·引言·

买房是人生大事，千辛万苦买房“上岸”，发现焦虑才刚刚开始，对大部分人而言，买完房就是背上巨额房贷。即使因为种种原因想要毁约，又舍不得高额定金而备感煎熬。本文中，笔者将分析在签订《认购书》或交纳购房定金后，若买家后悔，在什么情况下定金可以返还。

在买家和卖家双方磋商阶段时，如果有意向会签订《认购书》、《意向书》等，会要求买家先交付一笔金额的“定金”，约定一段固定期限内必须签订《房屋买卖合同》，若因卖家原因导致交易失败，要双倍返还定金，如为买家原因，则卖家不予返还定金的条款。

 01  只是口头约定交定金，或签合同未实际交定金，能不能反悔？

可以。

定金条款是要式实践合同，如果没有书面约定或者没有实际交付不成立，只要定金价款还没交，就还有反悔的权利。

《担保法》第九十条

【定金的成立】定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

 02  将“定金”写成订金、担保金、意向金等能不能退？

可以。

双方注明的款项名称不是“定金”，没有写明该款项具有法律上定金的性质的可以要求返还。若合同中有意向金转为定金或者约定违约需要双倍赔付等条款的，相当于约定了法律上“定金”的概念，反之，没有写明“定金”字样且没有明确类似定金义务的相关条款，该款项就不能理解为“定金”，应视为预付款返还买家。

《担保法司法解释》第一百一十八条

当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

 03  定金数额约定超过购房合同标的20%，应返还超过房款总额20%的部分

根据《担保法》的规定，定金数额不能超过主合同标的额的20%，超出20%的部分无效，不能适用定金罚则。对于超过部分，可视为视为预付款返还买家。

《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。

 04  因不可归责于当事人双方的事由（双方对于没有签订《房屋买卖合同》都没有过错的情况下，定金要返还买家）

在《认购书》、《意向书》中未约定的条款有异议，或者对《房屋买卖合同》实际履约内容无法达成一致意见，比如：

（一）付款方式：先签订合同还是先交首付款；

（二）总价款：在合同中未据实载明实际房屋买卖成交价格；

（三）房屋质量：房屋内部有问题；

（四）房屋交付：交房时间谈不拢；

（五）宣传不实：要求开发商广告宣传材料写进房屋买卖合同中；

（六）对于《补充合同》中条款协商破裂等

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

 05  退定金的起诉条件

（一）在《意向书》或《认购书》约定签订《房屋买卖合同》的期限内去和开发商进行磋商。

（二）双方对《认购书》中未约定的条款或者相关补充合同条款达不成一致意见，但是该条款必须房屋买卖中主要条款，如：商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付日期、设备标准承诺；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等等。

（三）协调过程需以证据形式固定，如：录音录像、保存对话等。证据的内容应明确反映双方因平等协商后，无法达成一致意见。

（四）搜集证据去法院起诉要求返还。

（五）需要的证据：首先，《定金协议》、《认购书》、支付定金开的收据和凭证要留存好；其次，在初次谈判或者二次谈判的时候搜集开发商相关材料，如销售的名片、宣传本等，最后，将双方谈判的记录都保存好。至于如何固定证据才能使证据具备合法效力，有需要可添加笔者微信咨询。

 06  如何防范“定金罚则”？

（一）要特别留意相类似乙方对《意向书》、《认购书》、《房屋买卖合同》、《补充合同》及相关材料均已了解并同意，无需再进行磋商....的条款，其堵住了双方之后磋商的可能性，对买家不利。

（二）要求开发商将定金条款中的“定金”改为“押金”、“预付款”等等。

（三）退一步，要求在《意向书》或《认购书》约定，如果因为征信问题或者流水问题导致贷款办不下来或者额度不够，买家可以单方解除合同。

·结语·

在看房时谨慎签署任何文件，尤其是《认购书》、《置业规约》等。实际遇到需要退还定金时，建议预购方与开发商进一步协商条款，不要阐述个人原因，而应就事论事积极为自身争取最大利益，避免被认定为恶意磋商。在自身维权经验不足时，应主动寻求专业人士的帮助，高效率低风险解决纠纷。

来源：微信公众号“这就是律诗”