导语：

　　认购协议属于预约合同，是为了签订本约合同所做的磋商准备，双方在签订本约合同之前 享有继续磋商的权利。 购房者签订认购协议后有权要求就购房合同条款进行磋商。

　　一麟律所李玉麟资深律师提示大家：商品房认购协议是开发商单方拟定的格式合同，该格式合同应当遵循合同法要求的公平、诚实信用原则，允许购房者在签订认购协议后就购房条款进行协商。如认购协议排除了购房者协商的权利，则购房者有权主张认购协议无效而要求返还购房定金。

　　李玉麟资深律师总结、收集以下五点详细解说

　　一、购房者与开发商签订认购协议并交纳定金后，就认购协议外条款未能达成一致的，可以要求返还定金。

　　裁判要旨：购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。案件来源：最高人民法院公报（2006）年8期。

　　二、双方协议以银行按揭贷款的方式支付剩余付款，商品房买卖合同未能签订属不可归责于当事人双方的原因造成。

　　裁判要旨：认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。对于当事人在签订认购书时，约定交付定金的，根据《担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用 若干问题的解释》第一百一十五条的规定，该定金为立约定金。根据双方当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的一方应将定金返还给对方当事人。 案件来源：陕西省高级人民法院 案号：（2018）陕民终112号。

　　三、开发商已经将商品房买卖合同正式文本公示，购房者在签订认购协议时同意将按照公示文本签订的，又以公示文本不公平为由拒绝签订的，法院不予支持。

　　裁判要旨：诉讼中，张雪梅提出其未签订商品房买卖合同的原因系由于合同条款内容对张雪梅不公平，其要求予以修改而新锦江公司不同意。但双方签订的《锦江郦城房屋认购书》第七条明确约定，张雪梅已查阅并同意公示在锦江郦城销售中心大厅内的“重庆市商品房买卖合同”、“前期物业服务合同”和“业主临时管理规约”范本内容。根据该约定，二审法院认定张雪梅知晓且同意与新锦江公司签订的商品房买卖合同，并由此认定张雪梅以新锦江公司提供的商品房买卖合同条款内容对其不公平为由而拒绝签订商品房买卖合同系张雪梅的原因而未签订商品房买卖合同，符合本案的客观事实。 案件来源：重庆市高级人民法院 案号：（2014）渝高法民申字第00021号。

　　四、认购协议签订后，购房者不能证明开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的，无权要求返还定金。

　　裁判要旨：本院经审查认为，案涉认购书系双方当事人真实意思表示，合法有效。该认购书约定“如乙方未能在本认购书签订次日起七日内与甲方签订所认购房屋的合同及其补充协议，视为乙方自行放弃购买，且无权要求甲方返还已付定金，同时本认购书自行终止。甲方有权将该房屋另售于第三方”。

　　据此，一审判决认定双方在认购书的基础上再签订《商品房买卖合同》的期限为本认购书签订次日起七日内，任何一方违约应向对方承担定金责任，同时本认购书自行终止并无不当。从履行看，安福置业公司在距4902室和4903室认购书约定的最后签约日期2014年6月12日仅有1天，即2014年6月11日在认购书上最终写明“按9折签约”的事实，一审认定此时安福置业公司对于合同的签订是持认可（希望）的态度并无不当。原审中，范茂荣无证据证明安福置业公司拒绝与其签订合同，亦无证据证明安福置业公司短期时间内不可能取得房屋预售许可证签订案涉三份认购书，结合范茂荣与安福置业公司未在约定的期限内签订商品房买卖合同，范茂荣也未缴纳房款，二审判决认定范茂荣无权要求安福置业公司将定金20万元予以返还并无不当。 案件来源：安徽省高级人民法院 案号：2018皖民申1783号。

　　五、购房者与开发商均无法证明是对方原因导致不能签订商品房买卖合同的，视为不能归责于双方的原因。

　　裁判要旨：双方在签订《筑锦尚堰项目商铺认购书》后未能订立《重庆市商品房买卖合同》，江华与筑锦公司均主张是由于对方的原因导致未能签订商品房买卖合同，但双方均未举示有效证据证明各自的主张，应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，双方均不构成违约，据此，二审判决认定筑锦公司应将已收取的1000万元定金退还给江华，亦无不当。 案件来源：重庆市高级人民法院 案号：（2016）渝民申1267号。

　　综上，以上案例符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

（来源：广东一麟律师事务所）