人到异乡工作、学习，首先遇到的头疼问题就是租房。租赁合同看似简单，但所引起的纠纷却不少，本文根据笔者的工作经验，总结常见的租赁合同纠纷，为读者提供参考。

一、转租必须征得出租人同意，否则承租人可以解除合同。

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”现实中，部分承租人当起了“二房东”，在未经得业主同意下，私自将租赁房屋转租他人。该等行为违反了《合同法》的上述规定，存在被业主解除租赁合同的法律风险。需要提醒的是，而当业主与二房东租赁合同解除后，业主可以根据《物权法》的规定要求次承租人腾退房屋。

　　笔者建议如果承租人是为了转租或者存在转租房屋的可能，必须提前与业主沟通清楚，在租赁合同中明确约定承租人可以自行转租房屋。而作为承租人在签署租赁合同前，最好查阅房产证，以确认出租人是否为房屋权利人。

二、如业主在出售房屋时承诺解除租赁合同，如租户不同意解除租约，则该业主需向新业主（买方）承担违约责任。

　　案情：A女士与B女士签署《二手房买卖合同》，约定A女士在交付房屋给B女士前应解除房屋的租赁合同。但租户C先生不同意解除租赁合同，A女士主张根据“买卖不破租赁”原则，认为买卖合同中关于解除租赁合同的约定为无效条款。

　　分析：《二手房买卖合同》明确约定A女士须在房产交付前解除原租赁合同，并承担由此引起的纠纷和责任，表明B女士购买房屋目的在于自住，不接受租约，不存在违反“买卖不破租赁”的问题。A女士未能依照《二手房买卖合同》的约定解除原租赁合同，其行为构成违约。

　　因此，出卖人在签署房屋买卖合同之前应与租户协商，询问对方是否同意解除租约，或租户行使优先购买权。如果原业主未注意到该风险而直接与新业主签署房屋买卖合同，则需要向新业主承担违约责任，处在被动局面。而该案中，法院最终判决A女士向B女士承担合同总价20%违约金，A女士遭受重大损失。

　　参考案例：（2017）粤03民终9530号

三、违法建筑租赁合同无效

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，对于私自搭建房屋，在未取得规划许可，被城市管理部门认定为违法建筑上的租赁合同将被认定为无效合同。需要提醒的是，无效合同自始无效，无效合同所约定的违约责任也不存在法律约束力，承租人不能依据租赁合同约定向出租人主张违约责任。

四、承租人未经出租人同意，对租赁房屋进行装修或扩建的费用由承租人自行承担。

　　部分承租人会对租赁房屋进行改造、装修，比如租赁商铺后往往需要花费重金进行装修。当出租人和承租人产生纠纷时，承租人往往要求出租人赔偿其在租赁房屋的装修款、加建费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据该规定，承租人要求承担装修费的主张不但不会得到支持，相反出租人还可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，承租人在对租赁房屋进行装修、改造时候，必须首先经得出租人同意，否则无法再就该等费用向出租人索赔。

五、总结

　　笔者向读者提供以下建议，希望读者在下次签署租赁合同时注意相应风险：

　　1、在签署租赁合同前，承租人应要求出租人提供租赁房屋产权证，以确保出租人是房屋业主，该租赁房屋是合法有效建筑物；

　　2、如该出租人并非业主，则需要查看该出租人与业主之间的租赁合同是否允许将房屋转租。还需要注意的是，转租期限是否在原租赁合同的有效期内。

　　3、如需要对租赁房屋进行装修，与业主间的租赁合同中应明确约定业主同意承租人进行装修，并尽量列明装修部分的价值以及业主提前收回房屋应承担的违约责任。

（来源：思远随笔）