本文根据笔者经验整理的若干常见物业管理纠纷，供读者参考。

1、业主以未享受物业服务为由，可否拒绝支付物业费？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　业主与物业管理公司签署物业服务合同后，业主因个人原因比如未实际入住，或者不愿意接受物业服务而拒付物业费，法院不予支持，业主仍应按照物业服务合同约定支付物业费。

2、业主以房屋质量存在质量问题，可否拒付物业费？

　　虽然物业管理公司与开发商之间可能存在关联关系，甚至物业公司是开发商的全资子公司，但属于两个独立法律主体。房屋存在质量问题属于房屋买卖合同纠纷范畴，业主应向人民法院起诉开发商要求赔偿或者修补质量问题，不能以房屋质量问题拒付物业费，再者房屋质量问题发生在业主专有面积范围内，不属于物业公司管理范围，业主不能据此拒付物业费。

3、对于超过诉讼时效的物业费，物业公司可否收取？

　　物业公司对拖欠物业费的业主大多采用在欠费业主的房屋大门或者信箱上张贴催费通知单的形式向业主催收物业费。但如果物业公司未将该催费通知单拍照保存，在诉讼中可能难以证明已向业主发出追缴通知，从而无法造成诉讼时效中断的法律后果。目前我国的诉讼时效为三年，因物业公司未能证明诉讼时效中断，在该种情况下法院往往只能支持起诉之日之前三年的物业费。因此，笔者建议物业公司针对长期欠缴物业费的业主，采用邮政快递将催款单寄送业主，并妥善保留邮寄单据，否则超过诉讼时效的物业费，物业公司存在无法收取的法律风险。

4、业主可否以物业服务存在瑕疵为由，拒付或少付物业费？

　　部分业主认为物业公司提供的服务没有符合期待，存在瑕疵比如卫生保洁情况不满意，保安配备人数不够，对公共部分的维修工作没有及时处理等，并以此为由拒付或者少付物业费。对该种情况，业主需要首先翻查物业服务合同，明确合同中对该等瑕疵有无约定相应违约责任。如没有相应约定，在诉讼中业主需要向法院证明物业服务该瑕疵已属于物业公司的根本性违约。业主存在较大的举证难度，可能难以得到法院支持。在没有法院生效判决或者合同约定情况下，业主自行少付或者不付物业费没有法律依据。

5、对于物业管理范围内发生的人身伤亡，物业公司是否有赔偿责任？

　　《 物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”比如深圳中院著写的《法官说法》一书中，就收录一个案例，某餐厅的油污外溢，造成某物业大厦大堂地面湿滑，某老妇在经过该大堂时不慎滑倒在地。后法院判决该餐厅以及物业公司共同承担赔偿责任。对于物业公司承担责任的理由是大厦大堂属于物业管理区域，物业公司没有及时处理大堂内的油污，没有采取防护措施，导致该事件发生，因而与餐厅构成共同侵权行为。

　　因此，物业公司应加强风险防范意识，谨慎履行合同义务，对物业管理范围内存在的安全隐患应及时排查处理。另外，如果发生安全事故，物业公司应注意保留相应证据，以证明自身已充分履行职责，对事故的发生不负责任。

6、业主欠缴物业费，物业公司可否断水断电？

　　根据《合同法》等规定，只有供水供电公司有权停水停电，物业公司无权实施该种措施。而且停水停电属于房屋无法正常使用的情形，业主还可以根据政府公布的租金标准向物业公司主张无法使用房屋的损失。因此针对欠缴物业费的业主，物业公司应尽快提起诉讼，而不能采取停水停电的违法措施。

（来源：微信公号“思远随笔”）