导  语

　　2020年3月27日，《北京市物业管理条例》正式稿已经通过，于5月1日正式生效。新的条例解决了以往物业纠纷中的八大问题。

　　一、没有小区物业服务用房，开发商或街道负责解决。

　　明确开发商必须建立物业服务用房。对于已经投入的小区，没有配建物业服务用房的，开发商应提供其他用房、或者提供等值的资金供小区使用。

　　若是没有开发商，具体由街道办事处、乡镇政府统筹研究解决。

　　二、前期物业服务合同规定了期限。

　　明确了前期物业服务合同期限最长不能超过两年。

　　三、无法成立业主大会的，街道可牵头成立物业管理委员会。

　　小区无法成立业主大会，或者成立业主大会但未能选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会，组建业主共同决定小区内的事项。

　　物业管理委员会任期不超过三年，期限届满，仍然无法推动业主大会、选举成立业主委员会的，可以重新组建。

　　四、业主委员会委员的资质要求更严格、更明确。

　　本次条例明确规定了业主委员会委员的资质要求，必须要符合居住期限的要求，也要及时缴纳物业费、不欠缴专项维修资金等，未被列入失信被执行人，不存在违建等情形。否则，不能担任业委会委员。

　　同时条例规定，业主委员会至少每两个月召开一次会议，委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的，委员应当停止履行职责。

　　五、扩大了物业服务企业的责任。

　　条例明确规定物业服务企业为生活垃圾分类管理的责任人，也是业主、物业使用人高空抛物的管理者，管理不善，要承担法律责任。更明确要求物业服务企业公示小区内车位、车库的出售和出租情况。

　　六、明确物业服务收费是市场调节价并适时调整。

　　条例明确要求市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

　　物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。以此，供业主和物业服务人在协商物业费时作为调节参考。

　　七、更明确的规定车位优先业主使用。

　　条例规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当满足业主需求。

　　用来出售的，应该优先出售给小区业主；不用于出售的，应当提供给小区业主使用。若是还有空余车位，才能临时性的按月出租给小区外的业主。

　　八、对物业服务企业、业主、物业使用人等违法行为设定了清晰的处罚规则。

　　条例规定，物业服务人侵占小区公共收益、未如实公示小区相关信息（比如财务收支）、未保存相关档案资料等等都要进行罚款。

　　尤其是对于老物业公司拒绝退出小区的，面临每日一万元的巨额罚款（修改前规定为一次性罚款10万）。对于业主个人堵塞、占用消防通道的，罚款500元。

　　由于新条例设定了清晰的处罚规则，使得条例的执行更有操作性，在某些程度上弥补了原有规定的不足。

（来源：北京金诉律师事务所）