Part1

问题引入

　　一房二卖是指就出卖人就一个房屋与两个以上的不同买受人分别签订房屋买卖合同的行为。虽然签订的多份房屋买卖合同在法律上均为有效合同，但房屋产权的唯一性势必导致只有一份合同能够得到完全的履行，其余合同则会被解除。此时，房地产经纪公司是否就房屋买卖合同的解除对买受人承担赔偿责任，或出卖人承担违约责任后，是否可以向房地产经纪公司主张责任分担？

Part2

律师分析

　　1.居间费的退还给付问题

　　根据《合同法》第四百二十六条，当居间人促成合同成立后，其依法享有报酬请求权。一房二卖导致房屋买卖合同解除是房屋买卖合同成立后的解除，因此也可以视为居间人已经促成了合同成立。但这并不表示一房二卖的情况下，居间人的居间费用不存在退还给付的问题，以下两种情况下，居间人的居间费用需要全部退还和部分退还：

　　（1）居间人对一房二卖存在过错

　　《合同法》第四百二十五条第二款规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据该规定，如果居间人在一房二卖中存在过错，故意隐瞒房屋已经出卖给他人的信息，则其就已经解除的房屋买卖合同的居间费用不能再主张，已支付的应当退还。

　　（2）房屋买卖合同解除时，居间人尚未完成居间协议约定的全部居间义务

　　此情况下是否应当按照居间协议的约定支付全部的居间费用存在争议，主张不应该全部支付的人认为房地产经纪公司的居间作用不仅在于促成合同成立，还包括购房资质申请、网签备案登记以及注销、资金监管、搜房托管、物业交验等，所以房屋买卖合同解除后，房地产经纪公司没能完全履行居间协议，所以收取的居间费用应当根据房屋买卖履行的程度予以部分退还；主张应当全部支付的人则认为，虽然房屋买卖的居间服务确实不仅包括促成合同成立，但是法律规定的居间费用的支付前提仅为促成合同，此外，大部分房地产经纪公司的居间协议中都会写明“买卖双方签订《买卖合同》后，丙方的居间服务已经完成”，所以不受房屋买卖履行程度的影响。

　　目前司法实务更倾向于第一种观点，在房屋买卖解除后，对于居间费用法院会根据房屋买卖流程的完成情况进行酌情调整。

　　2.赔偿责任承担问题

　　关于居间人的赔偿责任，《合同法》第四百二十五条对此有规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。但在司法实务中，该条如何得到具体的应用值得研究。

　　（1）居间人未尽到必要的审核和注意义务的应承担一定的赔偿责任

　　虽然《合同法》第四百二十五条仅规定了居间人在故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的赔偿责任，但是在房屋买卖居间活动中，居间人对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。

　　（2）一房二卖中，居间人和出卖人存在串通情形下的责任承担

　　一房二卖中出卖人固然存在过错，但居间人如果同时知晓房屋存在一房二卖的情形却依然隐瞒相关情况并帮助出卖人与买受人签订房屋买卖合同，则买受人应当要求哪一方承担责任？一方承担责任后是否能够向另一方追偿？

　　房屋买卖合同与居间合同属于两个不同的合同，笔者认为根据合同的相对性，买受人可以向出卖人主张一房二卖的违约责任，也可以向居间人主张违反居间合同义务的赔偿责任，但出卖人与居间人并不因共同隐瞒的行为承担连带责任，因为连带责任的承担或者属于共同故意侵权（一房二卖属于合同纠纷，而不是侵权纠纷）或者属于法律明确规定。但当出卖人或居间人一方向买受人完全承担了损失赔偿责任后，可以向另一方主张与其过错程度相当的责任承担。

Part3

司法实务

　　1. （2015）丰民初字第11214号

　　故原告在提供房屋居间服务时存在重大过错，造成房屋买卖双方无法顺利履行合同，最终导致房屋买卖合同解除。对被告的抗辩本院予以采信，对原告的诉讼请求本院不予支持。

　　2. （2018）京0111民初2889号

　　综上，关于德馨房地产公司要求王海花支付居间服务费用的诉讼请求，本院予以支持，但具体数额，由本院综合考虑德馨房地产公司已履行义务及其提供服务的不当之处、房屋买卖合同履行程度等多方面因素，酌情予以确定。关于德馨房地产公司要求王海花给付逾期支付居间服务费的违约金的诉讼请求，考虑虽然王海花违约在先，但德馨房地产公司亦有过错，对其该项诉讼请求，本院不予支持。

　　3. 《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第2期（总第219期）

　　根据查明的事实，汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周敏得以实施诈骗，继而造成李彦东损失。综合前述情况，李彦东提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任，尚属合理，可予支持，对一审判决作相应调整。

　　4. （2016）云01民终5208号

　　以上证人证言可以看出，本案中介方安都分公司违反上述居间忠实义务，未将该套房子已于2014年11月26日就与案处人罗某签订房屋买卖合同的事实告知原告，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。因原告未按合同约定的时间支付购房款80000元，造成损失进一步扩大，有一定的责任，故其自己应承担15%的损失。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”