问题思考：现实的生活中，经常出现出借人为了保证自己的资金本息能够相对安全，会与借款人以“房屋买卖合同”的形式变相作为担保来保障债权的实现；有时候也会出现因借贷无法届期偿还，借款人将自有房屋以房抵债的形式，签署“房屋买卖合同”来清偿债务，那么这些法律行为的效力如何呢？现结合现实的司法判例为大家进行简要分析，希望有助于此类案件的解决。

　　第一、名为买卖实为担保，应认定买卖合同无效。

　　1、再审申请人张俊英与被申请人太原大地房产开发有限公司民间借贷担保合同纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民申3248号民事裁定书］

　　裁判要旨：以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保的，因双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。

　　最高人民法院再审审查认为：

　　本案需要解决的主要问题是张俊英与大地公司于2007年7月10日所签《商品房买卖合同》的性质以及效力。

　　关于合同性质问题。综合双方所签合同以及本案事实，应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。理由如下：首先，2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订，并非独立的商品房买卖合同。2007年7月8日大地公司与张俊英签订的《协议》约定，“因大地公司不能及时还款，将其金纪元大厦的2-3层，按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案，以保证出借资金不受损失；无论何时，如大地公司将借款归还，张俊英将无条件地配合大地公司将在太原市房地局备案的户名更改成大地公司；如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息，张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产；如一年内大地公司不能偿还借款，可协商延期借款时间”。虽然张俊英称该《协议》因未办理公证而未生效，但对该协议的签订及内容的真实性双方均认可。在该协议签订后两天，大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》，并办理了备案，《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致，因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订，是双方对借款担保进行的约定。其次，双方之前曾有以签订《商品房买卖合同》方式担保借款的交易习惯。2006年12月8日双方签订的《借款协议》中也约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保，而且也曾于2006年12月8日签订过《商品房买卖合同》，说明双方有此交易惯例。第三，2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一，但二者约定的合同单价却相差一倍，而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。第四，张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债，那么按照常理，双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额，而张俊英在解释债权数额13542320元的组成时，却称仅是本金，不包括利息，该解释不符合民间借贷的基本特征，不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算，而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上，张俊英申请再审称2007年7月10日的《商品房买卖合同》系以房抵债性质，与本案事实不符，原判认定该合同系借款担保性质并无不当。

　　关于合同效力问题。因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保，也即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。虽然二审判决认定该合同属于流质契约从而无效的理由有所不当，但判决结果正确。——中国裁判文书网，http：//wenshu.court.gov.cn。

　　2、最高人民法院民事审判参考性案例：李某诉段某民间借贷纠纷案：

　　（一）基本案情

　　2015年2月5日，被告向原告借款，原告为保证其到期能实现债权，与被告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定，原告以100万元的价格向被告购买位于曲靖市的别墅，被告于2015年5月6日前到房屋产权登记机关配合原告办理产权过户登记手续。同日，原告向被告汇款94.5万元，被告向原告出具收条一份。收条载明，被告已收到原告支付的别墅转让款100万元，其中转账支付94.5万元，现金支付5.5万元。另查明，原、被告双方未出具书面借条，未约定利息及还款时间，被告为购买本案诉争房屋交纳房款183万余元。原告的原诉请为由被告于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续，经法庭释明后，原告诉请变更为由被告偿还原告借款本金100万元。

　　（二）裁判结果

　　判令由被告段某于判决生效后三十日内偿还原告李某借款本金100万元。

　　（三）典型意义：

　　（1）贯彻司法解释的立法意图。民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为借贷合同的担保，是比较典型的纠纷类型。一旦借款期限届满债务人无法偿还借款本息时，债权人往往要求履行买卖合同，从而直接取得标的物的所有权。债权人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同，实际上是颠倒了主从合同关系，故《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对此作出了明确规定，认为此类案件应按照民间借贷法律关系进行审理。

　　（2）保持物权法理论的一致性。“禁止流押”是物权法中的一大原则，旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。在买卖合同担保借贷合同的交易模式下，债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，买卖合同事实上达到了流押的效果，有违“禁止流押”的强制性规定。

　　（3）保护当事人的合法权益。债权人为保证其债权的顺利实现，签订的买卖合同标的物的价值通常都高于借贷合同的标的。如债权人直接取得买卖合同标的物的所有权，往往会给债务人带来一定的经济损失，同时可能会对其他债权人的合法权益造成损害。实践中，建议可在诉讼过程中对买卖合同标的物进行诉讼保全，通过合法手段保证债权人实现债权的可能性，对各方当事人的利益予以均衡保护。

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

　　3、司法解释：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

　　4、实践中无效的理由：（1）双方并不存在真实的房屋买卖的意思表示，以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。（2）房屋买卖合同作为借款的担保，属于借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。

　　5、让予担保的定义：在民间借贷纠纷中，如果出借人与借款人签订民间借贷合同的同时，又以买卖合同作为民间借贷合同的担保，如果发生买卖合同标的物所有权同时转移的外观，则可以认定为构成典型的让与担保；而如果尚未发生标的物所有权转移的外观（如《民间借贷案件解释》第24条所规定的让渡物权期待权），则可以认定为构成后让与担保。

　　参见--《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷IV》1649页观点编号941

　　第二、买卖合同具有法律效力的例外情况。

　　1.  指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

　　最高人民法院：民事判决书 | （2015）民一终字第180号

　　【裁判要点】

　　借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国物权法》第186条

　　《中华人民共和国合同法》第52条

　　【基本案情】

　　原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

　　彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

　　法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

　　新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。

　　【裁判理由】

　　法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

　　但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

　　第三、律师建议

　　根据以上的案例及相关法律规范，我们清楚的可以看到如果经过审理案件纠纷中各自主张不同的法律关系，经过法院审理查明的事实首先要看是否构成“让予担保”，如果构成则会面临“购房合同”无效的结果，而此时，作为原告一方应根据法官的“释明”变更诉讼请求，如果一味的主张“买卖合同”关系，那么有很大的可能面临“败诉”的风险，所以建议诉讼当事人应认清双方的法律关系，根据案件的审理情况灵活掌握诉讼请求。

　　另外，如果出借方对于自身出借资金存在风险意识，建议依法进行不动产抵押登记，合法依规的进行民间借贷，在法定的年息24%范围内约定利息，在债权无法实现的情况下，依法诉讼，就抵押物依法实现抵押权！

　　来源：微信公众号|张雅新律师