一般情况下，购房人与开发商签署《定购协议书》，确定定购商品房并同意在指定日期前签署《商品房买卖合同》后，如买受人反悔，则前面所缴纳的定金就要被开发商没收，很难索回。但今年福州一位周先生却巧妙应付，多方收集证据，最终打赢一二审诉讼，将定金5万元全额拿回来，真真不容易。周先生诉讼维权经历非常值得当事人及律师借鉴。

　　2018年4月30日

　　周先生与开发商签订《定购协议》，定购福州桂湖生态温泉城一套建筑面积为75.23㎡、总价670505元单元房（下称案涉房屋）。《定购协议》约定，周先生于签订协议当日支付定金5万元，并在接到开发商通知之日起3日内签订《商品房买卖合同》。若周先生未按开发商通知签订《商品房买卖合同》的，视为周先生不履行本定购协议且放弃本定购商品房的所有优惠，开发商有权解除《定购协议》，直接将本商品房另行处置，所付定金不予返还。当日，周先生支付定金5万元。

　　此后，周先生因个人原因及考虑到案涉房屋有捆绑精装修、价格虚高因素遂不想购买案涉房屋。但周先生知道如明确告知开发商其不想履约，则其构成违约，所交5万元定金就要被没收。周先生又不傻，当然不想白白损失这5万元。为此，他决定不能直白承认自己不想履约，而要以其他条件来迫使开发商无法与其签约，让开发商无法没收定金。

　　2018年5月26日

　　开发商向周先生寄发《签约通知函》，通知要求周先生在接到函件3日内与开发商签订《商品房买卖合同》。

　　周先生于2018年5月30日签收《签约通知函》，并于同日向开发商寄发《签约确认函》，告知开发商其同意按照《定购协议》签订房屋买卖合同，合同内容仅限于《定购协议》中的房屋价款670505元，房屋买卖合同本身不包含装修款，且不在本合同之外签订其他类似包含装修的合同，要求开发商在接到该函件3日内通知其签订商品房买卖合同，并称如果开发商强行要与周先生签订装修合同，周先生有权向法院提起民事诉讼。

　　2018年6月1日

　　周先生又向开发商寄发《签约确认函》，该《签约确认函》除重复2018年5月30日《签约确认函》内容之外，还补充提及周先生在签订《定购协议》后，多次电话、微信沟通，并分别于2018年5月20日、2018年5月27日两次前往开发商售楼部，要求按《定购协议》签订房屋买卖合同，开发商的外场经理和置业顾问李浩均有接待，开发商不同意按照《定购协议》（毛坯房）履行房屋买卖合同正式手续。

　　在收集完上述证据后，周先生向一审法院起诉请求开发商返还购房定金5万元并向周先生赔偿5万元等。

　　最终一、二审法院都支持了周先生要求返还购房定金5万元的诉讼请求，但对于要求开发商赔偿5万元主张不予支付。

福州中院详细阐述了裁判逻辑及依据

　　周先生与开发商签订《定购协议》后，双方的主要权利和义务即为按上述协议的约定签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。根据双方间的信函往来可知，开发商已发函要求周先生与其签订《商品房买卖合同》，周先生在接到开发商的通知后也发函表示同意，仅是强调双方签订的《商品房买卖合同》不得捆绑任何装修合同。

　　可见，在《定购协议》履行过程中，双方对于签订《商品房买卖合同》都是认可的，并不存在一方拒绝履行的情况。根据双方往来函件及电话录音内容，可以认定《商品房买卖合同》最终未能签订的原因在于双方对《定购协议》所指向的房屋是精装房还是毛坯房存在严重分歧，虽经沟通但最终未能达成一致，故本案《商品房买卖合同》未能签订的原因不应只归责于其中一方，双方均上诉主张系对方违约致使《商品房买卖合同》未能签订，不能成立，不予采纳。

　　本案双方既已确认《定购协议》已经解除，则开发商应将收取的定金退还周先生，周先生主张已支付定金的利息，没有依据，一审未予支持并无错误。

蔡思斌律师评析

　　《最高院商品房买卖合同司法解释》第四条规定：

　　“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　本案实质系开发商为规避政府限价，通过捆绑装修的方式变相提高商品房售价。买受人在签署《定购协议》后，拒绝就《商品房买卖合同》之外另行签署其他协议，并没有拒绝《商品房买卖合同》的签订，不应视为违反合同约定。

　　双方的分歧无非是就《定购协议》指向的是精装房还是毛坯房，因订购协议中未能明确装修事项及费用，买卖双方就此亦未能达成一致，双方均不存在违反协议的行为，故应属于不可归责于双方事由导致合同未能订立，开发商应退还买受人定金。

　　蔡思斌

　　2019年11月21日

（来源：菜驴法评）