一、案情简介

    2007年2月，原告上海某纺织品有限公司与被告上海某精密纺织整理有限公司签订《租赁合同书》，被告将其位于上海市嘉定区沪宜公路厂房出租给原告，原告在厂房内搭建办公室，作为原告经营和办公之用，租赁时间自2007年3月1日至2010年2月28日，合同对房屋租金、双方的权利、义务等作了约定。上述合同期满后，原、被告双方经协商同意上述合同延期继续履行。

    2010年初，在原、被告租赁合同期限内，被告厂房纳入征收计划，包括原告在内的共12家租户承租被告厂房。同年底由房屋征收部门委托评估公司对厂房、机器设备进行评估，被告与房屋征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。上述厂房被征收后，被告与其中10家租户达成补偿协议，给予相应的补偿。由于各种原因，原告与另一家公司未能与被告达成协议。经多次协商未果，原告与另一家公司闻名找到陈增高律师、鲍中东律师代理本案。因两家公司情况相似，本文原告仅写上海某纺织品有限公司。

二、案件审理

    本案核心焦点是补偿给原告有哪些项目，有多少补偿金额？原告律师认为应当包括原告承租及自建厂房、办公房的面积补偿，房屋装修补偿，停产、停业损失补偿，机器设备补偿等项目，具体补偿金额以《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《评估报告》等为准。但是被告提供的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》上的金额合计是8000多万元，而《评估报告（调整稿）》上的评估金额只有3000多万元，二者相差巨大，且《评估报告（调整稿）》上对原告的补偿金额很低，只有十几万，机器设备缺少很多，并且缺少房屋装修补偿项目。为此，原告律师在法庭质证阶段对被告提供的证据提出了诸多异议，提交了详细的书面质证意见。并申请法院出具调查令，调取《评估报告（初稿）》。由于各种原因，法院不出具调查令，原告律师随后又提出申请法院调取《评估报告（初稿）》的书面申请，法院也没有去调取，被告声称没有《评估报告（初稿）》，只有这份调整稿。原告律师代理过诸多房屋征收案件，清楚被告的说法不符合事实，原告律师去评估公司咨询，评估人员也答复有初稿，只是法院出具调查令或者法官去才能调取。因原告律师对被告证据质证的书面异议有理有据，庭审时对案件的把握有序有度，陈述与评估人员的沟通情况，经过多次庭审据理力争，被告不得不一步步做出让步，调解金额逐步增加。最终经法院主持调解，被告一次性补偿原告83万元（另一家公司因为机器设备少些，承租面积小一点，一次性补偿65万元），案件调解结案，原告及另一家公司较为满意。

三、律师点评

    从这两个案件可以看出，当《房屋征收补偿协议》与《评估报告》相差甚远时，一定要仔细找出其中的差距，有哪些补偿项目未列入《评估报告》，有哪些补偿项目虽然列入到《评估报告》但是项目下的明细遗漏，如机器设备中缺少什么？装修项目中缺少什么？停产、停业损失计算是否缺少？要提出详细的书面质证意见，并积极与法官沟通，据理力争，最大限度维护当事人的合法权利。

                                  （来源：隆安律师事务所）