即开始停业，至今仍然不能开业，估计在五六月份开业以后也难以营利。如此，张三租赁商铺经营茶室以营利维持家庭生活的目的则不能实现。

　　根据我国《合同法》第94条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”的规定，可以解除合同。即将商铺腾出退还李四，李四则要把自解除合同之后张三多交付的租金返还张三。这就使得张三从合同的束缚中解放出来，也可以因此减少损失，用租赁商铺的钱去经营其他生意。张三虽然受到了一定损失，但是通过解除合同在损失中解放出来了。当然李四在解除合同后也是要受到一定损失的，因为商铺租赁的收入没有了，且也难以在短时间内再出租出去。但这对当事人双方来说还是比较公平的，避免了在合同关系中一方当事人营利，而另一方当事人承受巨大损失的情形的发生和维持。

　　当然，还要注意的是，如果当事人在商铺租赁合同签订之时排除了不可抗力规则的适用，譬如我们在前面提到的张三与李四的商铺这个租赁合同中，出租人李四因不在商铺所在地居住，考虑到商铺门前的路面要整修的等情况对营业有一定影响，双方经过反复协商，约定仅收取比同一区域的商铺租赁价格百分之六十的价格，由张三一次交齐一年的房屋租金，且在合同中约定，无论遇到什么情况（包括不可抗力）只要商铺没有倒塌，就不发生解除或者变更合同的问题。由于双方在租赁合同中排除了不可抗力规则的适用，该规定也并不违反公共利益，且是双方当事人意思一致的表示，这仅仅是当事人对自己权利义务的安排，这样的约定是合法有效的。尽管出现了不可抗力，但约定高于法定，张三则不能根据合同法规定的不可抗力规则要求解除合同，只能按约定的规则继续履行。此时，当事人就要对自己当初作出的安排买单了。

　　二、因为新冠疫情的发生，使得一方当事人不能按合同约定履行义务的，但并不符合解除合同的条件或者当事人并不想解除合同，则可以迟延履行并减轻或者不承担违约责任。

　　我们还以前面提到的张三与李四的商铺租赁合同为例，如果当事人双方都不想解除合同，但张三不能按约定的期限交付房屋租金，那么张三即构成违约，则根据具体情况，张三则是可以免除迟延支付租金的违约责任的。即本来约定张三的租金要在2020年1月底之前付清第一季度的租金3万元，如果不按时支付则按迟延交付租金的数额并按迟延支付的日期按月息百分之二支付违约金。由于发生了新冠疫情这一不可抗力事件，根据我国《合同法》第117条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，如果张三迟延到4月底才可以付清才3万元租金的话，就可以不承担支付违约金的责任，届时仅仅缴足租金即可。

　　必须指出的是，这里法律规定的“部分或者全部免除责任”通常情况下就是指的违约责任，有时也包括由合同约定的义务直接转化而来的责任。但是，对方当事人已经支付了对价的义务而转化来的责任是不能免除的。例如，如果张三已经占用或者使用了租赁的商铺三个月，这三个月的租金当然不能因为不可抗力的发生可以不支付了。当然，如果在双方订立的《商铺租赁合同》中约定承租人张三先支付租金，但由于不可抗力的发生使得张三没有能力和办法按约定支付租金，可以不支付租金也不承担违约责任，但如果在确定张三不能支付租金的情况下，同时也不能要求李四按约定在三日内向张三交付商铺，并且李四永远也可以 不交付商铺了。

　　反之，也是同样的，如果约定是李四先交付商铺，张三在李四交付商铺后三日内支付一个季度的租金，因为不可抗力导致商铺毁损，李四可以不在交付商铺了，当然张三也无需再支付租金了。如果张三先支付了租金，而李四因为不可抗力不能交付商铺，李四可以不再交付商铺，也不承担不交付商铺的违约责任，但还是要将已经收取的张三的租金退还给张三。即：对方当事人已经支付了对价或者说自己已经享受到由合同带来的权利，享受到权利的另一方当事人就不能因为不可抗力的出现而不履行合同义务。曾有一名当事人这样咨询我说，新冠肺炎发生了，我承租的商铺不能营业且没有能力支付出租人房屋租金了，按约定我应当支付的两个月的租金是不是不用再支付了，也不需要承担违约责任了？我回答他说，租金你还必须交，因为你已经使用了人家的房屋两个月了，但违约责任却是可以减少或者免除的。

　　三、因为新冠疫情的发生，使得一方当事人继续按合同约定履行义务显失公平的，可以根据情势变更规则变更合同权利义务以达到新的平衡。

　　情势变更，是指合同订立以后由于发生了当事人不可预见的客观情况，致使合同原定权利、义务所依据的基础丧失或改变，若当事人继续履行原合同，会给当事人带来不曾预见的重大损失，造成显失公平的后果。法律规定当出现情势变更情况后，当事人可以要求变更或者解除合同，以消除不公平的结果。世界两大法系都存在着情势变更规则。我国在在1998年的《合同法草案》中也曾规定有情势变更规则，但在当时对于情势变更规则该不该入法存在重大争议，由于考虑到合同严守是更为要紧的问题，除此之外，界定情势变更与商业风险也是十分困难的事情，加之考虑到司法人员的素质也需要亟待提高的情况，因而，在《合同法草案》的表决前夕，删除了情势变更规则。但在司法实践中，对于合同订立后，由于当事人预料不到的客观情况发生的合同权利严重失衡的合同纠纷，一般是采用合同法规定的关于“公平”和“诚实信用”原则进行变更或者解除处理的。

　　在2009年最高人民法院颁布的司法解释《合同法解释（二）》第26条填补了合同法的漏洞，以法律解释的形式确立了情势变更规则：“合同订立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这里虽然规定了发生情势变更的原因并不包括不可抗力在内，但学者们比较一致地认为，将不可抗力剔除在情势变更之外是不合理的，是没有道理的，在该解释之后最高人民法院判决的情势变更案件中，也不乏有一些将因不可抗力原因导致的合同的权利义务明显失衡情况，应一方当事人的诉讼请求予以变更或者解除的判例。

　　在当下正在编撰的《民法典合同编草案》中关于情势变更的规则的规定中也并没有将不可抗力剔除在外。前几天中国人民大学法学院王轶教授在其网络授课关于新冠肺炎对合同影响的讲座中，特别提到过这个问题，笔者在此不再赘述。即如果因为新冠肺炎疫情导致合同当事人之间的权利义务严重失衡的情况下，当事人既不愿意解除合同，在迟延履行等并不承担违约责任后仍然不能解决问题的，提起诉讼要求法院通过调整合同中约定的权利义务，继续履行合同仍然可以实现合同目的的情况下，当事人是可以依据情势变更规则要求变更合同，这是没有问题的。

　　我们仍然以前面提到的张三与李四的商铺租赁合同为例，假如合同期限是两年，张三已经经营了半年时间，作为商铺承租人的经营者张三对商铺进行了符合茶室经营的改造、装修，也花费不少费用做了广告，初步培养、形成了特定的顾客群，批发购买了大量的茶叶，制作了特定的茶具和设施设备，如果减少一些租金继续经营，则要比解除合同更为有利，仍然可以实现当初订立商铺的营利目的，此时，张三就可以依据情势变更规则要求变更双方订立的《商铺租赁合同》，减少租金、延长租期等，使得已经失衡的权利义务重新恢复平衡。

　　最后还需要提及的是，在新冠肺炎疫情等不可抗力导致合同的当事人可以解除合同、变更合同或者可以迟延履行义务并可以不可承担违约责任的情形发生后，这可以认为是法律赋予当事人的一种权利，但这种权利的实现要由当事人通过法律规定的程序才得以实现。

　　例如，我国《合同法》就规定了在不可抗力发生可以解除合同的情况下，要在合同约定的解除权的期限内通知对方解除合同，超过期限的，这一权利就过期作废了。没有约定期限的，也要在一定的期限内行使解除的权利。以情势变更规则要求变更合同的，也要及时和对方协商或者向法院提起诉讼。当因为不可抗力不能按合同约定履行义务的，还要及时通知对方并应当在合理期限内提供发生不可抗力以及不可抗力致使自己不能履行合同义务的证明，如果对方不予认可，不同意减少或者免除应当承担的违约责任的，则还要及时到法院去诉讼，由法院进行最终的裁断。不然的话，即使法律规定自己符合可以解除合同、可以不承担违约责任的情形和条件，由于行使权利的不及时或者证据不足，也会失去权利或者得不到应当得到的权利——因为超过期限不能解除合同或者因为不能提供有效充分的证据，其请求是不会得不到法院的支持的。从而使得法律规定的权利落空。例如，前几天就有一个租赁商铺经营的个体户向我咨询，说要求出租人减少租金而出租人不同意，问我有什么办法。我告诉他只能及时诉讼到法院。这个当事人已经停业两个月了，也没有及时提起诉讼，即使现在马上诉讼到法院，到法院判决合同变更，那也是错过了至少两个多月的时间了。

　　笔者最后还想说的是，在新冠肺炎疫情这样的不可抗力的灾难面前，守望相助、共克时艰是我们中华民族的传统美德。作为存在合同法律关系的商铺租赁当事人互相体谅、共度难关则不仅是道德要求，更是法律义务和法律要求。作为出租人一方虽然继续履行原有合同自己不会受到损失，但既然法律就不可抗力这一特定情况的发生给我们出租人设定了法律义务，那就应当责无旁贷地去积极履行该义务，主动和承租人认真协商，分担一些损失。倘如此，最终还是可以互利共赢的。

（来源：浙江群恒律师事务所）