Part1

问题引入

　　甲将其房屋出卖给乙，双方在《房屋买卖合同》中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期之日超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。房屋办理完过户登记手续后，甲方一直未将其户口迁出长达4年时间，乙方是否可以诉至人民法院要求判决甲方迁出户口并按照合同约定承担违约责任。

Part2

律师分析

　　问题一：法院能否直接判决甲方将其户口迁出？

　　由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出的的诉讼请求，法院不会支持。

　　问题二：法院能否支持乙方对违约金的主张，如能够支持，其数额是否完全按照合同约定来判决？

　　户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口系合同约定的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

　　但一般而言，《房屋买卖合同》中对于户口未迁出的违约责任约定往往过高，法院会综合房屋价格、户口影响等方面进行调整。以北京为例，司法实务中一般会按照每天40-50元来计算违约金，总额一般不超过10万-20万。

　　问题三：若《房屋买卖合同》中未约定甲方迁出户口的义务，乙方是否还能够向甲方主张损害赔偿？

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即使买卖双方未在合同中约定出卖方户口迁出的义务，但是从合同完全履行的角度来看，出卖方也应当及时履行将户口迁出的附随义务。但是由于合同中对何时迁出，以及违约责任都没有约定，在司法实务中，买受人要承担证明自己因户口未迁出产生损失的举证责任，该责任证明难度较大。但若买受人将房屋另行出卖因户口问题被新买受人追究了违约责任，则其可以向出卖人起诉要求其承担该部分损失。

Part3

司法实务

　　1.（2016）京0108民初7869号：

　　基本情况：房屋成交价格153万，违约户口迁出的期间：2009年9月6日至2016年4月6日，长达7年。约定的违约金：80万

　　裁判要点：根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现马辉虽已自行调整违约金数额，但其未就其实际损失提供相应证据，故其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为10万元。（每日40元）

　　2.（2017）京0108民初42662号

　　基本情况：房屋成交价格：165万，违约户口迁出时间：2013年4月28日至2017年7月27日，长达5年。约定的违约金：80万

　　裁判要点：但根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现刘艳翠、彭俊虽已自行调整违约金数额，但其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为10万元。（每日50元）

　　3. （2019）京0116民初3090号

　　蔡鸿迅于本判决生效后7日内给付李文渊以1780000元为基数，按照日利率十万分之二点五的标准计算的自2017年6月14日起至户口实际迁出之日止的违约金。（每日44.5元）

　　4. （2019）京03民终13354号

　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈泽毅与晋军签订的《北京市存量房买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。陈泽毅支付了购房款，晋军交付了房屋，双方办理完毕产权变更登记手续，但是晋军的户口至今尚未从涉案房屋中迁出。现陈泽毅因晋军未履行迁出户口的附随义务遭受了损失，故晋军应当对陈泽毅的损失承担相应的赔偿责任。但陈泽毅对涉案房屋是否有户口未尽到必要的审查义务，且在长达八年的时间内都未向晋军主张相关权利，在未确定与房屋相关的户口能否迁出的情况下，与楚亚男、韩元军签订了房屋买卖合同约定户口迁出日期及逾期迁出的违约责任，故陈泽毅对其损失存在定过错。综上，一审法院认定当事人双方对陈泽毅的损失各自承担50%的责任。

　　二审维持原判。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”